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[size=0.833em]我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
[size=0.833em]以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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[size=0.833em]提问：请房姐指教，青岛人，有1500万现金，想买北京房产，应该买哪里，怎么分配最合理。
[size=0.833em]回答：你好，1500万资金很大量级。 山东整体不适合，基本只有北京上海深圳可以装下。 1500首付，首先需要考虑「贷款」，怎么才能贷足？ 单套房产贷款超过1000万比较难，也就是说，如果购买总价1800以上标的，贷款可能不足。 除了贷款本身上限，个人收入流水也对应贷款能力，需要先看过你的流水材料，评估流水适合进行怎么样的贷款。 1500建议可以分拆成两套，总价1700+1800左右。 这个区间，适合望京一套标杆品质花园＋CBD周边高层平层带中国尊视野。 不能深耕北京，又有大笔资金，就购买性价比和品质上选的终极标的。 如果贷款流水不足，有可能还需要调整标的的范围，类型。
[size=0.833em]提问：房姐，麻烦您解读下甚至最新的限购政策，以及对深圳楼市的影响。多谢！
[size=0.833em]回答：深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 —————— 深圳715政策的出台在意料之中，情理之中。 前几天已经讲过：一般新一轮限购政策出台的时候，大部分人房子已经买完了，价格也涨到头了。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 —————— 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 —————— 715政策事一发华丽的礼炮，体面而正确。
[size=0.833em]提问：新人首问，房姐您好，最近在看通州的二手房和新房，比较关注运河商业区，那边有京贸国际城，百合湾，还有比较旧的二手房月季园和牡丹园，新盘就融御，我看很多分析文章都在说融御地段最好，规划更好，但我觉得融御只有交通规划，还有一些商业配套，但是京贸国际那边的小区更靠近商业区和运河，以后会更繁华和热闹点，反观融御虽然离交通枢纽比较近，但我觉得离地铁站和火车站近，人员成分更复杂一点，房姐您怎么看呢，另外二手房均价更低，融御价格多少您觉得适合入手呢。谢谢。
[size=0.833em]回答：融御还行，最大的问题是价格，这个单价还指望有多大的升值空间也不好说，没给购房者捡漏的空间，没有让利给购房者，短期基本站岗，除非长持还有价值。 通州目前看好的盘 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾
[size=0.833em]提问：你好房姐，新人提问。本人在京工作，住单位公房，无自住需求，我和我媳妇都有北京购房资格（京户），家庭年收入30多吧（体制内工作，收入稳定）。18年7月出于投资考虑，在烟台贷款买了两套房，一套是莱山区南山世纪华府二手房（大两居108平，入手时175，我贷105，30年，带一车位和地下室，现正在出租，租金降到了2300左右），一套是牟平区融创海景期房（小三居95平，今年底交房，入手95，我媳妇贷50，30年）。回头来看当时是在高位买入，经咨询当地中介，二手现在出手的话大约150（跌25）。现在我们考虑把烟台的二手卖掉（觉得烟台的升值空间不大，继续持有无意义），再找家人凑凑能有150，然后申请装修贷50，大概凑200万首付，买总价不超过300的房子（媳妇可用公积金还贷），用于出租兼保值升值，您觉得我们的思路是否正确？除了装修贷，有没有更好的融资渠道呢？本来想开发老人票降低首付，但老人都超过70岁了，即便能贷款，年限也不长还款压力大，听说有信用贷、信用卡贷款之类的，具体不太明白。 请房姐指点迷津，谢谢
[size=0.833em]回答：1. 在北京上车是对的。投资选择烟台，城市就选错了，尽早出掉是明智的。 2. 装修贷和信用卡做首付会有风险。建议做垫资全款抵押入，更合适。 3. 选筹建议看 朝阳 劲松 方庄 十里堡 石佛营等板块
[size=0.833em]提问：房姐好，我家里在惠新西街有一套98年房子，方位上西北到清河，往东奥林匹克公园，立水桥，北苑版块，望京，酒仙桥，东坝，朝青这些板块。希望房龄新一些户型好一些（至少05年以后，2010年以后最佳），小区环境好一些，90平米往上（90-130三居，两卫最佳），卖房的钱可以大部分作为首付，再二套房商贷，估计总价600-800之间合适，兼顾居住和保值增值，希望住个五年十年卖掉不要太难出手。 另外新房里，觉得华樾北京也不错，但是90平略小，143平偏贵了。房姐针对版块啊小区给点建议，感谢感谢
