[size=0.833em]文/檀扒爷
[size=0.833em]都说大湾区极具投资价值，道理大家都懂，但是具体选哪儿，你倒是说呀？！
[size=0.833em]2020年的大湾区，气势非凡。
[size=0.833em]12月11日，社科院的《全球城市竞争力报告（2020-2021）》正式发布，中国共有19个城市位列全球前200名，其中大湾区的是：香港（39）、深圳（47）、澳门（68）、广州（90）、东莞（96）以及珠海（138）。
[size=0.833em]而在10月的《中国城市竞争力第18次报告》中，2020年中国经济活力竞争力排名前十的城市依次为：深圳、北京、广州、上海、珠海、香港、南京、杭州、苏州、厦门，大湾区城市占了四成。
[size=0.833em]结合一下2020年前三季度广东省经济发展水平，这里取前十名：
[size=0.667em]数据来源：中商情报网
[size=0.833em]可以看到，成功走出疫情影响进入正增长的，是深圳、广州、东莞、惠州、珠海、江门以及湛江。
[size=0.833em]每个榜都有各自的侧重，那叠加在一起，就可以看到众人眼中，各方面都优异的价值城市是哪些，我们取三个排名至少提到两次的城市，分别为：香港、深圳、广州、东莞，以及珠海。
[size=0.833em]香港虽好，却有个护照隔着，所以对于内地来说，最后圈定的，就是广深、东莞还有珠海。
[size=0.833em]深圳不必多说，说到底是自己荷包承受能力的问题；广州的话昨天我们就说过，11月新房二手房涨幅都已四大一线排第一，作为“一线洼地”的时间正在缩短；东莞性子急，在深圳最严调控出来前，就跟着冲了一波，余力有限。
[size=0.833em]那最终，依旧可以被称作“大湾区洼地”的，就是“小深圳”珠海了。
[size=0.833em]打造城市IP！
[size=0.833em]区位 产业 人口 一个都不能少！
[size=0.833em]有一个成功的IP，给自己贴标签，是城市实现价值突围的第一步，这一点在现今的互联网流量时代背景下，被无限放大。
[size=0.833em]而IP这个东西，必须得有坚实的基础支撑，不然房价涨那就真是泡沫，都不掺假的。
[size=0.833em]比较典型的负面活动教材之一就是鹤岗，闻名全国就是因为房价超级低，宣传后就吸引各路人群前去“投资”，然而没多久就都纷纷撤离，因为他们去了才发现，区位、产业、人口，一样都没有，经济发展陷入困局，本来想去抄底，但是最终意识到根本没有增长点，那里的房地产，已经死了。
[size=0.833em]还有泰安，靠着泰山，实现了靠山吃山，除此之外似乎也没有什么特别之处，楼市据说，越靠近泰山的房子越贵（山东本地人口述），玩的就是个旅游地产，房价相当高昂，泡沫很足。
[size=0.833em]上述的情况都是空有个噱头，但是缺乏真正的内容支撑，即便一时攀高，也不会持久，作为投资者更不会知道什么时候该撤离，只能掉坑里。
[size=0.833em]那珠海呢？它还真不一样，麻雀虽小却五脏俱全，典型的小而精，每一样它都能占到，对得起“大湾区核心城市”的名头。
[size=0.833em]先说区位，这个最为明显。
[size=0.667em]数据来源：百度地图
[size=0.833em]全中国可能都找不出第二个有这么神奇区位的城市了，与澳门脸贴着脸，与深圳和香港隔海相望但是却并没有隔绝，港珠澳大桥，以及规化中的深珠通道，都把珠海和这俩亚洲顶级城市紧密连接了起来。
[size=0.833em]这是小区位，往大了看，由于广州地铁18号线的延伸，珠海也会和广州这个最强省会连接上，称为广州大都市圈建设上的重要一环。
[size=0.833em]区位给珠海带来的，就是从巨佬碗里“抢食”的机会，是它的“刀叉”。对于深圳和澳门来说，珠海就像是它们的飞地，这两个地方产业外迁（澳珠商会上签了800亿的项目了），凭借着深珠通道等大基建的规化，珠海就成了一个现成的受益者。
[size=0.833em]再来看产业。
[size=0.833em]现在每个城市都在寻求产业转型，把中心越来越多地转移至高新技术产业上，在深圳边上耳濡目染的珠海，自然也不例外，科技创新发展这块儿铆足了劲，而且效果还很不错，《中国城市科技创新发展报告2019》中就把珠海排在了第十，非常了不起。
[size=0.833em]利用外资这个方面，深广两地比不过，但是老三的位置，珠海坐的还是很稳的。
[size=0.833em]要说有什么缺陷，珠海是一个国企和外资驱动的城市，民营经济比较吃瘪，纳税百强前十几乎都是国企，罕有民营的身影。
[size=0.833em]国企强民企弱，这是珠海自己一直想要搞定的一种“偏科”，从03年珠海发布《关于进一步加快民营经济发展的决定》重点扶持民营企业，到13年有人抱怨民营企业在珠海赚不到钱，再到去年抢救魅族，珠海的决心，很坚定。
[size=0.833em]且根据《中国城市竞争力第18次报告》，在营商硬环境竞争力排名中，珠海排名16，甚至超过了以商业闻名的杭州！在大湾区城市中，仅次于港澳广深以及东莞，潜力巨大。
[size=0.833em]最后说下人口，有人可能会觉得珠海人口是个减分项，常住人口区区200万，支撑得了房价和需求吗？？？
