最近我听到很多很多的言论：上海楼市太热了，年底或明年初一定会吃到调控。
为什么这么多人关心政策走向？道理也很简单。
有人担心赶顶接盘，也有人在犹豫观望。
这是现在调控言论的关键，想上车还没上和已经上车的，都绷紧了市场热可能会面临调控的那根弦。
但事实上，短周期看上海楼市的调控没戏。
因为上海楼市，还很健康。
1
为什么我敢说短期内的上海楼市大概率不会调控？
我们来回顾一下，今年杭州、东莞、宁波、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都、唐山、徐州等15城的调控脉络。
以终为始，是可以摸出一些规律的。
杭州、南京二线热土，极致的限价打新热，万人摇“倒挂”成为媒体口诛笔伐的众矢之的。
深圳、东莞大湾区城市，供应和增量需求之间的不平衡，出现了指数级的热门区域二手大涨，是各种投资玩法层出不穷的热门地。
宁波、无锡、常州、沈阳、徐州、唐山、银川等城市，土拍热抬地价、地价拉新房爆点、新房传导二手房，这些城市的7月同比指数最低都是7个百分点打底，部分城市甚至10个百分点以上。
要知道统计局的数据是会摊平全市各大县郊房价的，可想而知这些城市的热门区域会有多火。
甚至在这样的势头下，一些城市连涨50多个月，政策才姗姗来迟。
在全国强执行“房住不炒”一盘棋的支撑下，这些城市怎么可能不调控？
所以我们回过头再看看当下的上海，符不符合调控的基础条件。
先是全市平均数据，最近国家统计局发布了最新的11月70城房价指数。
从均价数据来看，上海楼市新房环比上月增长0个百分点，同比去年增长4个百分点，说明上海对新房预售价格管控依旧严苛。
二手房环比上月增长0.3个百分点，同比去年5.5个百分点，数据增长也不明显，甚至低于很多城市，说明上海大量的板块还没起来。
这个均价数据增长厉害吗？在全国70城来看，是末流中上。
再来看看「平米研究院」在监测全市小区制作的「平米指数」。
注：
平米指数算法
选取上海二手房挂牌量较为稳定且有一定基数的6000多个小区作为“平米核心小区”，取该小区所有挂牌房源的单价中位数作为该小区基准。
为剔除挂牌的结构性变化造成的房价波动，取平米核心小区的平均数作为板块、行政区、全市的价格基准，以2020年1月作为定基，观测最新一周的价格情况。
从数据上来看，2020年12月第2周，上海整体房价指数为106.7，环比上月上升0.8%。最近6个月，上海房价持续以月环比接近1%左右的幅度在上涨。
这个涨幅，属于温水式增长，并不厉害。
再来看看各大行政区之间的分化。
各行政区的房价涨幅分化严重，浦东、青浦、黄浦的月环比增幅都在2%以上，宝山则严重跑输大盘。
几乎所有行政区的情绪指数都在增加，尤其是黄浦、虹口的涨价房源比例在快速上升。但是宝山、奉贤、金山情绪指数还是维持在低位，环比变化也不大。
从平米指数看到的小区监测，73个板块的二手房在6个月的表现低于5%，大量的小区没涨甚至还有的房源在跌。
所以两个词可以很形象地概括今年的上海楼市：冷热不均、指数平稳。
试想一下，上海楼市甚少尚峰这种倒挂鸡腿盘，严厉的认筹门槛挡住了大量的投机客，倒挂打新并不严重。
加上部分热门区域和房源热冷热不均，目前涨幅最厉害的只是优质学区房（学区政策变化驱动）。
总结下来，上海楼市短期不会调控的原因——
新房预售严、门槛高、打新弱于杭州南京等热点城市，二手房均价涨幅弱、冷热不一，市场变化不大、政策驱动为主。
如果说上海调控打压一下新房认筹热、二手学区房东捆绑抬价，是存在可能性的。
别城连涨50多个月才出政策，上海横盘3年刚冒头就挨打，到哪说理去？
一杆子打倒没涨甚至还在跌的二手房，到哪说理去？
2
再来看看一些极端的案例情况。
这一点也是让我深有感触的：今年上海房价热的是学区房，地段简直被学区吊打，很多板块还没起来。
来看看孟老师的微博感触——
陆家嘴板块的豪宅门脸，世茂滨江、财富海景是10万出头，滨江凯旋门、中粮海景壹号是14万+。
这些个一线地段+江景的房子，和对口上实东的金桥酒店公寓单价却相差无己。
金桥酒店公寓很高大上吗？
起码我穿过电梯间和狭长黝黑的走廊时，有点楼市里赛博朋克的恍惚感。
再来说说今年最让我惊讶的小区，紫竹半岛。
10万的单价，位置在哪里？郊环吴泾。