[size=0.833em]回答：华樾北京可以看，但现在的价格还是偏贵 望京7*120左右的次新盘，5*160左右的老破大； 大望路，双井7*120的次新，5*160的老破大； 朝阳公园，青年路7*120次新 按指标跑上面的板块，跑盘不能省，没多少小区，跑完你基本就知道怎么选择
[size=0.833em]提问：房姐好！新人首问。婆婆名下丰台好户型板楼，90平环境一般市场价410，可以凑300现金首房二贷。孩子两岁想买西海学区房。如不想居住水平下降您建议置换还是买占坑房？一、您认为近几年学区政策会明显朝不利于房价的方向变动么？直升校会取消吗？风险如何衡量？失去直升优势的房单价会亏损多少？二、如果买学区房，陶然亭和八里庄小学对比，90平总价都在850左右，西城有直升优势，海淀不直升有假多片规则，居住条件好，从保值角度应如何选择？三、黑窑厂西里65年的老公房建面66使用86总价880 不能商业贷，能否操作？产权到期只需补交3%土地金?相较畅柳园四平园谁更好？四、西城直升有其他推荐么？如何全程指导买房？谢谢
[size=0.833em]回答：教育一定会均衡话，集团化，均摊化。 海淀东城从学区对口，演变成学区划片，并且学区越化越「稀薄」，而原来学区「稀薄」的朝阳甚至丰台，学区则会受益。 直升校短期看不会取消。买入总价最小的标的为学票付费，是最好的防风险策略 建议学票+自住的配置，例如 西城陶然亭小学买个最小面积的一居，然后在中海紫御公馆买个两居室自住，这俩离的不远， 畅柳园 四平园>黑窑厂西里 西城看陶白片区，陶然亭直升北师大附中，育才也是直升。还可以看看新街口的志成小学，直升35中
[size=0.833em]提问：房姐您好，新人首问，非京户，老家新房有贷款还未交房，手里250，二套总价封顶就400左右了，也没办法凑更多了。自己和媳妇互联网行业，目前在望京附近，长期来看也就望京中关村上地。主要自住，找两居，所以希望交通方便，周围有大商超，短期不考虑娃和读书的问题，未来五年大概率还会换，也还希望能保值或者有升值空间。 目前几个选项是 1，大兴西红门附近两居 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园等，看起来附近配套和未来规划还不错，就是离未来上班较远但家里现在有车。 2，然后就是房姐老提的东边，但总价400预算下淘一个面积还凑合（70平+）各方面不差的还挺不容易的，目前打算看看定福庄这边。 3，立水桥附近，佳运园，溪城家园等。或者回龙观找找。 新人也没啥经验，刚开始看，还求房姐指点，上面哪个更合理，或者有啥更好的方案，少走点弯路，万分感谢
[size=0.833em]回答：1. 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 但你的通勤情况选择这里不是最优 2. 东边推荐看石佛营、常营板块会更好 3. 回龙观是个不错的选择，大量的码农都集中这一片，可以看下 新龙城、智慧社 北京北、流星花园 推荐看回龙观板块
[size=0.833em]提问：房姐您好，关注您很久啦，新人首问。 目前看上一套有要下手想法还有点忐忑，所以求助您指点。 我和男友，婚房首套一起买，首付90（现金70，两人公积金账户20）。目前看上大兴金惠园三里老区272万一居，主要看中南北通透，距离地铁500米方便通勤（我俩上班一个大望路一个海淀黄庄上班都是1小时出头），中介介绍小区潜力好，旁边两个小学都有名额上，一个北大医院。感受周围别墅区环境相对好。 我们问题就是首付紧张，如果组合贷首付115还需要借款20左右，考虑全商贷，首付105，打算10万的中介费契税刷信用卡或者平安普惠。 问题：男友家西城公房，以后小孩计划西城上学。婚房需求主要是刚需通勤，5-8年后好转手。不知道我们的情况是不是相对很合适的选择了，对经济政策片区状况不了解怕考虑不周全，还有其他小区建议对比么？谢谢！
[size=0.833em]回答：高米店本身也有商业区、住宅区，这一片也在向产住结合发展，地段没什么问题。金惠园基本可以忽略学区属性，自住舒服的话可以入。 另外 朝阳的炫特区，丰台 中海御鑫阁 也可以去看看
[size=0.833em]提问：房姐好！新人首问，期待翻牌。单身刚需上车，无学区要求。目前首付款310万，考虑总价580万左右。目前在知春里上班，无车需要近地铁。目前备选1.西南三环丰台站三环新城2.惠新板块惠新西街南口小关北里老公房3.望京板块4.石景山长安九里。 希望您从自住加投资的角度给出建议，非常感谢。
[size=0.833em]回答：你好，感谢付费！ 自住角度优先惠新，通勤更近一点 投资角度优先望京板块的上车盘 丰台和石景山都属于升值潜力相对弱一点的板块。 惠新和望京具体选择哪个，就看你更在意通勤距离还是升值潜力。
[size=0.833em]提问：房姐您好！初来乍到，向您请教。 情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？
[size=0.833em]回答：白家庄的学区 生80中: 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入
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发表于 2021-1-6 17:22:10