[size=0.833em]总量的确不起眼，但是增长快呀，据统计，珠海在常住人口增长上是非常出众的，这两年每年都有13万多的人口前往珠海生活，在常住流动人口比例上，珠海的外地人占比为61.95%，仅次于广深两地。
[size=0.833em]此外，从16年的统计来看，在珠海购房的人群超过半数都是来自珠海市外的，到了2020年这个状况还加剧了，光是省外人群就已经超过了55%，那珠海市外的比例只会更大。
[size=0.833em]这些数据，足见珠海对于市外人口的吸引力有多么巨大。
[size=0.833em]顺嘴提一句，珠海还是全国宜居城市第一名，蝉联四年之久了。
[size=0.833em]总的来说，珠海在区域、产业和人口上，都具备足够的实力及潜力，来支撑它“大湾区核心城市”的IP，不会掉链子，而且本身临海，兼具跑去港澳买买买的功能，很是照顾生活。剩下的问题，也就是，珠海具体可以选哪儿了。
[size=0.833em]小小珠海 最后的落点在哪儿？
[size=0.833em]伦敦、纽约、深圳，这些超级城市一个比一个小，真正体现了什么叫寸土寸金，但即便如此，也并不是说整个城市都具有一样的价值，打个比方，伦敦的金丝雀码头和郊区，价格能一样吗？在房价上很明显也是参差不齐，只是强大的实力拉高了下限而已。
[size=0.833em]那对于“小深圳”珠海来说，更是要妥善选择，不能随便瞎投。
[size=0.833em]根据上面我们说的，当区位、产业、人口三位一体时，这个片区，将会是不折不扣的价值之地。
[size=0.833em]珠海很小，只有1700多平方公里，比旁边深圳还要小上一圈，行政区域划分也很简单，一共就三个：香洲、金湾和斗门，2019年GDP分别为2319.83亿（增长7.2%）、688.65亿（增长6.8%）和427.41亿（增长5%）。
[size=0.833em]单纯经济上来说，香洲区是呈现碾压态势的，这地方是中心城区，面朝深圳。
[size=0.833em]而且由于它人口过百万面积却只有476平方公里，因此以人口密度（每平方公里近7000人）来衡量的话，这里的人气，也是最旺的。金湾和斗门相对来说，有点地广人稀的意思了，势头比不上香洲。
[size=0.833em]人口不够，配套设施的跟进就不会那么积极，社区建设和整体发展自然无法与人口密度大的区域相比，这个比较下每个城市中心地区和偏远地区就很明显，而且12月15日洪鹤大桥通车了，从香洲去金湾机场的车程，可以缩短半小时。
[size=0.833em]这里我们继续聚焦香洲，区位人口都有了，经济又是最强，那想必产业非常发达不然没东西支撑。
[size=0.833em]香洲的组成很复杂，由于高新区（代管唐家湾镇）和横琴区（代管横琴镇）的存在，香洲本质上有点散，要说最繁华最活跃的，肯定还是中心城区。
[size=0.833em]但是中心城区，就像大部分城市的市中心一样，繁华，但是也很老，由于地价的问题新建项目更新很慢，留给人选择的，更多的就是二手房，而且价格不菲，比起其他片区更接近收益的上限。
[size=0.833em]横琴区呢？这其实就是澳门的飞地，搜下图片你就可以看到那现代化的建设，再加上澳门将来产业迁移等规划，很是宏大，潜力非凡，而且15日时横琴快线也通车了，使得这个地区的交通更为便利。
[size=0.833em]但是！横琴现在有个非常大的问题，那就是——人没来多少，产业还未形成规模！
[size=0.833em]老三样直接缺了俩，房价还特别高，这物价怕不是直接接轨澳门了，吃不消吃不消......
[size=0.833em]最后，目光就停在了高新区，它和香洲的的交集点，就是唐家湾镇。高新区顾名思义，产业集中的地方，也的确如此，格力、魅族、伟创力都在此地驻足，产业落实快，人口和周边设施跟进的速度，也快。
[size=0.667em]数据来源：百度地图
[size=0.833em]更何况，还有像珠海北站这样的大基建设施在此落成，就在北围片区，这一片产业增长迅速，且很多生活设施，比如学校之类的都已经在建，可以预见珠海北站将对该片区的人口引流带来巨大推动。
[size=0.833em]综上所述，珠海作为大湾区核心城市，城市价值无可厚非，又是通道又是地铁的，规划上就是要把珠海打造成大湾区的一个新生的交通枢纽，而在这一过程中受益最大的，就是有着珠海北站的珠海北围片区（珠海本地也早已开始对北围片区的投资，以便更好接收深圳的产业红利，看来是蓄谋已久啊.....）。
[size=0.833em]区位、产业还有人口支撑下的IP，就是珠海手握的王牌，随着大湾区的进一步发展，珠海也会在发展的路上，越行越远。
[size=0.833em]最近檀香们非常关注大湾区及珠海
[size=0.833em]叶檀财经楼市学院特地邀请
[size=0.833em]58安居客房产学院分院院长张波老师
[size=0.833em]为大家带来了
[size=0.833em]《大湾区楼市轮动后2021风口在哪里》
[size=0.833em]看好珠海、看好大湾区的檀香
[size=0.833em]私信关键词“大湾区直播”
[size=0.833em]获取直播链接，进入直播间 | 
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2021-1-9 09:25:09
