楼市降温、政策调控、货币放水…年底买房拐点真的来了？

丁侦球

[size=0.667em]距离2020年正式收官只剩不到半个月的时间了，在这个时间节点，卖房子的人忙着打折促销、去化、回款，而买房子的人却在犹豫着要不要在现在这个时间节点买房。事实上，当下市场中的多个信号，早已为年底的置业群体指明了方向。





[size=0.667em]国家统计局的数据在本周一准时发布。据统计，11月70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.1%，其中有42城新房价格环比上涨或持平，28城下跌，下跌数量创今年最高。二手房方面，环比上涨的城市有44个，基本与历史水平持平。


[size=0.667em]至此，1-11月全国房价呈现出的“先扬后抑”趋势基本已成定局，70城房价环比涨幅数据连续3个月收窄，同比涨幅连续5个月收窄，充分说明了当前楼市降温明显。


[size=0.667em]具体来看，我们说市场上二手房的房价数据往往比一手房的数据更能反映市场的真实情况：







[size=0.667em]从上图中不难看出，11月广州、合肥、徐州、深圳、北京的二手房价环比涨幅位列前五，广州领跑。这些城市基本都是之前出台过明确的抑制向政策的城市、且是大城市群中的能级较高的城市。主因这些城市的市场即使承压于日益从严的控政策，依然供需两旺，升温趋势难挡。由此可见，这些城市未来的调控政策很有可能持续加码，与此同时，其他大部分城市的市场回暖趋势及房价上涨的趋势不会产生太大的变局，但涨幅会延续当下的形势，继续放缓。


[size=0.667em]既然提到了政策调控，就再来展开说一说。







[size=0.667em]据公开数据统计显示，11月全国房地产调控累计33次，前11个月全国房地产调控政策次数更是高达458次。


[size=0.667em]疫情回正以来，市场开始收紧前期的放水救市政策，逐渐从紧、从严，即使各地出台政策的力度不一，但都代表了“房住不炒”的总基调和大方向不会改变。虽然由于滞后性，各地的政策对于楼市的影响并没有完全显现，但可以预见的是在调控作用的持续发酵中，年底至明年的房价虽会上涨但也会放缓增幅，这一点也与上面根据房价数据分析出的变化趋势不谋而合。


[size=0.667em]再来看看金融市场方面。根据11月金融统计数据报告显示，11月人民币贷款增加1.43万亿元，其中住户部门贷款增加7534亿元，刷新了个人住房贷款新增历史记录。可以看出需求端的活跃程度。


[size=0.667em]除此之外，LPR（5年期）从最初的4.85%下降到今年4月份的4.65%后就再也没有变过，到现在已经连续7月未动，业内人士普遍认为12月LPR大概率也将按兵不动；其二，据公开数据显示，目前全国首套房贷平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，与上月持平。这意味着我国房贷利率市场结束了“9连降”的趋势，进入了平台期。而触底，往往意味着反弹，接下来全国平均房贷利率或将继续持平甚至出现反弹，且明年的房贷利率也大概率将会抬升。


[size=0.667em]同时，“三道红线”仍然是明年最需要特别注意的一点，明年大概率也会对此出台相关的政策，以防止资金过度流入房地产市场为主。


[size=0.667em]总结来说，目前房价几近探底，金融环境也已达到宽松上限，未来城市之间的分化也将进一步加剧。再加上年底房企都将会上一波打折优惠福利，对于年底刚需置业群体来说，买房的拐点真的来了。


[size=0.667em]那么，在你看来，明年的房价将会出现怎样的变动呢？