楼市“转折”来临，2021年起4类房子避开！内行已经开始转手

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2020年马上就要过去了，对于今年楼市的走势和房企降价促销的态度以及国家不断对房地产行业的调控，让人们第一次看到了房价下跌的希望。在过去房价一直都是一轮又一轮的上涨，只要买了房子，不管是以投资为目的还是以居住为目的，最后都通过房价的大涨实现了财富积累。所以，在过去很多人就算房价高也选择购房，有时就算高杠杆也要购房。

但是从今年的房价走势和国家对房地产行业调控的决心来看，未来几年的房价已经失去了大涨的基础。根据央行给出的数据显示，现在96%的城镇家庭都有房子，并且户均1.5 套房子。所以现在住房资源方面已经过剩，随着“房住不炒”慢慢深入人心以及继续投资和持有房产不挣钱了，慢慢地会有越来越多的投资客开始抛售自己的房产。现如今，全国各地的二手房市场就已经出现了供给大于需求的现象，二手房房价也因此出现了下跌，如果这种情况一直持续的话，对房地产行业的影响会非常之大，房价的走势也可能因此出现转折。
所以，未来几年对于刚需来说都是不错的购房时机，都可以购买到房价比较优惠的房子，并且不需要担心房价会像以前那样突然大涨的情况，可以安心攒钱和挑选自己喜欢的房子。但是对于选择房子现在也要十分慎重，随着住房资源的过剩和人们购房观念的改变，未来人们购房是以居住为目的购房，所以对于环境好的房子人们会越来越喜欢，对于不好的房子可能会被人们抛弃。

总的来说就是不能以过去的思维来购买房子，楼市“转折”来临，“闭着眼睛”买房就能挣钱的时代已经过去。2021年起4类房子避开！内行已经“开始转手”。
第一类：经济不发达、资源不断萎缩、人口不断流失的三四线城市的房子。
对于这类三四线的房子，由于当地刚需也不少，大部分房子还是有人居住。但是目前这些城市的房价已经严重偏离了当地居民的收入水平。比如笔者老家一个经济不发达，全靠农业的县城，房价都已经高达七八千元每平方米，并且一些楼盘房价也都突破了万元大关，所以这么高的房价已经严重和当地居民的收入水平不相符。由于这些三四线城市经济不发达，资源也在不断萎缩，不能给当地居民提供好的就业岗位和好的发展潜力。所以现在这些三四线城市的人口都在不断流失。
房子是给人居住的，人口不断流失，自然会导致住房需求减少，一旦以后出现房子多得没人居住时，那时这些三四线城市的房价就会不断降低。就比如现在的玉门、阜新、鹤岗等城市，由于资源枯竭，人口大量外流，房价已经跌到了低谷。可以预见，未来会有越来越多的三四线城市的房价会慢慢鹤岗化，所以买房时如果可以选择，最好选择避开资源不断萎缩、经济不发达且人口不断流失的三四线城市。

第二类：私人建设的小产权房。
我们国家的小产权房很多，虽然小产权房不合法，没有房产证，但是小产权房价格便宜，也解决了很多人住房的需求。对于小产权房，国家也没有一棒子打死，一直就默认小产权房的存在。但是随着房价的上涨，小产权房也被人们大规模地炒作，在过去，小产权房的涨幅甚至比商品房的涨幅还高。但是所有事物都相对的，房价上涨时，小产权房上涨幅度高，到了房价下跌时，小产权房的下跌幅度也会最大。所以，现在购买小产权房，未来可能价格会跌得厉害。
另外，还有一些私人建设的小产权房找的是建筑队建设的，又没有经过质量安全验收，所以一部分小产权房存在安全隐患。随着住房资源慢慢增多，房价回归合理水平，人们买房越来越追求居住环境和品质时，小产权房注定越来越不受欢迎，特别是那些存在安全隐患的小产权房，未来可能无人问津。

第三类：物业服务水平差和房子品质差的高层住宅。
在过去，只要是房子的价格都会上涨，房子又供不应求，所以只要是房子都不愁卖，都可以卖得出去，还能挣到钱。但是现如今人们的购房观念已经改变了，现在的人买房更多的是为了自己和家人居住，所以房子的品质、小区环境和物业的服务水平肯定是购房者重点关注的对象。而对于物业服务水平差和品质差的高层住宅，随着时间的推移，小区的环境、绿化和基础配套设施会变得越来越差，居民的居住环境和居住舒适度会变得越差。
如果找对比的话，可以想象一下高层住宅小区变成现在老城区老小区的样子，并且高层住宅变成这种环境后，居住舒适度还不如老小区的低层住宅。因为高层住宅需要大量机械设备运行才能让居民过上正常生活，比如电梯、给水排水设备、消防设施、电机等等，但是由于物业服务水平差，这些机械设备维护保养不到位，很容易发生老化和损坏。一旦这些机械设备损坏，就会严重影响这些高层住宅居民的正常生活。并且这些机械设备维修或者更换的费用都会非常高，所以也会增加居民的居住成本。所以在未来买房时，对于这类房子最好也要避开，尽量选择环境优美、物业服务水平高、房子品质好的小区。这样小区的房子不但自己和家人居住起来舒适，而且以后房子的升值潜力也大。

第四类：商住公寓。
商住公寓在2016年国家开始限购以后，商住由于不限购不限贷而且单价和总价都相对低，所以商住公寓大火了一段时间，深受年轻人欢迎？特别是对于单身年轻人来说，在结婚之前买一套公寓自己住，不但不用租房子，还可以当作一个婚前财产。
但是便宜的价格之后其实是商住公寓的一个又一个的缺点。比如容积率超高，居住舒适度差；比如商水或者商电、没有天然气，物业服务费高，居住成本高；比如公寓内有公司、酒店和各种各样店铺，人员来往复杂，存在安全隐患；比如房间不通透，采光通风效果都差；还比如公寓不是学区房，无法享受住宅的各种福利等等。另外，如果从房子的升值贬值角度来看，由于公寓具有以上诸多缺点，如果房价下跌，公寓也会最先贬值而且价格跌幅不会小。就比如笔者曾经去过的一个郑州公寓楼盘，在2017年时售价1.3万元/平方米，确实低于周边1.5万左右的住宅售价。但是今年这个公寓的售价已经降到了9000元/平方米，而周边的住宅售价并没有出现明显下跌。所以，在公寓和住宅的选择中，最好还是选择住宅，不选择公寓。

总结：在“房住不炒”的大环境下，未来投资客会慢慢退出楼市，人们买房更多的是为了自己和家人居住。所以未来最受欢迎的房子必然是那些环境优美、交通便捷、物业服务水平高以及房子品质好的小区。对于不适宜居住或者居住环境差的房子，随着住房资源越来越多和居民的生活水平慢慢提高，这些房子也将慢慢被淘汰。