再来看看内环内的上只角，镇宁路板块才卖7万+。
这个处于长宁徐汇静安三个区交界，被静安寺、淮海路、徐家汇、中山公园四大知名商圈包围的板块，才卖7万多，远低于所谓闵华二加持的紫竹半岛！
很大的原因，就是长宁学区是电脑派位，还有一部分原因是没有新地块出让，没有新房爆点拉二手。
大家仔细品品，和远出天际、价格却顶上天的学区房相比，陆家嘴、镇宁路、塘桥等板块是不是被低估了。
这些热门板块尚且如此，那些外圈板块也正在苦苦挣扎吧。
这也是现在上海买房的两条主线，和政策无关，是市场和流量波动推动的。
优质学区成了主线逻辑，而没有学区的地方，是流量模式，跟传统地段不完全相关，流量在哪里，新上海人的关注度在哪里，认为哪里是好的，钱就会去哪里。
徐滨（过去老上海不太感冒的区块）、青蓝国际（市中心曾被认为很渣的地方），这些板块和项目都有流量，而这个流量可能来自于政府规划、也可能来自新房开发商的用力。
只要新房开盘有爆点，流量一进来，就会形成价值兑现。
想想一年以前，如果有人告诉你七宝和古美要卖9万，你会说他脑子瓦特了，结果现在古美融信一开，大家都说8万6好便宜。
过去静安映卖9万2，大家都在说傻子才买，周边好学区的才这个价格，结果现在静安世纪开盘，同样9万2还要靠抢。
所以你说，政策还是那个政策，到底是什么变了呢？
3
按照历年的周期变化来看，上海楼市的这一波行情可能还远没走完。
楼市的周期判断维度其实很简单——量和价，根据两个基本要素的动态表现，我们可以把楼市周期分为四步：
①启动期：交易量上升，价格停止下跌，逐渐夯实，这个阶段适合买入。
②爆发期：量价齐升，交易量达到高点，价格快速上涨，各种洼地板块一个一个被填平，此时适合右侧交易，购买补涨区域。
③赶顶期：成交量下降，价格增速下降，并逐渐达到价格顶峰，流动性快速下降，这个时候适合卖出。
④盘整期：量价齐跌，楼市冰封，不打骨折很难卖出，这时适合观望和等待，等下一轮启动期拐点的出现。
所以从目前上海楼市的二手房月成交3万+套，月均涨幅1%的规律来看，上海楼市刚迈过启动期，正在向爆发期过渡。
根据过往的经验，上海的牛市会分成这几波。
优质地段学区房——地段品质新房次新——郊区次新/地段品质老破小——全市老破小——上海周边。
等到全市老破小都涨完，数据上的指标就非常明显了，肯定要吃到一波大调控，然后静淡2-3年。
对号入座现在的上海楼市，还正处在第2阶段，吃调控的可能性比较低。
起码，明年上半年还不会太紧。
4
上海楼市调不调控跟我们普通人有什么关系呢？
我房子不多，但见证并且亲身参与过上海楼市的几波周期，推心置腹和大家聊聊我的建议吧：
第一，如果你已经上车并且不打算置换，那么等待下一波升浪就好了。
上海楼市可能还会给你惊喜，尤其是在年后三四月份，即使是静淡市场，年后基本都有量价的明显变化，这是历年上海楼市的规律。
第二，如果你打算置换，现在是房东强势的好时机。
把房子踩在高点卖掉，去置换你最看重因素的房子，自住、通勤、学区，都还有机会。
等到年后的大概率普涨，置换就会极度被动。当然，买卖节奏如何把握并且最好能无缝对接，可以和平米的顾问专家聊聊。
第三，如果你正打算上车，那么拉好征信，准备好钱票子弹就上吧。
我很少说预测，但年后的行情根本不需要预测。现在普涨1个点，年后就是2个点。
道理大家都懂，就看谁更有执行力。
第四，也是全文的主线，短期看上海楼市调控没戏，子弹还会继续飞一会。
政策离普通人太远，我们只看短期和长期就好了。
短期看，从现在到3、4月份，一定还会涨。
长期看，我相信上海的房子没理由比深圳北京便宜。
5
我是从十八线小县城走出来的，从泥腿子到坚定留在上海，始终都记得一句话。
《新上海滩》里冯敬尧问年轻的丁力：“穷人最缺的是什么？”
丁力的回答和你我想的都一样：“最缺的当然是钱。”
冯敬尧摇摇头说：两个字，野心。成为人上人的野心。
这个世道就是这个样子的，老天安排的，如果你认命，那就这样了。
你不认命，就得靠自己。
我想，在上海买房也是这样吧。
把野心转化成内驱力，希望大家都能在上海买到称心如意的好房子。
以上为正文，来自楚门。 | 
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发表于 2021-1-8 17:54:25
