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[size=0.833em]我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
[size=0.833em]以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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[size=0.833em]提问：本人为积分落户买上车盘，可最高拿出230万现金，但因积分落户想在12月底之前成交，主要为了孩子在高中前上北京学校，不要城六区，目前看的是旧宫、亦庄、天通苑，想咨询有什么建议的小区。
[size=0.833em]回答：你好，天通苑和旧宫的学区都一般，更推荐亦庄。 在优质教育资源方面，以前的亦庄几乎是空白的，可是近几年有了很大的变化。，重点关注以下2个学区： 1.人大附系列： 目前，人大附在亦庄有两个校区，一个老校区、一个新校区。 老校区1998年建校，之前是民办，2011年改为公办，更名为北京二中亦庄学校，2018年又加入人大附，更名为人大附经开学校。 这个学校之前的中考成绩和高考成绩都一般般，没什么亮点。师资不错，但就是缺少优质生源。自从被人大附接管之后，情况改善了不少。 新校区逼格很高，亦庄为了这所学校也是砸了不少钱。这个学校是12年一贯制，小学到高中全部包含。小学48个班、中学48个班，预计2020年小学部就能开始招生。 2.“十一”学校系列： 北京亦庄实验学校，是十一学校在亦庄的分校，同样也是小学到高中全部包含。不过，和人大附最大的不同就是，实验学校不是12年一贯制的，初中和高中都是面向整个大兴区自主招生，说白了就是掐尖择优录取。 实验学校的硬件、师资都是很OK的，目前唯一不太行的就是生源。刚开始招生的前两年，肯定有不少回迁户生源，随着招生时间的推移，亦庄高新企业员工子女会越来越多，生源情况会逐步改善。 万科金域东郡、金茂悦、凤丹壹号、海梓府关注下
[size=0.833em]提问：房姐好，在这里看了两天学到很多，有点具体的困惑想咨询。孩子22年上学，想选学区房兼顾居住，目前只能买到慧忠里两局或者嘉铭桐城和浩运园一居 1.慧忠里从学校角度首选，可是房子92年的，怕6到8年后不好出手（学区名额满6年得8年后了），再加上政策上担心多校，毕竟慧忠里溢价高。不知道这两个担心有没有必要 2.如果不远慧忠里就只能在嘉铭桐城和浩运园里选个一居，户型都能接受，不知道以后增值如何 这三个小区从后期涨幅居住得等角度您怎么判断呢，谢谢
[size=0.833em]回答：这些受学区政策影响较大，最好的配置是自住保值+学区票。如果一套想兼顾很难。慧忠里6-8年出手是否影响，完全看学区政策，这个不好评估。嘉铭桐城品质和学区都会好一点，面临的问题也是一样。 还有一个方案，买入总价最低的学区门票+租房，这样可以保留一点资金+最低的学区溢价，以后再买二套自住盘。
[size=0.833em]提问：房姐求助，新人首问♀️我和爱人打算在北京购买房产，首房首贷，首付能拿出700。我们俩未来两年内不会要小孩，目前我在六里桥工作，单位给户口，我爱人目前正在安贞读博（工作未定，但是未来意向留院）。我们现在刚好是一个对角线，两人最重要的购房诉求是想在两人位置连线的周边地方找房。我们也事先做了一些功课，丰台我们不再考虑，想在东西城以及朝阳区北四环之内买一套10年内的3居。我不太想考虑学区房，但是由于我们想尽可能一步到位，所以爱人希望学区也尽可能满足中等（以上更好）。 我们的问题是： 1.我们现在的条件（sfsd+700）能买到理想的房子吗？ 2.如果能，能否麻烦您给我们推荐几处小区或者区域？ 3.我们这样的首房首贷，是按照非普，最低首付40%，除此以外，在申请首贷的时候还有别的什么限制或者需要注意的事项吗？ 希望老师能给我们俩答疑解惑，不甚感激！
[size=0.833em]回答：1. 你们现在不考虑小孩，就没必要看东西城 ，学区溢价比较多 三居也没什么选筹空间，主看朝阳板块例如 嘉铭桐城三居 学区也不错 2. 非普线你贷不了700，也就总价1000上下。 想多贷就垫资全款抵押
[size=0.833em]提问：房姐好，买的房子时，房东告知暂时户口无法牵走，需要等半年后牵走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？ 另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？ 是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。
[size=0.833em]回答：1.在和卖家合同中约定，由卖家负责解决户口迁出问题，并设户口押金及违约罚息标准。 2.派出所查档，如年龄较大会自然死亡可以等几年，押金不变。 3.影响房屋出售，转手越多越影响。 4.中介无义务，一切以条款为准。 5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。
