过去这一年，全国楼市南涨北跌，深圳二手房涨幅15%一骑绝尘

惜颜705

14日和15日，11月份70个大中城市房价数据和1-11月份房地产开发投资数据，这两份重要的房地产数据相继出炉。

可以说，通过这两份数据，能看到，过去一年多房地产市场复苏态势明显。



其中，商品房销售面积和销售额增速持续扩大，而且，销售额增速越来越快于销售面积增速，这说明全国平均新房销售价格在稳步上涨。

数据显示，11月份，商品住房销售额为1.53万亿元，销售面积为15215万平方米，均价为10071.6元/平方米，再次突破万元大关。

另外，值得关注的是，东中西部地区楼市热度差异明显。




东部地区一骑绝尘，商品房销售额同比增长12.6%，西部地区紧随其后，涨幅为4.4%，中部和东北则相对落寞，商品房销售额转跌。

另外值得关注的是，对比销售面积和销售额，东部地区的商品房销售额涨幅比销售面积涨幅高7.3个百分点，这意味着过去近一年，东部地区房价涨幅还是比较明显的。

实际上，今年以来，更新房地产调控措施的城市也主要位于东部，比如深圳，东莞，南京，杭州等。

分城市来看，过去这一年，不同城市之间的房价表现，差异非常大。



上图是一线城市过去这一年来二手房涨幅情况对比，可以看到，深圳的二手房涨幅已经高达15%，遥遥领先北京上海和广州。不过自深圳发布715新政后，此后几个月二手房价格基本平稳。

不过从绝对涨幅来看，深圳买房依然是最赚的，一年赚了15%，真有点舍我其谁的味道。在深圳，资金最为充沛，商品房供需缺口最大，人口流入量最大，聚焦了大量刚需和投资客，房价的确存在刚性上涨压力。

现在上海的二手房市场也迎来了爆发，机构数据显示，上海11月份二手房成交量约为3.2万套，环比上涨13.5%，同比上涨81.4%，单月成交量是4年来的新高。

70城房价数据也显示，上海11月份房价同比上涨5.5%，涨幅稳步扩大。根据上海中原地产的成交数据来看，上海现在成交二手房中，90平米以上的改善性户型比例开始上升。调控逐步稳定，疫情积压的需求正逐步释放，特别是改善性需求加速释放，带动了上海楼市上行。眼下，上海二手房市场已逐渐转变为卖方市场。

而在新一线城市中，房价表现差异就更大了。



新一线城市中，成都表现最为生猛，11月份成都二手房价格同比上涨9%。成都的高热自然也迎来了新一轮调控，仅过去这半个月，成都就连续出手调控楼市，土地拍卖环节明确限地价、限房价，商品房预售环节也修改了摇号规则，在万人摇号的场景中，成都也出现多次，出手干预也十分有必要。

同为西部双子星之一的重庆，就稍显落寞了，去年11月份二手房价格同比上涨2.5%，而到了今年11月份，二手房价格却同比下跌了0.7%。实际上，今年重庆新房表现也逊于去年，新房去年涨了8.4%，今年仅为4.7%。重庆是一个特别热衷于搞新区的城市，规划非常多，投入资源非常大，所以未来新房市场表现依然会好于二手房。

新一线城市中，表现最差劲的应该是天津了，11月份二手房价格同比下跌4.4%，而在去年同期还是上涨0.4%，一年过去了二手房价格缩水了4.8%。天津现在的问题是，郊区新房供应量充足，而核心区二手房需求疲软，根子上的问题还在于这座城市对人才缺乏吸引力。



另一个房价下跌比较明显的城市是郑州，11月份郑州二手房价格同比下跌了4.4%。

这里我只列了二手房，实际上郑州新房价格也在走低。从2016年到现在，郑州调控4年，郑州楼市一路下行。

郑州房价的下跌，原因也是多方面的，我认为最主要的原因可能是郑州遍地开花的新区，自从郑东新区大放异彩之后，郑州在规划新区上面乐此不疲，到目前规划的至少有十多个。由此带来的就是建成区面积大幅增加，新增住房供应非常大，但配套却很难跟上。实际上，搞新区这种事难度本来就非常大，二线城市中成功的寥寥，郑东新区算一个，成都的天府新区算一个，武汉的光谷新区算一个。

另外，导致郑州二手房不受待见的重要原因则是20%的差额税，这项政策除了北京，就只存在于郑州了，杀伤力不小。

如果要一句话总结这一年来楼市的表现，那么可以用一个词来形容：南涨北跌。