北京楼市：这些便宜地产不要碰，都是割韭菜

风吹吹蛋蛋疼风w

[size=0.833em]我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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[size=0.833em]提问：请问下房姐，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？
[size=0.833em]回答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因： 1.设计结构就更适合办公； 2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户； 3.以上两点的结合。 如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。 只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。 政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。 北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。 独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。 因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。 租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。


[size=0.833em]提问：房姐好，新人首问：我是北京首套刚需，之前没有贷款过。我爱人在302医院上班，明年3月份读博，未来的工作地点还不确定；我在海淀牡丹园工作，我能克服通勤，考虑买套房自住，保值增值未来置换的话好出手；孩子4岁上幼儿园，我们的条件考虑学区加自住有压力，如果能兼顾是最好；父母跟我们一起住，最好是三居。目前手头有350的现金，新房看过诺德春风和院、诺德逸府、臻御府、熙悦天寰、御景西园；二手房看过民岳家园、西府景园、三环新城、中海御鑫阁、万恒家园、第七街区。想向您请教以下问题： 1、我们目前的情况买新房合适，还是买二手房合适； 2、这几套新房诺德春风和院1号楼的顶层我感觉不错，127平839万，首付能接受，月供眼前没压力，未来担心不确定性，我做销售的，收入有浮动；客厅朝东，南向2卧室，北向2卧室，这个小区有没有考虑的必要，这种户型好不好，顶层是否有选择的性价比？诺德春风和院和诺德逸府哪个盘更有性价比 熙悦天寰户型很喜欢，108平580万对我来说压力也小很多，空间也够用，但是地方太偏了，周边没有配套。 现在不知道该怎么选择，麻烦您给给建议，除了这些新盘还有没有更好的盘推荐。 3、二手房如果有高性价比的推荐也会考虑，买房这方面是小白，没有概念，听从您的意见； 4、观察了半年新房的价格在往上走，优惠在减少，二手房的价格在往下走（个人观点不一定正确），不知道该什么时候入手入手什么样的房（今年10月底5年的社保才满）。 5、本人有一套固安京南绿洲1期的房子102平（2010年买的）和一套广东惠州东能阳光圣菲的房子143平（2017年买的），当时没有北京的购房资格，固安当时想的是父母年纪大了可以给父母住，惠州的房子是纯投资，以目前得形式看，这两套房子有没有持有的价值，未来房价有没有上升的空间。 朋友推荐办会员之后潜水学习了几个月，还是学不会，只好问您了，麻烦帮回答一下，谢谢
[size=0.833em]回答：1. 诺德春风和院位置不错，这个盘品质还可以，不过定价有些偏贵 自住属性更强一点，不过这个盘比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强，臻御府的定价有些高，不建议看。 2. 新房中的限竞房正在减少，后期的商品房价格都会走高。低首付买新房是能拉高杠杆的，能买总价更高的标的。 3. 二手房并不是都在走低，核心区的二手房都是上涨的，特别是优质地段核学区支撑的板块。 4. 环京中燕郊和大厂是可以买的， 固安纯粹炒作起来，不建议长持 5.惠州不值得长持，惠州不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低，并且极端扁平化，是因为 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。


[size=0.833em]提问：请教房姐，甜水园棚改项目现在是不是搁置了，这一片未来有什么预期吗？
[size=0.833em]回答：甜水园的旧改进行中，但是具体进度会怎么样，暂时没有定论。 凡是明确利好的消息，在北京的传播速度是很快的，价格已经提前一步提现。 甜水园本身地段不错，尤其和朝阳公园南门接壤地段。 但是一两个地块改造不够，如果能从金台路到朝阳公园一条马路全部打通重新建设，普通新盘卖到12万不奇怪。


[size=0.833em]提问：房姐您好，新人首问，之前的问题被删了：sfsd，女生，未来3—5年有结婚计划，勉强凑够100万首付，现在天通苑工作，目前租房住，听说最近亦庄橡树湾在开盘，年底买价格低，年后说是涨价，2023年交房，100万首付可买两居。一直在犹豫，是买亦庄橡树湾近两年继续租房或住宿舍，还是保留sfsd资格等天通苑有合适的房子再上车？ 盼回复。谢谢谢谢
[size=0.833em]回答：橡树湾是这一片少有的的商品房，这算一个优势，缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病，据说周边要建垃圾场。不过建议还是先上车，现在等不是这个好策略


[size=0.833em]提问：房姐，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号、朱雀门叠拼房型等等。
[size=0.833em]回答：东直门8号新盘溢价较高，东直门这个位置商圈固化，未来定位也是交通枢纽，却少一点生活氛围，相比不是最好选择 朱雀门属于自住品质盘，不包含学区溢价，自住是不错的选择 次新推荐看看西城的 朱雀门、一瓶、融泽府 ，还有四季青的诸子阶 朝阳：太阳公元 富力城D区 ， 海淀：碧水云天 光大水墨 也是较好选择


