北京楼市：你认为的优质小区，长年跑输大盘

执着等待等wc

[size=0.833em]我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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[size=0.833em]提问：房姐，你好本人在珠江绿洲有一套3居室，现出租中，目前成交价在600万左右。我在海淀上班，在西三旗和父母住。问珠江绿洲的房子可否长期持有，还是置换到西三旗，或者哪个小区可以长期持有。谢谢
[size=0.833em]回答：你好，珠江绿洲家园北面紧贴京通快速路，南面紧贴通惠河，小区本身的容积率和楼栋的容积率比较高，有一种在孤岛上的感觉，比较拥挤，缺少居住的舒适和安全感。 主要的住户来自国贸白领，传媒大学周边产业和学生。 一般不建议入手。 这个小区的涨幅整体看跑输大盘，尤其09-15年涨的很慢，15年以后这波还凑合。 考虑自住可以关注西三旗 西二旗 上地 清河板块，具体选筹需要结合你的房票 月供情况再做详细推荐


[size=0.833em]提问：您好姐，求教一个问题：计划在沈阳投资一套房，首付30W内，总价80W内，求推荐几个小区，单价分别多少合适？预计持有几年合适？感谢姐，添麻烦了。
[size=0.833em]回答：沈阳纯投资，建议买沈北低价盘，关注新湖仙林金谷，汇置尚郡，富力，雅居乐。 二手房淘笋比较难，除了沈北低价区之外，也可以关注奥体，于洪新城，东湖片区。涨幅50%以上在考虑出售


[size=0.833em]提问：房姐好， 新人首问，目前考虑置换房产，重点考虑以下几个盘，比较纠结，不考虑通勤，最好在国际和优质民办学校周边，主要是自住加保值，望您指点一二: 1、壹亮马170的三居，加装修单价10.5，优点是大开发商后期品质和物业有保障，周边配套非常完善，缺点是小区内有公租房，不知道能不能隔离管理，如果混居估计品质大打折扣，东侧有高铁，噪音和震动未可知。 2、海淀府170的三居，单价11.5，优点是品质和园林已可见，房子本身低密也没配建，品质不错，周边就是阜石路，离6号线地铁也近，交通便利，缺点是小开发商不太了解，请了高力国际做顾问，不知物业后期能不能跟得上，另外地段在海淀算冷僻，周边配套非常普通，没法和东边比。 3、太阳公元140左右三居，单价13.5，优点是区位地段和小区本身都不错，交通和配套都很好，还带学区属性。缺点是因为带了学区属性单价高，二手贷不了多少款，需要重新装修，房子本身品质比上面两个新房略差。
[size=0.833em]回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。 海淀府位置一般，在西边也没有竞品，小区周边有部分安置房，里面租户会多一些，加上定价偏高，保值效果较弱 太阳公园知名神盘，虽然有学区溢价，不过做为高端盘还是可以入的 壹亮马\/太阳公园>海淀府


[size=0.833em]提问：房姐您好，新人首问： 【一、基本条件】 京籍首套，自住刚需，本人工作于知春路，爱人即将工作调整，大概率在西城区，有一定可能在东城区；预计2-3年要一胎，后续大概率要二胎。 【二、房产要求】 1、位置：鉴于二人工作地点，聚焦于西北片区（北五环内，西四环内）； 2、小区：对学区无明确要求，对小区整体环境有一定要求，不考虑老破小，要求新盘或次新盘； 3、价位：自住刚需，根据孩子情况，既考虑直接容纳两个孩子一步到位的豪宅，也考虑后续再改善的经济舒适房产，对投资属性无很高要求，不过对保值率（升值率）有基本要求； 4、其他：周边配套等无极明确要求，平均水平即可。 【三、目标项目】 高强度看了一个来月，新盘、二手都看了不少，目前比较倾向几个新盘，具体排序如下： 1、西钓鱼台御玺：【优势】位置好、环境好、西三环孤品【劣势】价位高（2200W左右），户型一般（目前主要考虑G户型，东西向，已无南北的，其他户型要不然户型不方正，要不然客厅朝西看不到玉渊潭）； 2、九龙仓西城天铸：【优势】性价比高，升值空间大（1100W左右）【劣势】位置一般，只有一层下越户型； 3、状元村北京书院：【优势】位置好，性价比不错（1600W左右）【劣势】无小区，高层塔楼、四梯十二户，居住质量较差。 【四、具体问题】 结合以上情况，具体请问房姐： 1、结合目前的大环境及未来走势，我这种京籍首套，自住刚需的情况，应优先考虑新房还是二手房？ 2、除了上述三个新房，我们目前还看了四季青（颐和金茂府、融创西山一号院）国奥村（上林世家、美伦堡等）、亚运村（嘉铭桐城、远洋万和城等）、西直门时代之苑、学院路附近（逸城东苑、冠军城等），请问是否有其他推荐的楼盘或区域？ 3、根据目前情况，应优先直接容纳两个孩子一步到位的豪宅（西钓鱼台御玺），还是后续再改善、灵活性更高的经济舒适房产（西城天铸）
[size=0.833em]回答：1. 现在的情况，这些地段的新盘基本都是溢价，你看重居住质量可以选择新盘 2. 奥森板块可以看看，澳林春天的板楼大三居还不错，还有 永定门 中海紫御公馆自住品质也不错 3. 你未来几年才要孩子，现在入豪宅没有保值属性，能带来的体验也有限，建议先看西城天铸或者二手次新盘 自住+保值，未来家庭要做改善时再选豪宅，可进可退更好


