这五个关于房产和楼市的底层逻辑，藏着每一个人的财富密码和命运

啤酒瓶空了缓

幸福里BANNER
熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三百七十五期（NO.375）
专栏内容提要：
2020年跨年系列文章：
深度思考：关于中国房产和楼市，藏着不同人生财富境遇和趋势结果，还有命运走向的五个重要的底层逻辑。
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。



图片来源：网络

这是熊猫贝贝第375篇原创文章

（全文约7500字，完成阅读约需要15分钟，建议先收藏再阅读）：

首先问大家这么一个问题：

对于个人和家庭来说，一辈子这么长，需要几次能够创造财富的机会？

不用贪心，也不用想太多，事实上，只需要一次就足够了。
不管是通过教育改变命运，还是通过投资实现收益，只要在追寻财富之路上，一次关键的选择，就足以改变个人和家庭的命运。

所以，这一次的关键的选择，就是决定不同个体财富差异的分水岭。

每一个人，在一生之中，都要做出无数的选择，而在中国，买不买房，什么时候买房，合不合适买房，能不能买房……只要和房子产生关联的选择，不吹不黑，是能够决定个人和家庭的财富趋势的重要关键的选择，对于大部分普通人和基层群体来说，这个逻辑其实完全成立的。

面对这样的重大选择，很多人都会被难住过，或食不下咽，或辗转反复，或心烦意乱，或纠结挣扎……

其实根源都在于，对于房产和楼市，缺乏了重要的底层逻辑认知，面对这样某种程度上能够决定个人和家庭财富未来和命运的选择，就像面对一个蕴藏机遇和财富，但是有密码保护的保险箱一样，难以下手。

那么，在面对这样的选择时，有哪些重要的底层逻辑，能够让买房群体能够去遵循，从而减少决策难度，顺利解开财富密码，规避选择风险呢？

这篇文章，笔者就整理和推荐五个，能够帮助大家在买房这件大事上面，解开财富密码，降低决策难度，并且实现通透清晰选择的，重要的底层逻辑。

PS：本文偏重于逻辑性和思考性，建议选择安静的环境耐心阅读。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。


如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。



图片来源：网络
1、“幸存者偏差”


互联网时代最大的错觉就是，好像任何人都能在网络中找到真相。

事实上，这个世界的复杂程度，还有很多现实中的真实情况，和互联网环境，是撕裂的，是隔断的。

大部分人，看到的都是具有话语能力群体的文字，听到的都是能够发声群体的声音。

这样的环境，就很容易让互联网信息茧房之中的人，忽略了“沉默的大多数”，看到听到感受到的世界，是一个“失真”的世界。

人们看到很多艺人收入丰厚，得出演艺圈收入很高的结论，却忽略了大部分演员可能就是跑跑龙套、赚个辛苦钱；

看到许多没考上大学的人当了老板，就认为学历不重要，却不知道高学历人群中的成功比例远高于低学历人群。

这就是“幸存者偏差”在现实中的真实表现：这个世界远比你看到的，想象的，认知的更为复杂。

幸存者偏差：

幸存者偏差指的是当取得资讯的渠道，仅来自于幸存者时，此资讯可能会与实际情况存在偏差。

幸存者偏差，是由优胜劣汰之后自然选择出的一个道理：未幸存者已无法发声。人们只看到经过某种筛选而产生的结果，而没有意识到筛选的过程，因此忽略了被筛选掉的关键信息。

在中国的房产和楼市环境中，“幸存者偏差”的现象是非常明显，对于购房群体的选择来说，产生的影响非常之大。

主流媒体，各路自媒体，分布在每个城市都有的房产资讯端口，甚至是各路专家学者还有“内行人”，为了流量和关注，要么把中国的房产楼市，编织成了一个投机、疯狂、暴富的光鲜世界，要么把高房价当做营销痛点进行狠批，引发共鸣，旁征博引来增加意见的可信度，收获大量的关注。

