北京楼市指南：这几类房产不要碰，全是坑

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[size=0.833em]我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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[size=0.833em]提问：房姐，您好！新人首问。本人51，全家天津籍，年入80-120不等，目前朝阳管庄110平+68平两套房，近京武清高村别墅一套（通常周末去住）。 想把68平的出手，筹500-600子弹，以儿子的名额（25岁朝阳的社保刚满5年，公积金2年）购180左右大平层，首选朝阳其次海淀、亦庄可考虑。 主要目的权重比例：40%北京住宅品级升级、30%未来小孩择校、30%投资保值。 恳请您百忙给指点下：1、区块推荐；2、具体可以考虑的楼盘及排序；3、合理的购置方案（操作次序、贷款方案等等）。 谢谢
[size=0.833em]回答：你好，子弹500-600，可以入手总价1000-1500的楼盘，这个总价是典型的改善预算，这类群体往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 管庄所在的板块，刚需盘多，不会受高收入群体青睐，圈层不行，又没有划分到很好的学区，很容易摸到天花板继而上不去。 所以这个总价只能在东西海朝这几个区域内选择。 朝阳推荐望京 朝阳公园 双井，海淀推荐清河 西北旺。 东湖湾，融科橄榄城，北纬40度，上京新航线，澳洲康都，泛海国际，棕榈泉，观湖国际 橡树湾，西山公馆，百旺茉莉园，中海枫涟山庄 建议出手武清别墅，保留管庄68平，做抵押融资。


[size=0.833em]提问：房姐您好，我看了望京融科橄榄城三期全南两居，和首开知语城南北通透两居，首开的单价会便宜一些格局好一些，两个的总房价也差不多，但从投资角度考虑，哪个更值得买。再者，望京或者整个朝阳还有哪些小区适合老人居住，将来房价也不会下跌太多的房子，房价不超过900，谢谢
[size=0.833em]回答：首开知语城里面有两排回迁房。 小区其实一般般，比较靠近望京西站显得有点乱，离地铁也有点距离。虽然有些缺点但首开知语城在这个预算里面性价比依然不错，如果要比较的话 ，橄榄城要好一些，投资保值两个差距并不大。还可以看下 季景沁园、宝星国际三期、慧谷阳光


[size=0.833em]提问：房姐吉祥，在回龙观有一套房90平，孩子小学在府学小学，所以租住在学校附近，房租9200，觉得与其花房租还不如还房贷，打算在府学附近5公里内看一套自住，孩子小学毕业后再出手。现有280万，准备买个60平左右的小两居，看了很多区域，不知道该怎么选，什么价位可以出手，还请房姐赐教。1，买房的思路对吗？要不要把回龙观的房子卖掉；2、看了安贞、惠新西街，樱花园，幸福二村，团结湖等区域，怎么选？哪个区域性价比高？什么价位可以出手买？3、这些区域都比较旧，房子有的户型不错，但小区环境比较差，户型、年代、小区环境、楼层、交通等很难完美，怎么排序呢？多谢房姐
[size=0.833em]回答：思路没问题，如果只是买小两居，回龙观没必要卖 推荐 惠新西街 7左右 和团结湖 6左右 没有绝对的顺序，要看每个人的侧重点。 我的观点 房龄和楼层相对重要点


[size=0.833em]提问：房姐您好！新人首问。上地东里有一套学区房，小朋友明年升初中，另有一套单位住房（按经济适用房管理，不能出售）。小孩上初中后，准备租房跟住，出售上地学区房，现价可得740，另有现金等约270，总额1000左右。夫妻二人工作单位都在北清路附近，拟纯投资购买两套房产，一套考虑西北旺两居，总价约860；另一套按您推荐考虑望京SOHO附近两居（宝星国际、慧谷阳光、国风，橄榄城有点超），总价约880。请问房姐： 1、思路是否正确，作为纯投资是否还有更好选择； 2、已是二套、三套，JLH还是由他人代持（有靠谱亲戚）； 3、夫妻二人均为体制内，dyd不好操作，有无途径贷款，最多能贷多少（一般中介能办理吗？）； 4、选筹方面，与望京SOHO附近相比，季景沁园、澳洲康都作为首选还是备选？需要考虑双井吗？ 多谢房姐！
[size=0.833em]回答：1. 选择西北旺和望京思路没问题，这两个板块产业支撑都比较强 2. JLH需要时间，代持上车速度更快，控制住风险就好 3. 夫妻双方都是体制内确实很难包装公司壳。建议换核来做 4. 选筹上主要看价格，单纯看位置 望京soho附近首选，双井也在选筹范围内，可以关注


[size=0.833em]提问：【新人首问】房姐好，请教首房选址：sfsd，子弹150（最多200），亦庄互联网公司上班，两年后可能换工作到望京或西二旗，天津集体户口，亦庄工居，预计明年结婚。如果综合考虑自住+升值+短期内不换房，还请房姐指点选择哪个片区较好，及对应片区推荐的小区、合适入手单价，非常感谢！ 1、劲松、双井附近小两居公房（或10号线往北沿线），位置好，但大多小区品质、环境差； 2、常营管庄一带，新天地环境好但只能买一室改两室，未来有老人带孩子不太方便，或保利嘉园等二居限竞房； 3、亦庄和悦华锦、金隅学府新房或周边二手房，人大附学校好，小区环境好，但位置差，前途未卜； 4、是否有其它更适合的片区及小区推荐？
[size=0.833em]回答：学区不建议这时候考虑，考虑到升值属性 亦庄新盘不推荐 200的sfsd可以看到500的标的，常营选择两居是可以的，例如 万象新天和保利嘉园、柏林爱乐 都可以看 如果两年后能到望京，酒仙桥也可以淘


