广州、福州、石家庄！楼市这一红利彻底消失

杨柳657

[size=0.833em]摘要：这年头城市没资格挑你，是我们挑城市（欢迎关注杠杆游戏）



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[size=0.833em]撰文|杆姐&编辑|雯雯
[size=0.833em]落户、抢人的新闻，这一年多不怎么能掀起波澜。
[size=0.833em]这不，近期继石家庄等城市之后，福州也搞“零门槛”落户；
[size=0.833em]老牌大哥级城市广州，准备搞差别化入户政策，主要在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区、增城区7个行政区降低门槛，中心4区（越秀、荔湾、海珠、天河）则是维持原状。



[size=0.833em]但两个沿海经济大（强）省的省会，其中包含广州这样的重量级城市，落户（要）放松的新闻，竟然在媒体获得的关注并不多。杠杆地产不得不感叹，此一时彼一时啊。
[size=0.833em]毕竟是个事，而且和楼市关系挺大的，今天就用惯常的数据分析谈一谈。



[size=0.833em]1、这年头城市没资格挑你，是我们挑城市
[size=0.833em]故事要从前几年揭幕的人才大战说起。
[size=0.833em]我国人口、生育的状况，无论是否普查，领导都比我们更清楚。一个城市无论从经济发展，还是从楼市角度，都是需要人，需要人才的。
[size=0.833em]这个道理就不用杠杆地产多说。
[size=0.833em]只要一个城市打破僵局，率先出来“抢人”，多数城市就必须跟。不跟就亏。
[size=0.833em]恰好几年之前，也就是本论史上最严厉调控开始后，大家都发现，吸引大学生落户是个突破口，对经济、对楼市都是一箭双雕，从城市营销角度，也是胜利。
[size=0.833em]干！
[size=0.833em]争先恐后“抢人”了。
[size=0.833em]甚至到了后来，上海都坐不住了，吸引网红、明星李佳琦、杨超越等落户。同时从北大清华开始，接着今年对在沪“世界一流大学建设高校”也打开大门。
[size=0.833em]意味着，上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学四校应届本科毕业生，符合基本申报条件即可直接落户。



[size=0.833em]上海太特殊，上述新闻还是引发不少关注。详见杠杆地产《再抢人！上海太缺年轻人了，三组详实数据惨到震惊》（9月23日）。
[size=0.833em]而到了福州、广州，万人空巷的场面则没有了。
[size=0.833em]这可能说明三点：
[size=0.833em]第一因为故事都差不多，镰刀多韭菜不够了；
[size=0.833em]第二因为一个城市产业发展自有规律，个人选择也得实事求是；
[size=0.833em]第三因为楼市不疯狂，除了个别城市、少数盘，焦虑少了一点，落户买房割韭菜发财的传说不再那么盛行。
[size=0.833em]但作为白领你不那么着急，国家和很多城市自己却急。
[size=0.833em]2019、2020年的新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务，都在敦促各地城市放松落户，除了个别超大城市，基本都要求大放开。
[size=0.833em]所以福州这么做，广州人社局发布征求意见，准备放宽中心区之外的7区落户，既是国家、部委的要求，也是自己的内在需要（下文会写）。



[size=0.833em]2010-2019年主要城市常住人口数据 图表来源|第一财经日报（特此感谢）
[size=0.833em]前2年，不少城市喜欢说自己落户多、人口增量不错。不过杠杆地产明显感觉，从2019年开始，以落户人数、常住人口增量为标志的“炫耀”已经开始减少。
[size=0.833em]因为搞来搞去，对人有吸引力的城市，说来说去还是GDP头部或不错的省会城市。如上图。
[size=0.833em]实际上，对于非普查年份的常住人口数据，我一直是持保留意见的。所以上图做个参考。0.5-1%抽样本身很少，且这几年受“抢人”干扰很大，有些领导需要豪迈的数据。
[size=0.833em]按照上图数据，我们发现福州的常住人口增量，放到9年一个长的周期去看，很一般。基本就是一个普通省会水平，比省内的厦门还略少。当然，福州是很富裕的，土豪很多。
[size=0.833em]前年，我朋友杠杆游戏说，还是城镇职工失业保险更值得看。
[size=0.833em]很多杆友会说，职工社保数据中，城镇职工养老保险、城镇职工医疗（有些地方生育和医疗合并了）保险参保人数，不也是很好的指标吗？
[size=0.833em]以前我的基友杠杆游戏写文章解释过，上述两个指标，存在离退休和在职口径问题，以及以个人名义的参保问题。生育保险存在和医疗保险合并口径问题。
[size=0.833em]而职工社保数据中，有一项指标则完全不会受上述因素影响，这就是城镇职工失业保险参保人数。
[size=0.833em]一个职工在职，才会有失业保险，离职后就不会有；个人名义可以参保城镇职工养老和医疗保险，个人名义不可以参加失业保险。
[size=0.833em]因此，失业保险参保人数的变化，最能反映一个地区较规范就业和中高端就业岗位增减。