其实本质上都是极端思维的表现，“一夜暴富+轻松躺赚+买房发财”OR“高房价吃人+房价必跌+楼市崩盘”，大家看到的，基本都是这样的观点，态度和咨询信息。

而真正代表房地产市场购买力的刚需族，还有在楼市中真正操纵资本大量购置房产的投资群体。

是楼市里“沉默的大多数”，他们很难发出自身的声音，或者说，不愿意自己的发财门道成为人尽皆知的公共知识。

这才是中国房产和楼市的真相：发出声音的，发表观点的，立场明确的，基本上都是楼市中小概率，或者不具备普遍性的案例，个人和现象。

在2020年这样特殊的年份，更需要穿透“幸存者偏差”，才能看到真正的中国房产和楼市的一些真相，这里给大家分享几个：

1、优质房产投资，已经成为资本的游戏和少数人的特权：以深圳千万级别的刚需项目“润四”的表现为例。

2、大量舆论关注以外的城市房产去化困难，房价行情出现下跌压力。

3、租金下降，房价上涨，资本避险的需求明显，刚需市场在疫情下的购买力没有得到完全恢复。

4、商办物业房产萎缩，租赁销售双双萧条，注意，是萧条，从开发到销售再到租赁，使用价值得不到体现，倒逼整条产业链萎缩，商办物业也是房地产，但是被市场和舆论还有民众关注所忽略。

5、疫情引发的全球通胀环境，传递到中国的货币环境中产生的增量货币正在逐渐进入市场，北上广深还有新一线的房价蠢蠢欲动。这个和统计数据是完全对应不上的现实，大家看统计数据的房价情况，都是百分比很低的变化幅度，现实中的价格变化和市场行情，基本上都是难以想象的，有在上海，深圳，武汉，西安，东莞这样热点城市的人，和其他地区的吃瓜群众们，面对房价的感觉和认知，是完全不一样的。

……当然，这样表现和真实产生差距的现象，在中国不同城市的楼市和房产中还有很多很多。

举这个例子，就是想说明一个问题，那就是真实的楼市和房产行情，不在道听途说之中，也没有在公众舆论的口中，而是沉默的大多数市场参与者才知道。

回到买房的问题上来看，占据中国个人和家庭70%以上的重大财产结构的房子，从很大程度上来说，就决定了个人和家庭的身家财富，能不能买房子，该不该买房子，这个时候适不适合买房子，当下的房价合不合理，其实对于在不同城市背景下的群体来说，可能会有完全不一样的结论。

而这样的结论背后的真相和支持的理由，其实都是对应城市中楼市参与者中大部分沉默的人才能掌握。

这就是本文第一个重要的底层逻辑：真实的市场和行情，永远要穿透“幸存者偏差”，多从看不到，听不到的市场参与群体中去体会，去了解。

幸存者是少数群体，是小概率事件，这个世界上对于重大决策的结果，大部分都不为人知。

只有大多数具有代表性的规律，才对决定是否买房决策具有参考性。



图片来源：网络

2、心理预期和财富走向


在中国楼市中，购房群体在没有实现明确的购房行为之前，忙于思考和奔波的就是“值不值”。

说句实话，这就是中国楼市中，不分目的，绝大多数的购房者，最纠结和最难受的关键点。

买房这件事，不管出于目的如何，首先是一个消费行为，简单来说就是花钱买东西，本质上和其他消费没有区别，至于后面这个买到自己手上的房子能不能保值增值，能不能满足购房者的现实需求，那就是另一回事了。

