武汉楼市，明年什么行情？

我爱霍启刚掖

来源：武汉楼市动态

“现在武汉市场是个什么行情？”
“明年会是个什么行情？”
“今年还能买吗？还是等明年？”


分析前小武先给大家说个真实的买房经历——
9月中旬，楼粉王小姐和男友在盘龙城看中一家新房楼盘，并在当月开盘成功选中一套小三房。如今3个月过去了，他们首付还没交！不是他们故意拖延，因王小姐的公积金还差点额度，他们打算等到2021年2月份公积金贷款额度足够，就直接办理公积金贷款。也就是说，早已选中的房子正苦苦等着王小姐“真正买走”，且要等好几个月......


为什么开发商能如此“纵容”王小姐的“拖延”？


为什么开发商一次又一次通过了置业顾问提交的延迟交首付款的申请，为王小姐保留选中的房源？


是王小姐他们有过硬的买房关系吗？不是。


因为今年就是足足的买方市场。


如果政策面没有调整，明年大概率也会持续买方市场。这种行情下，是买房的时机吗？是赚还是亏？要入手该瞄准什么样的楼盘？


看看今年11月份的成交榜单，便可窥探一二。

图片来源：CRIC

在上图基础上，给大家制作了表格，信息更丰富些：

一、为何现在武汉高端盘这么香？


成交金额榜单前10位的席位中，单价上3万的有3盘：汉口核心的融创玖玺臺、武昌中心的龙湖天玺、二七滨江的中海长江十里（单价4万+）。


毋庸置疑单价高自然总成交价。但反过来说，如果没人买，自然也不会上榜。


我们来看看这些高价高端盘的去化情况。


融创玖玺臺2020年11月12日网上开盘，首日去化率100%
龙湖天玺2020年11月28日首开，截止开盘结束，整体去化率63%
中海长江十里2020年11月29日现场开盘，首日去化率33%


另外，像武昌中心的保利滨江中心，高层均价2.5万+，洋房均价2.6万+，去化7成。


说实话，去化真的可以。要知道武汉很多盘，开盘卖个几套十几套多得是，很多楼盘早已经不搞开盘，你什么时候去售楼部就什么时候选房子。


所以为何买方市场下，这些高端盘还是这么吃香？


①地段位置稀缺，市场供货量小，买一席占一席就少一席
②确实定价有让步，具有高性价比


比如说，融创玖玺臺，属于汉口二环地段，本身汉口核心在售新房住宅就比较少，土地也愈发稀缺，目前仅剩的几盘要么面积太大要么单价过高。加上融创玖玺臺本身产品也稀缺，是汉口在售豪宅新盘唯一在售小高层产品。


再说价格。环顾周边几个楼盘，单价3.5万-4.1万。而融创玖玺臺备案均价32141元/平，开盘有96折优惠，整体折后均价30855元/平。


那么这种背景下，买房人可不管武汉市场房子好不好卖，只要看中的楼盘有高性价比，下手就是了。







同样的，保利滨江中心也是如此。滨江寸土寸金，加上长江两岸是武汉门面，这样的地段房源相对供应不足，但需求却一直有。


保利滨江中心所在的武昌中心板块整体均价2.8万左右，且户型面积段普遍超过150㎡，门槛颇高，然保利滨江中心开盘高层整体均价在25970元/㎡，洋房整体均价26950元/㎡ ，定价低于片区均价。


根本上，吃香的不是所谓的高端盘，而是现阶段高性价比的高端盘。


二、武汉刚需盘卖不动了？


从上面的榜单上看，三环外的盘仅仅只有2盘：江夏黄家湖的武汉融创城，光谷东的光谷创新天地。


均价分别是13000（毛坯），20337元/㎡(精装）


2万档的光谷创新天地算初改盘，1万3的武汉融创城在武汉市场是铁打的刚需盘，这样的单价能上榜足以证明，去化量非常牛逼。


但是，武汉绝大多数的刚需盘，几乎像是陪跑一般的存在。开头说的王小姐选的就是这样的刚需盘，因为滞销，所以可以允许【房源等客户】。


那么，为什么武汉刚需盘个个都卖不动？


首先，市面上还是以刚需盘为主，市场供货量大，且同质化非常严重。分摊到单个楼盘成绩就不会太好看。因而，三环至四环的远郊板块，本身这些板块楼盘扎堆的情况特别严重，启动分销，疯狂打广告，完全是不得已而为之。


其次，今年YQ后武汉楼盘备案价明显有上涨，尽管现在很多开盘会搞点折扣，但绝大多数楼盘的整体性价比并不突出。如果有明显性价比的楼盘，依旧会比较好卖，比如武汉融创城，对比你发现黄家湖其他楼盘卖的就非常惨淡。


最后，在买房人看来，楼市越不温不火，买房热情就越不咸不淡。前两年武汉楼市里，房价一月一个价，没钱借钱凑首付也要买房的不再少数，但如今这类盲目跟风买房者几乎没有了。


当前保持房地产市场稳定是政策要求，加上房住不炒的影响下，房产投资的回报率似乎不像以往这么高，而且投资的门槛，投资的风险也在增加，游戏的规则已经在不知不觉中发生着本质的变化。疯狂的投资买房时代的确实已是过去式。(但不代表不适合买房投资）


三、年底买房注意什么？


近期买房的几点建议：


买房要选大品牌房企。还是看十大榜单，发现没，几乎清一色都是大品牌。近几年买房人吃过不少亏，包括买小开发商的房子遇到种种麻烦。买大房企的房子遇雷概率相对较低，或者雷更小，或遇雷后因大房企迫于品牌形象压力，更好WQ解决问题。


不要被优惠蒙蔽双眼。现在绝大部分楼盘都在备案价的基础上开盘有折扣，甚至还有买房送车位的，但不管是几折，不管是什么优惠福利，根本上还是要把关房子的品质、交通、户型、配套等因素，综合考量下再做决定，不能为了省那几万块钱妥协将就定房。


买房要趁早的基本逻辑没有变化，只要有需求有条件，依然建议刚需和改善人群应该行动起来去看房。年前和年后，不是买房时机绝对的分界线，但早一年买和晚两年买，会有很大区别，因为有的板块好位置就那么几块地，卖完了就是没有了，导致后进场的楼盘或位置更偏，或价格更贵。