[size=0.833em]综上，杠杆地产认为经济和人才吸引，从失业保险数据变化角度比较，是一个很有价值的客观指标。尽管这也存在结构性差异。
[size=0.833em]去年我朋友杠杆游戏写过一篇文章，《京广最牛！苏杭狂奔！深渝：你大爷永远是你大爷》（2019年4月25日），很值得看。
[size=0.833em]那么我们看看福州数据，2019年，福州失业保险参保人数130.76万人，增加6.9万人；2018年失业保险参保人数123.86万人，增加2.6万人。
[size=0.833em]这个量级，实话说，也比较普通，对中高端就业的吸引力不算强。
[size=0.833em]所以呢？福州放开落户，是真的急。这年头城市没资格挑你，是我们挑城市。适合自己更重要。



[size=0.833em]2、于楼市而言，以福州广州为标志，大城市落户割韭菜时代基本宣告结束
[size=0.833em]扯淡这么久，其实就两句话：
[size=0.833em]第一，不抢不行，再不参加，芝麻都捡不到了。
[size=0.833em]第二，“抢人”不是嗓门大，经济增速就快、质量就高。
[size=0.833em]反倒经济普查让一些吹得很神的城市，部分经济指标被矫正下调，且很少人注意到。杠杆地产也不多说，得罪人。
[size=0.833em]同时，也暂时还没看到哪个嗓门大的城市取得重大科创发展成就，城市排序总格局，其实没啥变化，除了倒霉的天津。
[size=0.833em]还是上文那句话，一个城市产业发展自有规律，个人选择也得实事求是。
[size=0.833em]另外补充一句：
[size=0.833em]和平年代，一个省份、城市在国家大盘子中的定位也是比较稳定的，谁更有地位、更重要、更有政策倾斜，其实稍微懂点国情，也都是心知肚明。
[size=0.833em]地位和能力、上限，其实基本也是匹配的。



[size=0.833em]2019年主要城市GDP 图表来源|决策杂志（特此感谢）
[size=0.833em]说了这么多，和福州、广州此次有啥关系？
[size=0.833em]有的。首先要明白，“抢人”大战没参与的大城市很少了。
[size=0.833em]作为发达省份的省会，福州零门槛”落户，意味着这不仅仅是寻求省内更高地位，也是谋求在中国城市竞争中有更好可能。
[size=0.833em]经济基础本就不错、综合地位显赫的广州，外围城区拟放宽落户，也是在不太惊动调控的范畴内，做的差异化尝试。
[size=0.833em]至此，加上上文提到的上海，该出手的城市都出手了。无论对人的吸引，对楼市的促进，对经济的作用，大家回到一条起跑线上。
[size=0.833em]这是文明用语，杠杆地产说句通俗的，大城市落户割韭菜时代基本宣告结束，去哪儿割、割谁，变得越来越模糊、困难。
[size=0.833em]用户口吸引人买房、投资，这还得看人家愿不愿意。
[size=0.833em]除了价格倒挂盘，楼市投资终于成了长期主义。
[size=0.833em]这其实也是好事，去哪儿，选择什么样的城市，选择什么样的工作，是否找得到好工作、能否更好创业……得看城市的基础和诚意、努力。



[size=0.833em]3、对福州、广州楼市的影响
[size=0.833em]先说福州，整体利好是一定的。
[size=0.833em]福州统计部门没有披露详细的2020年主要月份地产相关数据，只说了前10月房地产开发投资增长15.8%，项目投资增长4.9%，增速分别较上期提升1.4、1.2个百分点。
[size=0.833em]详细数据，市场机构有。杠杆地产看了一些，城区新房销售是有点压力，不过卖地不错。
[size=0.833em]比如土地拍卖金额，前11月有900亿元左右了，全国前10多位；而前10月，实际完成的国有土地使用权出让收入1042.53亿元，增长42.9%。
[size=0.833em]前2年，福州全市的销售其实不差。住宅销售面积2018年略有下滑，2019年则有5.9%的增长，如下图。



[size=0.833em]我们可以想象，“零门槛”后……当然了，房住不炒，福州这种城市和热门二线不同，外地人谁来做韭菜是个很大问题。主要的吸引力，还是省内。而省内，也要面临厦漳泉等的竞争。
[size=0.833em]就像上文杠杆地产分析的，落户割韭菜的时代结束了。
[size=0.833em]说回广州，下图是此前广州各区的政策，这次征求意见如果落地，宏观上说，利好广州楼市是一定的。但不同区域受益，具体肯定有不同。



[size=0.833em]最值得说的是：
[size=0.833em]年龄在28周岁及以下；
[size=0.833em]这是广州和很多城市的区别，只要年轻人，这是广州的自信，也是聪明。
[size=0.833em]具体到7个区，经济发展水平、产业结构，和广州主城区的距离、交通状况各有差异。
[size=0.833em]比如我们看下图，这是杠杆地产在广州住建局网站截取的目前披露的数据。增城区、南沙区、番禺区、黄埔区、白云区等区住宅的可售套数、面积，比较多。



[size=0.833em]加上各自本身的吸引力不同，所以越有吸引力的地方，未来越好卖。当然不论如何，人才和资金的流入都会提升。
[size=0.833em]部分数据显示，广州楼市指标不错，冬日里再烧一把火的话，应该会更好。
[size=0.833em]当然，不管广州还是福州，或者一切城市，吸引人的目的是更好就业、安居乐业，创造更好的经济未来。
[size=0.833em]不忘初心吧，不能永远是楼市游戏。
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