但是奇怪就奇怪在这里：

刚需群体买房，经常会有价值错觉，总感觉自己买房买贵了，买了不值得的房子，钱花多了。

投资群体买房，也有价值错觉，为什么明明是为了赚钱的投资，感觉上像是消费了呢？

事实上，这就是典型的房产和买房行为，在每个人的心理账户上，缺乏参照物的表现。

每个人，对于买房这件事的想法都不一样，因此也就造就了完全不同的选择。

所以，要买房以前，一定要先看清楚，弄明白这个心理账户的底层逻辑，这样才能在面对选择的时候，做出更好的选择。

首先是房子的商品价值对比，从消费的角度上来看，和其他一般消费品，是没有可对比性的：

论价格，房子对于个人和家庭来说，可能是一生人中间很长一段时间里面最高的一次消费。

论商品特征，同样是要伴随使用，持有很长一段时间的一件商品。

即是耐用品，又价格高昂，就注定了买房这件事，和其他所有的消费，具有不一样的特征。

然后是房子的资产价值对比，从投资的角度上来看，房产投资完全没有可以直接对比的特征：

和股票，期货，基金，存款相比，房子的资产流动性最差；

但是房子的安全性，稳定性，是其他所有投资不能比的。

房子如果看做资产，作为投资标的物，是独立于正常投资渠道以外的不动产投资。

是一个单独的品类，而且，商品房是商品房，商住商办就完全逻辑不一样了。

在买房子这件事上面的纠结，就是两个核心关键没有通透：

一个是心理账户里面，没有房子的价值的明确定义；

一个是心理预期层面，对于房子没有可以对比借鉴参考的对象；

心理账户很简单，那就是对应不同的支出，每个人心里面都有不同的标准：有的人重视家庭，有的人重视爱情，有的人重视财富……

有的账户里面你会放很多钱，于是你就会购买账户对应的东西，无论这个东西有多贵，你都愿意去实现；

有的账户里面你几乎不放钱，于是面对一些账户对应商品的时候，就会出现“身无分文”，对应到现实，就是一直持续缺乏购买的决心和动力。

这个看不见，毫不起眼的心理账户，就是隐藏在每一个人命运中的财富密码。

就是决定人和人之间财富差距“那只看不见的手。”

为什么这么说？

因为一个人的金钱和时间流向哪里，这个人的人生就走向哪里。

如果你希望某个方向是你人生的方向，就必须要将自己的金钱，时间，精力往那个方向努力，而不是相反。

对应到现实，就说买房这件事，想要买房，和心理账户中的买房价值定义，如果出现偏差，这就很难实现。

每个月大吃大喝没有计划的月光，从来没有储备计划和相应准备，只会抱怨房价高，诅咒楼市的人，别说买房不可能，一辈子也就这样。

这是心穷，比现实里面的物质匮乏更可怕。

为什么有的年轻人毕业工作几年以后，就能买房，并且在所在的城市里面稳定发展，身家增长？

而为什么有的人骂房价十几年，一直都只能在社会底层去挣扎求生？

其实就是这个毫不起眼的心理账户在悄悄决定着不同群体的命运。

有了心理账户，才能谈心理预期。

比如有人看重家庭，看重下一代的教育成长环境，那就会追求好的学区房，更好的城市；

有人看重爱情，希望爱情有圆满的结果，那就和另一半共同努力，在目标城市安家落户；

有的人看重收益，对手头的货币有保值增值的需求，然后就会学习投资，了解股市，对比楼市；

但是不管怎么样，回到买房这件事上面来说，解决纠结，消除迷惑的关键一步，就是要对房子在自己心理账户中的位置和预期，进行一个明确。

这是关于买房这件事的第二个重要的底层逻辑：心理账户，心理预期与现实行动的一致性。

明确行动目的和结果以后，然后在金钱，时间，精力上的选择与目的保持尽可能的一致。

否则，房价这个东西永远不会有适合你的时候出现。也就谈不上实现买房这个行为顺利。



图片来源：网络

3、内卷的理解和运用


2020年，内卷这个词彻底火了。

基本上这个词用在两个场景中：

要么是永不停止的内部消耗，而且没有增量产生；

要么就是不允许失败和退出的激烈竞争。

简单来看内卷的本质：没有价值增长的无谓竞争行为表现。

而从财富的角度来看，买房这件事，无疑是内卷效应最为明显的一个情况。

这个该如何理解？

如果买房这件事，对于个人和家庭，没有任何的正向积极提升，甚至是发展的意义，那买房就会成为内卷行为。

对于刚需来说，只买新的，追求贵的，注重攀比，就是内卷行为。

对于投资来说，只看数量，不懂价值，也是内卷行为。

内卷还好一点，问题是在财富这件事上，很残酷的往往是原地踏步都是奢望，不进则退才是常态。

这就是笔者其他文章中提到过的“伪刚需”和“伪投资”。

光在对财富层面没有任何发展意义的房子进行消费，而没有增量追求和认知。

对于刚需来说，至少买房子要对自己的工作，生活，发展要有正面的带动意义，比如买房可以解决户口，学区的问题，比如买房可以降低生活成本。

否则，买了对自己没有丝毫增量的房子，就是和其他真正有需求的群体进行没有意义的消耗对抗。

而对于投资来说，要买的房子不仅仅要能符合自己的投资收益预期，并且能够成功的流通变现，不断置换，不断增加有效房子，才算真正的投资，而不是买一堆没有增量，流通困难的房子，去盯着纸面财富去自嗨。

