环京楼市成交暴增29倍？这也救不了集体没落的北方经济

乔微博

每天早上5：30，燕京航城北门外的818路快车公交车始发站，就已经站满两排等待进京的乘客。

他们工作在北京，居住在燕郊，两个城市共同搭建起上班族们的“双城记”舞台。

在北京买房逐渐成为遥不可及的梦想时，距离北京中心区只有30公里的燕郊，承载了他们的买房梦想。

如今的北京，正被燕郊的楼市旺火包围。

10月，燕郊楼市成交量暴增29倍，在整个风雨飘摇的北方楼市中一枝独秀。然而在北方经济集体溃败的当下，燕郊楼市的红火似乎透露出一丝诡异的气息。

这是环京楼市起飞的先兆？还是一闪即逝的烟花？答案，就藏着北方经济的大局中。

突如其来的楼市旺火

燕郊距离北京国贸仅30公里，是北京的“后花园”。这个面积108平方公里的小镇，承载了无数“北漂们”的楼市梦。

如果你现在去北京旁边的燕郊买房，可能要经历一轮火热而又激烈的争抢。

在当地置业顾问发布的朋友圈视频中，燕郊的某个楼盘售楼处，挤满了购房客户，现场的大屏幕上正在进行选房的10秒倒计时。

10秒之后，原本空白着的房源号一个个变成“已选”的红色，800套房源售罄。

而在购房者抢购之前，这个楼盘刚刚把说好的精装修给取消了。即便如此，仍然抵挡不住人们趋之若鹜的热情。

燕郊楼市，抢房成潮。抢购的不止是这个被取消了精装修的楼盘。

据华夏时报报道，位于燕郊的福成·理想汇公寓于2020年11月28日开盘，1700多套房源，在3天内清盘。

这个楼盘属于公寓盘，虽然是民水民电，但只有40年产权，户型只有40-80平米。尽管如此，这个楼盘开盘时推出的1700多套房源，还是在3天时间里就清空了。

燕郊楼市，仿佛已经有了一种杀红眼的气势，人们不挑户型，不挑公寓还是住宅，只要是套房子，就可以买。

这份火热，似乎和近段时间以来热议的北方经济被南方甩下的话题，并不一致。

燕郊楼市真的火了吗？或者说，这只是个别现象？




从数据上来看，燕郊楼市无疑是最近整个北方楼市中，最为亮眼的区域。

把目光拉长到全年来看，燕郊，乃至环京楼市，已经偷偷摸摸地火了一段时间。

从北京中原市场研究部发布的数据来看，2020年10月份，燕郊住宅成交了508套，同比上涨了29倍。

而在2020年1-10月份，廊坊（市区+燕郊）的商品住宅成交了12912套，成交量同比上涨了39%。

燕郊楼市熊熊燃烧的旺火，甚至把隔壁帝都完全比了下去。

2020年1～10月，北京商品房住宅成交销售金额总量为2513.2亿元，同比下降4.8%，总成交面积为522.2万m，同比降幅为7.3%。

截至12月8日，北京全市可售住宅面积累计高达1235.2万m。按照前北京市楼市10个月累计的平均销售面积推算，北京楼市去化周期为长达22个月。

看到如今燕郊楼市的景象，很多人会想起四年前的2016，环京楼市的疯狂。

有购房者排了长长一条队进入销售大厅后，却只听到开发商扯着嗓子在喊，“只有5分钟选房时间。”

时间一到，现场保安就开始把没有选房的人往外面赶，冲突不断，有的人挤开人群愤然离场。

当时的销售们最喜欢用的一个朋友圈文案是这样的。

“第一次，你被踢出了四环路；第二次，你被踢出了五环路；第三次，你被踢出了六环路；第四次，你被彻底的踢出了北京；第五次，你将被踢出北京周边。廊坊准备开始限购了！当断不断，租房不断！”

那是环京楼市限购之前最后的疯狂，那次疯狂最终演变成一场接一场硝烟弥漫的抢房大战。

这次燕郊楼市的火热，又有什么不同？

暗戳戳放松限购

“没有燕郊的户口、没有燕郊的社保都没有关系，是可以买70年产权住宅新房的，只是不能够买二手房。开发商有名额，可以帮客户办理，完全不需要担心。”