[size=0.833em]提问：紧急:这两天看了房山原香漫谷的一个底商，原香漫谷四期旁边，一共两层，想买的是一层，70平，每平3万，不能做餐饮，住宅应该在2万2到2万4吧。说是出租的话，每平6元，但实际打听其他的已经租出去的每平5元。这种底商能买吗？有哪些注意事项，有哪些坑？盼回，多谢
[size=0.833em]回答：不建议碰，商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内，商办资产的负外部性太高了。税收实在太离谱。 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。 商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。


[size=0.833em]提问：房姐求助！新人小白北京sfsd，800首付，目标1000左右三室刚需，不考虑学区房，通勤时间短（或者凑一人短，夫妻二人办公金融街和朝阳门，有一辆车）目前住在朝阳门，比较喜欢东边目前主要关注朝阳公园，双井板块，希望房姐可以根据以上需求推荐是否有其他区域及小区！另外，资金8月能到位近期可以做哪些功课以及是否有其他建议？万分感谢！！
[size=0.833em]回答：保值+自住推荐看 阳光100，天骄，九龙，珠江，朝阳公园的丽水嘉园 2个建议： 1. 如果月供能力可以，建议sfsd用掉，按揭入一套。剩余资金还可以再投资一套，sfsd能贷足 资产配置也比较好 会有一定压力 2.筹足1000全款入一套，这样能保留你的首贷资格，为以后置换或者投资留有空间


[size=0.833em]提问：二孩家庭，一方父母在京随居。目前持有海淀皂君庙78平两居老破小一套（学位，目前父母住），西城新街口七条十五号院66平三居一套（贷款280万，目前出租）。另有昌平一套88平三居的使用权。明年老二上小学后考虑把皂君庙卖掉，未来怎么规划？ 1，无投资能力，考虑刚需，父母可能协助做饭接送孩子，但不愿意住一起。 2，工作地点皂君庙，目前在附近承租了一套三居室（07年电梯房户型格局很好，附近这种好房子数量很少，目前都还不能上市）月租金一万三至一万五，一家四口住。 3，三年后老大小升初，不知会去哪个中学，希望半径5公里以内，大概率2公里左右。绝大部分家长的做法是在学校旁边租房陪读。我们两个孩子未来也未必能在同一所学校，目前只能预测三年内的求学地点在皂君庙。 4，解决刚需三种方案：第一，买个房子出租，然后在合适地点租两套分别自住和老人住。第二，买个房子一家四口住，给老人在旁边租一套。第三，买个上下复式或五居以上的平层我们和老人有相对独立空间互不干扰，六个人住。 5，等娃们中学毕业，居住必定进行调整，可以选择郊区居住，老人也可以独立居住不跟我们一起。再再往后，涉及到两个娃分家产吧 6，请问，明年卖房后如何置换？老破小换个更好的很难啊，接受一楼\/顶层\/能办公的住宅\/没有院子，但必须有停车位。老家（武汉繁华地段电梯次新房）的房子最多能卖300万。 7，周边哪些可考虑买？魏公村佳苑目前有很多出租的房子，考虑要不要去租两套，可能两年内下房本，能不能买一套。钱不够的话要把更多的房子卖掉，值得吗？ 8，把所有房子都卖了换一个大平层（或者昌平别墅）有意义吗？
[size=0.833em]回答：1. 你们未来几年不确定性很强，现在附近买一套 也是临时居住，而且周边都是学区老破小，升值空间一般。 2. 现在更合适投资一套赚取收益，附近租房解决居住需求，又不存在学区风险，即使未来居住地要调整也不受限。 3. 投资建议看 双榆树板块， 如果你想环境稍微好一点，可以看看厂洼板块。这两个相对学区属性比较弱 4. 昌平别墅真不建议入，这类产品大多有价无市，除非就自住不考虑升值


[size=0.833em]提问：美丽房姐，选未来科学城的未来公元900多万160多平米带装修，我老公喜欢，说有公园，有地铁，有医院，有生值潜力，自住兼保值升值，我还是选望京星宝园等。房姐麻烦给说说建议，谢谢
[size=0.833em]回答：我并不看好未来科学城的发展 这种计划型增长极，不是强力创新和推动型产业，很难形成产业带辐射和带动周边产业，加上周边交通和地段影响，最终演变为纸面规划 望京已经有成熟的商圈，未来阿里总部的入住，辐射周边产业，很容易形成产业带，看现在的海淀你就知道了 升值潜力望京远大于北七家


[size=0.833em]提问：房姐，对于石景山头条新闻上的房价下跌40%的新闻，今年买房感觉信心不足，您怎么看下跌的原因？会是北京整体市场的预兆吗？
[size=0.833em]回答：在百度上搜索关键词“北京下跌” 分别出来 北京房价持续下跌 北京房价暴跌 北京房价下跌10% 北京房价下跌20% 北京房价下跌30% 北京房价下跌40% ... 再搜索“北京上涨” 出来 北京房价上涨全国第一 请问为什么？


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