没有增量的刚需买房，那就是浪费，连消费都谈不上，比如想留在大城市，却跑去小城市买房，或者回家乡自建房，那就是减量，那就是和小城市群体陷入内卷斗争。

没有增量的投资买房，纯属无效消费，房产投资很少有人能实现财富实质性的突破和超越，就在于对房产增值的依赖，房价不涨怎么办？

所以，这就是本文第三个重要的底层逻辑：内卷化环境中的房子，不能带来财富。

对于刚需群体，买房就一定有增量，而不是和租房一样，如果买房不能带来明确的增量价值，不如不买。

对于投资群体，想要在房子上实现财富价值回报，就一定要选择能够让自己的财富从“内卷”环境中带出来，并且能够实现突破和提升的房子。

只有这样，房子才能带来财富增量，才有购置意义，否则，绝大多数人的买房，都是低效消费。



图片来源：网络
4、“非对称性”


非对称性，分为风险和获益两种情况。

非对称性风险，举个例子大家就能明白，就像P2P，各种数字货币炒作，还有股票期货市场等等。

在这样的情况下，市场参与者所承担的风险和利益是不对称的。

这样的风险带来的结果，往往都是灾难性，也就是大家常见常说的“血本无归”。

核心的原因，就是“信息不对称”或权力与责任不对等这样因素引起的，在这样的交易环境中，买卖双方其中一方如果拥有信息优势，就很容易出现的欺诈行为。

这无法避免，人类社会从诞生的第一天起，就伴随产生的。

所以，任何和财富有关的行为，能够掌握并且提前评估非对称性风险，其实就已经能够预见结果。

当然非对称性还有一种情况，那就是收益。

一件事情发生的时候，带给当事人的收益比损失多，带来的好处比坏处多。

具有非对称收益特征的财富行为，是绝对值得的。

举个例子，对于中国的家庭来说，生活成本以外的资金，50%放到安全性最高的房子上面，30%进行稳健投资，比如基金定投和银行定期，10%用于风险较大的股票，5%拿去买高风险的期货，剩下的5%呢？嗯，买彩票打打麻将是个不错的选择。

想要通过非对称性来获得收益，最关键的，是确定能够给自己和家庭托底的核心资产，很显然，这个资产在中国就是房子，所以买房这件事，其实本质上是给个人和家庭的财富身家“打底”。

不带任何感情色彩的来看待这个本质，这个底层逻辑非常关键，如果这一点想不通，那就注定会产生财富差距。

当然，如果屏幕前的您，能够找到可以取代房产的核心打底资产，并且可以在非对称性模式中对冲50%以上风险的，欢迎留言发表意见。

这就像同一个企业同一个公司相同岗位的不同员工，工作时间8小时大家的工作量和工作表现都差不多，能够在彼此之间形成未来差距的，就取决于业余时间和休闲时间的运用和分配。

但是前提很重要的是，正常工作时间稳定表现和输出，是底线。

这就是在面对买房这件事需要做出选择的底层逻辑：是否能够通过买房这件事，实现非对称性盈利？

比如说，A和B的货币储备都是50万，同时面对买房（按照房价100万为标准）的时候，A选择买房，30万拿去支付首付，剩下20万中10万拿去炒股，5万拿去买期货，5万拿去投资自己提升学习，而B把50万存成银行定期。