这些置业顾问们告诉购房者的话背后，说出了燕郊楼市突然升温的秘密。

放松限购。

有置业顾问说，早在今年4月，燕郊楼市就已经悄悄放松了，尽管没有官方的通知，但银行向外地购房者发放的贷款，成为放松限购的证明。

时至今日，燕郊楼市到底有没有放松限购，仍然是一个没有官方说法的悬案。

但是对于燕郊楼市而言，限购是阻碍楼市的主要因素。

回过头去看2016年的那场抢房热潮，其中也不乏官方力量的推波助澜。

彼时曾有廊坊市的官员对媒体高喊：“如果2017年北京市政府4套班子搬往通州有实际具体的行动，燕郊房价有望突破4万元/平方米，大厂有望突破3万元/平方米，香河有望突破1.8万元/平方米。”




官方的背书给了人们抢购房子的信心，人们相信着，这里的房价真的会像官员们说的那样，随着北京市政府部分班子的搬迁，房价也会乘风直上。

然而，人们等来的不是房价的持续上涨，而是最后的狂欢。

如果要看环京楼市的发展，你会发现其逻辑非常简单：“以北京为中心，一环套一环地向外推进。”

环京楼市，和北京楼市息息相关。

2017年3月17日，北京祭出“317新政”，认房又认贷，此后，京津冀三地联合打击炒房，廊坊和天津限购升级。

自此，环京楼市开启绵绵阴跌。

在调控三年后房价几乎腰斩，从4万元巅峰，一路掉到2万元左右。

然而，此一时彼一时，当初限购是因为楼市太火，现在悄无声息放松限购，则是因为经济需要楼市。

爆红背后：北方经济集体没落

最近社科院发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》数据，显示出了楼市的一大趋势。

城市房地产市场分化严重。

与历史高点相比，20个城市下跌超过10%，其中9个城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，廊坊市最高下调幅度达46.9%，为最高城市下调幅度。

细数317新政以来环京楼市的发展，每一次楼市下行期，取消限购的传闻都会出现。

2018年7月份，河北北三县楼市陷入沉寂，在恐慌情绪的不断蔓延下，北三县楼市直接腰斩。

那时，关于北三县放开限购、和北京互认社保、人才新政等传言一波接一波。

最为令人震惊的是，当时燕郊高新区人力资源市场官网也曾发布“人才落户”新政。结果，4个小时后就删除了。

想要在北京的阴影下突破限购，是一件想做而又不敢做的事。

只要北京不放松，环京楼市就很难放松。

但现在，情况到了有些危急的地步。




燕郊属于河北三河市下辖镇，而三河则是河北经济重镇。但最近几年，三河在全国的经济地位直线下降。

2018年的《中国乡镇综合竞争力报告》中，三河排名第9位；2019年，三河的排名下滑到了第23位。

从公开的数据看，这5年来，三河市的GDP及公共预算收入增速都有不同程度的震荡。

其中2017年，地区生产总值完成547.5亿元，同比增长0.1%；一般公共预算收入完成54.2亿元，同比下降25.4%。这一年，环京楼市正好集体推出限购政策。

2017年，三河新房销售面积下降82.5%，二手销售套数下降62.5%。

换句话说，在三河经济衰退的背后，是房地产销售的剧降。而反过来看，房地产销售的提升，也能在一定程度上成为支撑经济的重要基石。

然而，这个逻辑仍然面临着北方经济大环境的衰败。

2019年，是三河最后一次出现在《中国乡镇综合竞争力报告》，这一年，三河还是整个北方在TOP 30里的“独苗”。

透视三河经济地位的不断下降，背后是中国整个北方经济的集体没落。

经济学家任泽平研究后得出结论：当前我国南北差距明显拉大。




与三河一步步掉出全国乡镇综合竞争力排行榜类似，整个北方城市也一步步从各种城市竞争力排行榜中消失。

2010年，北方在20强城市中降至7个。2014年后，北方的唐山、大连、沈阳、烟台先后掉队。2017-2018年，北方在20强城市仅剩北京、天津、青岛、郑州4个，10强中仅剩北京、天津2个；2019年济南在合并莱芜后进入20强。2020年，南京取代天津进入10强，北方在10强城市中仅剩北京。

从2012到2019年，整个北方经济占全国比重从42.9%快速下降至35.4%，南北经济总量差距从14个百分点迅速扩大至29个百分点，人均GDP差距从0.97迅速增至1.30。

北方经济的一步步掉队的大环境下，燕郊楼市的突然爆红，似乎更像是一次被积压需求的集中释放，注定无法长久持续。

等到这次的短期需求释放完毕，还有什么能支撑当地楼市继续保持红火？

此次燕郊楼市成交量增长29倍的同时，价格却仍然维持在2万元/平米左右。

没有人愿意做最后的接盘侠。

寒郁轩良

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