[size=0.833em]提问：房姐您好！我是sfsd，子弹300。户口海淀，儿子目前在十一学校上高三。想买一套房子先出租5年以上，等孩子毕业工作后根据具体的工作地点，再卖出置换，给他作为首付。之前一直看十一学校附近远洋山水和远洋沁山水这两个楼盘，想听听您的建议？我是不是目前不用被地点所困？因我现在住在铁建。是不是也可着眼全北京来选择？求推荐！多谢了！
[size=0.833em]回答：投资不建议这两个盘，由于在八宝山这一片，远洋山水基本是唯一的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价 投资应该选着相对的洼地，推荐看朝青、望京板块


[size=0.833em]提问：上车盘，南向临非主干路。目前比较合适的一套房 户型、楼层、位置都比较满意（目前价格其实还是比期望得要高一点） 最大的问题是南向主卧带阳台临街，离路边只有十几米，草坪绿化带加一排松树的样子。路是两条机动车道（每个方向一条车道）+非机动车道+最外面是一排车位那种。有三趟公交车，车站和路口都不在附近。 白天开窗在屋里还好，关窗或关阳台门的话噪音基本无影响。观察了下晚上八九点钟车辆明显比较少。估计早上可能会吵吧？另外会不会灰尘也比较大？有没有什么应对措施？还是说建议不要入手了？
[size=0.833em]回答：在上车盘里，没有100%满意的房子，如果100%满意，价格一定不满意。 评估一套房子值不值得买，最简便直接的是： 小区，楼栋，楼层，朝向，价格，税费。 更具体地，涉及户主详情，税费详情，交易周期，意愿，债务，户口等细节。


[size=0.833em]提问：房姐好，本人刚拿到京户，未婚，目前在南站附近工作，但明年有换工作的可能。目前名下有套深圳1600w的住宅，请问针对我的情况是否有近期置换北京房子的必要？有的话能否推荐下总价2000左右，兼顾保值和舒适属性的楼盘；没有的话也希望告知置换时机，非常感谢。
[size=0.833em]回答：深圳经过一波涨幅后，大概率会横盘一段时间， 如果未来长期北京，建议置换 总价1500+ 推荐 亮马桥一带大面积老大楼，酒仙桥一带大面积次新 十里堡到青年路一带大面积次新


[size=0.833em]提问：房姐你好，2015年底在甘露园南里（朝阳园后边）买了一套小两居老破小，公积金贷款120万，现在贷款还有差不多110，因工作在中关村，又18年本人生了小孩，现在奥森租三居房租很贵。因此产生把老破小卖掉的想法（81年的六层板楼无电梯），想问问房姐这个位置的老破小是否应该抓紧出手？然而可换房的空间很小，一开始像无头苍蝇一样乱看了几处新盘，比如北七家的几个和公园十七区公园悦府，都开始考虑用家人的首套指标来买了，但怎样都觉得压力超大，本人收入稳定（外企IT）但目前是家庭唯一收入者。二套购房的话首付比例太高了找不到方法，貌似抵押贷也很难实现吧？公司同事推荐的一个靠谱中介推荐了天通苑特价房，要求买房者必须京户（我满足），但贷款比例很少。另：在东城有处老公房平房，所以学区并不是首要考虑。房姐请问 像我这种情况您推荐天通苑的两居吗？区域有建议吗？最近为买房方案殚精竭虑，冥思苦想，还好找到了这个公众号，期待您的建议！谢谢
[size=0.833em]回答：不了解你的资金情况和收入情况。需要保证你的现金流能覆盖月供的2倍，按这个比例来调整房子的总价，可以找机构做垫资全款抵押，当然用家人的首套也是可以的。如果自住的话天通苑2居不如看回龙观板块，例如望京新城 、首开智慧社、领秀慧谷 更合适。


[size=0.833em]提问：房姐您好，新人首问。本人单身，现在有200子弹，购房刚需也希望保值。目前是海淀集体户，所以考虑买东城的房子可以落到东城。目前看的是永定门的房子，意向华龙美晟（考虑到这是周边最新的小区）总价500万70平左右，您看合适吗？永定门周边您看有其他性价比更好的小区推荐吗？如果抛开城区落户，重点关注未来升值，您看还有什么区域的房子能推荐一下呢，还辛苦能推荐到具体的小区哈。感谢房姐指点
[size=0.833em]回答：你好，华龙美晟性价比不高，永外的缺点就是现状的配套、环境、教育质量垫底，大量人口聚集。 （1）就是如果你想上车东城，这是最便宜地方。6w就买东城，随着望坛、宝华里棚改项目的推进，会有较大的改善，但是持有周期会比较长。 （2）拆迁预期万一超预期，也有洼地翻身的可能。 景泰算是永外比较好的地段，而华龙美晟又算是景泰为数不多次新盘（新奥洋房、华龙美晟）。 当然华龙美晟总体不如新奥，但也比新奥便宜。华龙美晟最大问题是房子拐角多，遮挡重，很多户型被胡乱遮挡非常奇葩，如果买到里面好点的户型，我觉得还算值这个价，应该至少保底大盘涨幅。 永外改造再给点力，有望超过大盘。


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