马跃成：强省会还是多中心？楼市又迎新变局

六翼天使494

2020年，是与以往不同的一年。


在疫情的影响下，中国的经济发展不退反进，而作为经济发展的稳定期和压舱石的房地产，更是不负众望，据可靠消息称，2020年前11月全国卖地收入6.5126万亿元，加上五项房地产税收1.7616万元，房地产总收入8.2742万亿元。总收入首次超10万亿元，占全国财政收入60%以上，占地方财政收入的90%。







而在2020年，房地产市场也在“房住不炒”的大前提下，经历了多次“巨变”：既有北方城市艰难“自救”，南方城市火热“打新”、又有各大城市纷纷发出“抢人”信号，就连以前高冷的一线城市似乎也坐不住了，上海、广州陆续都发出了针对优质人才的落户政策…


针对楼市的种种变化，我们该如何面对？我们请到幸福里签约专家团@马跃成 老师，为大家分析后续的房价走势。





核心观点一：南北楼市的差异与经济环境密不可分

随着旧改代替棚改的出现，一二线城市的房价除了个别城市出现上涨之外，逐步开始趋于稳定，而三四线城市却开始逐步出现了南北分化。


出现这种鲜明对比情况的原因有哪些呢？


一是，与经济活跃度有关。今年疫情发生之后，全国在“六稳”政策启动之后，南方经济发展很快，特别是有关抗疫物资生产，极大地带动了南方地区经济复苏。


后期在“双循环”经济模式带动下，南方城市的市场也是快速复苏。特别是互联网经济发展，南方地区的特色农副产品迅速占领全国市场，也给南方地区经济收入快速增加。


经济的南热北冷现象，今年表现的尤为突出。







二是，经济恢复发展必定带动人口的流入，而各地出台的人才引进政策，和国家关于户籍新政，又为南方部分城市带来了很大的人口红利。


三是，因为南方地区自然环境气候条件，不少北方地区，特别是东北地区的老年人，很多也都移民南方城市，定居养老。成为南方楼市不可忽视的一股力量。


四是，因为房价上涨趋势，又吸引了部分炒房客的进入，从而进一步推动了房价的上涨。


城市间出现房价分化是必然的结果，也是自然现象，这就和农村出现的空壳村、废弃村庄一样。一些自然环境条件差、资源枯竭、经济没有活力的城市，人口外流是必然的选择。而那些新型经济体活跃的地区，也必然会吸引着众多的人口进入，造成城市膨胀。


城市人口增加和减少、流入和流出就决定了一个城市楼市的兴衰。







所以，像东北、西北地区部分城市，当初因为能源开发而兴城，现在因为能源开发殆尽而衰退，都是很正常的。


但是，作为资源枯竭性城市，也不能坐吃山空，更不能坐以待毙。每个城市都有优势和劣势，资源枯竭型城市需要做的是发挥老工业基地的优势，积极进行城市转型升级，寻找新的经济增长点，带动城市全面复苏和发展。


比如，发展工业旅游、矿山探险等新兴产业项目，发展医养产业、特色小镇建设等，都可能成为城市振兴的机会和契机。


核心观点二：“抢人大战”正在打响，9大城市群优势各有千秋

9大城市群包括长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长三角城市群、中原城市群、北部湾城市群、关中平原城市群、呼包鄂榆城市群、兰西城市群，这其中不包括京津冀和珠三角城市群。


从目前的楼市情况可以看出，城市群和都市圈竞赛已然打响，9大城市群都在逐步发挥和调动自己的核心优势，进行激烈角逐。


这其中，长江中游城市群，主要是湖北湖南地区核心城市，经济活力很强。成渝城市群，包括了成都和重庆，以及附近的四川主要城市，是生活最宜居的地区。长三角城市群是全国经济最发达的地区，GDP产值占比很高。因此，可以说，这几个城市群，相对来说，对人口的吸引力更强一些，因此，房地产的活力也会更旺盛。


34个城市圈，把城市分成了一二三线城市，这其中，又有人分成了成熟性的城市圈、发展型城市圈，和培育型城市圈。







显然，成熟性的城市圈，像：上海、南京、杭州、宁波、广州、深圳都市圈都有着巨大的经济发展动力，自然也属于人口输入性城市，楼市发展也别看好，这是毋庸置疑的。


发展型城市圈像：首都都市圈，合肥、青岛、成都、西安、武汉、沈阳都市圈。相对来说，也有比较好的楼市发展机会。沈阳是东北地区唯一一个人口输入城市。


为了能让城市实现长期稳定的发展，各大城市对于人才的竞争也逐步趋于白热化，各地为了能留住人才，纷纷“祭出”自己的人才引进政策，购房补贴更是动辄几十万。







而这种各地以人才引进为突破口，发放购房补贴的方式，对各地楼市的发展有一定的作用。但是，不是楼市发展的主要因素。人才是不是要到一个城市移动，主要还是根据工作需要，而不大会根据某个城市发放的购房补贴选择某个城市。


但是，在工作机会差不多的时候，人们肯定会对生活条件进行比较，这个时候，购房的成本就可能会有一定影响。因此，无论如何，作为每个城市的人才引进政策，购房补贴这个方式，也会在城市之间产生连锁反应。





核心观点三：房地产涉及千家万户，必须时刻保持高度关注

近日，社科院发布报告称，房地产告别只涨不跌时代，局部房价下跌监测预警将成为重点，说房地产可能会成为金融风险最大的“灰犀牛”，主要是因为，房地产涉及到千家万户，特别是中国的购房家庭绝大多数都是贷款买房，还有就是房贷占银行贷款占比也最高，如果，房价出现雪崩式的暴跌，不仅仅会影响到银行的安全，还会影响到社会的稳定，从这个角度看，房地产成为金融风险最大的“灰犀牛”是有道理的。


但是，从敏感度和控制能力来看，互联网金融可能风险更大一些，像网贷P2P可能引爆的风险，各类互联网平台被资本控制以后造成的垄断，都有很大的危险性。必须提高警惕，进行必要的调整和控制。







以上为《幸福里访谈专题——2020年楼市带来的购房思考》栏目的系列文章。


由幸福里主办的《幸福里访谈专题》栏目，汇聚了房产业内资深人士、行业大咖、一线从业者等群体。


我们旨在聚焦房地产市场的现象与走势，为大家梳理不同时期的买房逻辑；通过他们的观点分析，深度挖掘当下中国房产置业新机遇。

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强省会与强京城是百分之百的极大的犯错误，后果很明显，富人越来越多，百分之四十的穷人永远是穷人。

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海南自贸港政策法规即将公布，抢先买房是关键东方碧桂园海逸半岛

我是来围观的逊

还是多中心好，尤其要大力发展县城，实现更均衡发展。

我放心你带套猛

最后发现。还是房地产稳妥

内托体头

省会发展可以是重点，但过度推行强省会和特强城市，从而出现很多城市抢人大战推高房价，扩张大兴基建拉动GDP，并不一定利于国家整体发展，国家应从全局统筹，物尽其用，人尽其才。

内托体头

无论如何都过剩了，物多必贱

寒郁轩良

有钱的也不可能天天买房，收入少的一辈子也就买一套，就够2代人居住了。而且人口大增的可能性较小，房地产永远不会长兴不衰。

飘渺九月

基本都是别人已说过的东西，没有自己的新观点，枉称大师！

明绍宗朱聿键鼻

充分体现人尽其才，物尽其用，全方位多视角发展实体经济，是金子到那里也会发光。