[size=0.833em]提问：房姐，您好！这次买房计划纯投资为主。目前手中现金有1000万左右，在北京海淀有自住三房。希望孩子7年后上大学，有机会再买一套小区环境和位置好的改善自住房。现在在深圳和北京都有房票。目前深圳疯长，北京不涨让我很纠结，做不了决定。您能给我一些具体建议吗？1、这些资金现在在北京买一套中国玺一楼加下跃的房子留着7年后住？目前中国玺能买到价格8.2万一平米。2、资金拆成2份，分别在北京和深圳各买一套？3、如果资金拆成两份，北京哪个区域或者小区的房子升值空间高，我该买多大的房子未来好出手？目前深圳还可以下手吗？还是等等看再下手深圳？因为疫情原因，家庭收入不稳定，不太敢用高杠杆买房了。谢谢
[size=0.833em]回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 深圳短期看肯定横盘的，但从资产配置角度 深圳值得投资长持，深圳值得看的板块在 宝中 蛇口 前海，基本总价800+才有性价比，北京以望京为主 橄榄城、大西洋新城 等 1 > 2


[size=0.833em]提问：智慧的房姐，您好！ 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。
[size=0.833em]回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ，这样对比更可观 东三区大部分为平顶，赠送露台最大，东一区最便宜也最旧。


[size=0.833em]提问：房姐，你好！新人首问。 （1）现状：西单附近有一套04年小一居，小区环境不好，但位置很好。价格600左右。在老人（66岁）名下。目前在出租。 （2）需求：纯投资，打算卖掉西单一居，作为首付，再以老人名义进行接力贷，贷款100~200左右。 （3）问题： ①目前市场下进行这种操作是否合适？ ②如果投资新房，限竞房和常规商品房，哪个更适合投资？ ③限竞房中华樾北京，西山锦绣府，万橡悦府几个盘怎么排序？我们和老人户口都在西城，工作也在西城，能有渠道获得华樾北京的购房资格吗？其他新商品房您有什么推荐的吗？ ④二手房方面我看您推荐朝阳，能推荐几个适合我的小区吗？还有海淀的二手房怎么样？多谢啦！
[size=0.833em]回答：操作没问题 性价比上 万橡悦府>西山锦绣府>华樾北京 华樾北京如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近高压线的那栋谨慎买。 朝阳二手盘可以看下 望京板块 大西洋新城、季景沁园、宝星国际 等 海淀投资不合适，学区属性太重


[size=0.833em]提问：房姐你好，之前提问过户口的问题，这套梧桐人家正常5万左右，这套房有户口成交价只有3.9万，是否说明价格足够便宜还是有人成交？
[size=0.833em]回答：这就是我之前说的，户口的风险敞口巨大。 这套房业主有多个户口纠纷，且无法迁走，所以产生巨大折价。 并且折价也不能完全抹平风险。 为了的对冲是，你可以持有很长时间，且户口人年龄较大，10年后自然死亡销户，房屋户籍清干净。


[size=0.833em]提问：房姐您好！关注您很久了！这是我的首次提问，先谢谢您！我们一家五口（两个老人、夫妻两，一个孩子）都是北京户口。我们夫妻两在京有两套房，一套是东坝75平的两限房，一套是亚运村阳光广场的137平的商品房，贷款200万。两个老人在京无房，但在长春有一套价值150万左右商品房。我们想优化一下房产布局，一是我们夫妻两是否需要优化，如何优化？二是老人在长春的房子是否需要卖掉，在北京购房，总价最好控制在180～260万之间，选哪个位置哪个小区合适？
[size=0.833em]回答：如果东坝的两限房还在限售期内，动不了也抵押不了的。阳光广场的可以截断抵押出来，没有新的子弹不需要大动。老人票尽早用，长春出掉入北京。截断抵押出的子弹一起用在老人票上，做投资也是一个选择。 260 看下 丰台的 中海御鑫阁、三环新城，朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园


[size=0.833em]提问：新人首问： 房姐您好，小白求指点 1. 杭州 or 北京，sfsd, 180万左右子弹 （手里一套商住考虑套现）已有北京购房资格，公积金可贷80左右，薪资流水3-4万，换完房再辞职出国，所以纯投资，求保值，增值。纠结北京勉强上车还是去杭州落户，买房等长线升值 2）如果是北京，按子弹，理解能买到总价450左右的房子，纯保值、投资角度，求房姐推荐地块，小区。希望相对好租（出国后希望有一部分租金抵月供） 3）如有其它增加预算办法，求指点文章，但因为出国还要买房，其实不打算压力太大 超级感谢！！！
[size=0.833em]回答：肯定优先北京上车，推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里，这几个出租都会不错。想买更高的标的就是做 垫资全款抵押的路线。按照你的流水情况建议月供在2W内，避免压力过大


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