重要信号！楼市的“加息”效应或已来临

Jacqueline季

我们可以把5年期LPR利率和公积金贷款利率视为“房贷利率”，前者是商业贷款利率，后者是公积金贷款买房利率。



目前，5年期LPR利率是4.65%，公积金贷款利率是3.25%。但实际上，你到银行申请房贷时，最终的利率往往不是4.65%，而是更高。因为LPR只是“基准利率”，而不是实际利率。


据融360大数据研究院的数据，11月全国首套房平均贷款利率是5.24%。我们暂且把5.24%视为最新的商业房贷利率，以此计算商贷和公积金贷款金额上的差异。


在某三四线城市，买一套房子，贷款100万，利率是5.24%，贷款20年。通过计算可知，如果采用公积金贷款，还款总额是136万，月供 5671元。如果采用商业贷款，还款总额则是161万，月供是6732元。


可见，如果用公积金贷款买房，房贷成本远低于商贷。


但问题是，公积金贷款有额度限制，比如北京最高额度是120万，深圳是90万，杭州是100万，无锡是60万，西宁是50万。而且最高额度只是“天花板”，实际贷款额度因人而异，但都不可能高于最高限制。


以目前大城市的房价，公积金贷款的金额可谓少之又少。比如深圳的房价总额动不动上千万，但公积金贷款额度只有90万。数据显示，深圳公积金利率（个人公积金贷款余额除以缴存余额）只有65%，远低于南通的119%。


公积金利用率低原因无非是：1、房价太高，一般人买不起房。2、可贷款金额低，手续麻烦，周期长，买房人嫌麻烦。


最近10年，房价显著上涨，但公积金贷款额度变化不大。比如一线城市房价总额可能从200万涨到800万。但公积金贷款额度上调幅度极小，甚至没有上调。


这对楼市来说，其实可以视为一种“加息效应”，因为在总房款中，低息贷款的比例在降低。





特别值得一提的是，最近一年，5年期LPR利率多次下调，融360研究院统计的实际房贷利率也在下调（商贷利率），但公积金贷款利率还是维持在2015年的水平。


按照过往的情况，基准利率下调时，公积金贷款利率也往往会随之下调。现如今，LPR利率降了，公积金利率没变，这其实也要以理解为一种“加息效应”，因为理应下调而未下调。


今年，公积金贷款利率未下调，我认为也是为了避免楼市过热，避免楼市过快上涨。展望2021年，公积金贷款很可能不变，但商业房贷利率可能会微升。这是楼市调控的需要，也是货币缓慢收紧的需要。








最近几年，公积金的主要变化是：


1、提取更便利，更多元化。租房、装修甚至生病都可以提取公积金，而且退休了可以销户提取。据我的了解，许多地方，现在提取公积金不需要太多证明，非常便利。







2、公积金异地可以使用。比如小明的户籍是A地，但工作是B地，那么小明在A地买房时，可持B地住房公积金管理中心出具的缴存证明申请公积金贷款。


综上给大家的建议是：


1、公积金贷款利率很低，能采用公积金贷款尽量公积金贷款。


2、很多人选择不缴公积金，因为月薪会被扣一部分钱。其实这不是明智的选择。公积金实质是一种“特殊存款”，也是你的一份保险，当你有资金急用时，它往往能派上用场，比如养老、医疗、购房等。



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晓望爷

现如今有公积金的人基本上都有房子了