就这样的模式对比，A和B这两个人，有谁比较有可能更高效率的实现财富提升和突破？

这个问题的答案，留给大家自行思考。

财富积累的本质其实不难，一部分保存实力，一部分大胆尝试，一部分冒险尝试，一部分风险尝试。

走极端，要么是孤注一掷，愿赌服输，翻身困难，要么是原地踏步，增长缓慢，无法质变。

稳定托底+适当冒险，这是世界上所有财富成功代表群体的内核。

为什么很多富翁都喜欢投资酒店和不动产？这个动作值得所有对财富有想法的群体，仔细思考一下。

所以对于房子来说，这个底层逻辑很重要，房子是目前中国财富结构里面唯一能托底的安全资产。

不说涨跌，不说增值贬值，至少从稳定性上来说，想要实现个人的财富梦想，就一定需要这样安全资产根基。



图片来源：网络

5、财富与趋势的关系


在中国，想要在买房这件事上面抓住对应的财富规律，就一定要理解下面这三个重要的因果关系：

第一个，是经济增长的时期和环境，是所有人都有公平创造财富的机会和可能；

创造财富最好的环境是经济增长的时期，而经济增长必然是周期性的，阶段性的，所以一定要在经济增长周期内，最大效率的获取财富。

也就是如果有比房子增值更赚钱的生意，聪明的资本就不会盯住房子不放了。

但是如果资本只盯着房子，说明经济环境并不利于财富创造，经济环境要么恶劣有风险，要么经济总量增长乏力甚至停滞。

别的不说，只要股市强势走高，都不用持续多久，楼市里面的钱就会进入股市。

该不该买房，真的不用问什么人的意见，谁敢说自己比资本还灵敏狡猾？

第二个，是增量环境和存量环境的财富意义，是完全不同的；

房子作为商品，在增量环境和存量环境的价值表现是完全不一样的意义。

增量环境，是新旧价值竞争，价值泡沫一定存在，又因为调控的存在，各种新旧房源的价格倒挂更是把价值表现弄的扑朔迷离。

而存量环境，就是实打实的价值对比了，说一个城市的房产是否具有投资，只需要看存量环境下，房价还有没有上涨的表现就足够了。

比如上海中环以内，深圳关内，北京三环以内的房子，基本没有增量了，存量市场中的二手房依然价格坚挺，这样的房产对应的财富意义，不言而喻。

而最危险的，是增量市场里面出现价格下降，那就是典型的价值撑不住价格的表现。

如果屏幕前的您，所在的城市新房不断上市，整体价格不升反降，那就要高度警惕了，这就是典型的需求撑不住供给的空心化价值回归的表现。

第三个，经济泡沫，或许是普通人实现财富逆袭，唯一的，重要的，可行的渠道和方式；

很多人对房价高涨，经常用泡沫论来抨击和抱怨。

这能说什么呢？肤浅？狭隘？还是高度自私？

对于绝大多数普通人来说，不，应该是所有基础群体来说，要想在财富层面实现质变，完成飞跃，难道想依靠劳动收入的积累就能实现？

那企业做大规模为什么要上市？那为什么互联网巨头都要冒着二次信贷，甚至是和国家金融体系为敌的风险，都要制造经济泡沫？

在大城市里面，有多少人是因为房价飞速上涨实现的财富身家实质提升？

经济泡沫是双刃剑，用的好，对于个体来说绝对是财富膨胀的渠道。

但是用不好，就是为贪欲买单的高位风险。

其实人性的贪婪和欲望，比经济泡沫的风险，更为可怕。

泡沫不破，稳定增长，其实都有机会，怕就怕在旁边只会说风凉话，醋意十足的刻薄讽刺。

这个观点有些独特，如果不能理解接受，欢迎留言分享自己的意见。

当然，这篇文章并不是鼓吹买房，也不是说房子如何如何，只是从房产和楼市入手，进行几个重要底层逻辑讨论，思考和分享。

也希望看到这篇文章的朋友，客观理性，深入思考。

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。


2021年即将到来，愿与所有的读者朋友共勉，共同迎接一个全新时代的到来。



图片来源：网络
思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



图片来源：网络
关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

胡胡胡美丽_ss

这篇文章，笔者就整理和推荐五个，能够帮助大家在买房这件大事上面，解开财富密码，降低决策难度，并且实现通透清晰选择的，重要的底层逻辑。
PS：本文偏重于逻辑性和思考性，建议选择安静的环境耐心阅读。

勇敢的树袋熊1

这么深刻的认知，作者您不是年轻人

明绍宗朱聿键鼻

请问，租售比多少为合理？

强绝商爸摇

稳定托底+适当冒险，这是世界上所有财富成功代表群体的内核。

poney

每一片文章看了之后都很受益。

poney

写得好，分析得好。收藏了。

楚一帆

少有的好文章！

茉莉707

头条看了那么多文章，就这篇直击心灵。也明白了为什么明明能置换新房去进行财富升级和改善居住缺放弃这种机会。终于有答案了

我放心你带套猛

读完了，就是有点不太容易理解，恐怕也只有沉默的少数人能读懂[偷笑]