[size=0.833em]提问：房姐您好。新人首问。我的情况是：我和我老公刚结婚，今年打算要小孩。有北京户口，两人均符合sfsd。两人均在东单上班。手里320w。诉求：刚需自住且要保值，上班距离近，因要养宝宝所以想要看个大两居或者小三居，南北通透，有电梯，90年后的房子。之前看过惠新西街南口的房子后因房子老破小且单价贵而放弃。现在重点关注南二环蒲黄榆附近。请问1⃣️蒲黄榆附近是否有推荐值得购买的小区？这边南二环房子需要考虑哪几点因素可认为能够保值？2⃣️除南二环这边您还有别的地区推荐没？3⃣️看到您之前回复的问题现在不需要考虑学区，想确认下我们这种情况是否需要现在入手学区房？ ❤️望回复，谢谢。
[size=0.833em]回答：1. 蒲黄榆那边的房子，一楼带院子是个优点。，保值是没啥问题，能跟上大盘的涨幅。这边主要是老破小扎堆，上车盘比较多，这一片尽量看90年以后的房子。你们300+的首付可以看下东边的 四惠、朝青、石佛营等板块，做下比较 2. 评估下未来4-5年你们的资金积累是否能支撑换房，如果没问题，现在就别考虑学区，关注升值和自住属性。否则就提前考虑学区属性
[size=0.833em]提问：房姐您好，新人首问，单身首房首贷，不考虑学区，首付最多280，想买个总价500多点的房子，贷300w左右月供没有问题。上班在国贸和大望路中间，自住为主，兼顾升值，希望通勤方便，要求带电梯，2居，对户型略有要求，希望屋里明亮，窗不对着角落那种奇葩户型。之前看您的帖子，看了十里堡的京棉新城一厂和晨光家园，户型都可以接受的，这俩小区一个是2006年回迁房一个是1999的商品房 问题1⃣️，从升值角度，您觉得晨光家园1期和京棉一厂哪个小区更有前景？ 问题2⃣️，十里堡地铁人很多，如果考虑方庄或成寿寺那边，您有推荐的小区吗？ 问题3⃣️，从升值空间看十里堡升值多？还是方庄成寿寺？成寿寺附近有很多空地，会有什么规划吗？ 问题4⃣️，这几个区域分别单价多少入手合适？非常感谢 问题5⃣️，本来是更喜欢双井九龙山平乐园一带，但是那附近总价500的，要么特别老的塔楼很难接受楼道，要么户型很奇葩，要找到潘家园那边吗？百子湾沿海赛洛城怎么样？ 问题有些多，期待解答，非常感谢！！
[size=0.833em]回答：1. 晨光家园>京棉一厂 2. 方庄涨了一波了，不过附近还是有笋盘可以淘的，沿着东南二环看看 3. 十里堡的性价比更高点 4. 看7内的标的 5. 沿海赛洛城、后现代城都可以看
[size=0.833em]提问：根据姐的选筹思路，重点看了望京和酒仙桥，对比单价后，觉得酒仙桥单价更低，现在看中了酒仙桥晶都国际的一个两室两厅98平，现655，精装修，18层，东南户型。想请问姐该房的报价是否值得入手？如单价高，多少以内合适？如无法谈到该单价内，能否推荐酒仙桥其他楼盘？最后一锤了，望姐抽空答复，多谢！！！
[size=0.833em]回答：晶都国际5万左右才考虑，这套单价略高，加上精装修溢价比较多。 建议再淘淘，新手没有淘笋渠道，可以试着砍砍价，单价控制在5.5内。 东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线等比较推荐
[size=0.833em]提问：公司房产什么情况下只能通过拍卖变现？看到一个拍卖公司要拍卖的房子，打电话问了下，说是公司房产，税高，不是法拍，没有抵押，产权清晰，公司要变现所以委托拍卖，我问怎么不通过中介卖二手房呢，拍卖行说只能拍卖，也说不清到底什么原因，可我在贝壳上也看过一些二手房，也是公司房产的，多交税也能交易啊，这种会不会有什么坑啊？
[size=0.833em]回答：债权人有权进行处置，无法处置的情况下，再进入拍卖变现流程。 法拍房是一坑； 公司产权是另一坑。 还在提问的阶段，新人去碰这样的单子，大概率一定被坑，人财两空，纠纷不断。
[size=0.833em]提问：房姐，您好！我的情况和您说一下，京籍，国贸和三里屯各有一套老破小两居在出租状态，月租共16000(分别临街1层和顶层)西四环有个老破小1居一年半左右可转为产权，月4000多。固安有套两居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文门，生活已习惯不能挪。目前有250万贷款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本没什么工作收入。父母还有一张房票，不能贷款。这种情况您看如何做个房产规划改善一下，或通过投资腾挪有一些收益(由于现金流比较弱，再贷款恐难承受)谢谢您！
[size=0.833em]回答：西四环老破小价值不大，长期看跑输大盘，建议出掉 固安纯粹炒作起来，无价值支撑上涨动能不足，投入产出比很低，建议出掉 可选择在东面入一套2居长期持有，需要看金额选择具体板块
[size=0.833em]提问：房姐你好，请教下：1. 家庭婚前有贷款记录，婚后家庭无sfsd资格，办离婚的话另一方多久可以恢复sfsd资格？2. 首付150万，主要目的是保值和投资，为7年后换房做准备，现在适合上车吗？有哪些适合的地段和楼盘可以看？谢谢！
[size=0.833em]回答：你好，如果夫妻其中一方，征信上没有贷款记录，离婚之后可以直接sfsd买入。 首付150w，考虑到税费中介费以及银行评估的影响，大概可以买一个总价350w左右满五唯一的商品房 建议你看看东五环外一点北京新天地、柏林爱乐的正规一居室 如果五环内的话，可以看看炫特嘉园的一居室，或者大望路CBD传奇、金港国际的开间都行
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发表于 2021-1-10 15:34:22
