买房不再赚钱？国家“2新规”定音，明年起，4类房子或先降价

落败的青春阳落s

根据每日经济新闻的报道，炒房客现在正处于亏钱时期，中泰证券宏观首席分析师梁中华在一项报告中同样指出“从投资的角度而言，如果房价不继续上涨，或者说房价上涨的幅度很小的话，那么房产持有就是每天都在亏钱。”



从大类资产配置方面而言，过去的20年里，买房越早、买房越多的人都已经赚得盆满钵满，过去10年随便买套房子基本都有256%的收益率，如果是应用了杠杆，那么买房的投资回报率可能要在4-6倍以上，远远高于其他行业收益回报。
但是现在，这种买房稳赚不赔的赚钱格局打破了。
梁中华还表示，例如在上海，现阶段房产持有成本接近9%，但是房产收益率却不到1.2%，现在超过50%以上的城市，其实买房子或者房产持有都是不赚钱的。根据2019年的房价涨幅来看，超过一半的城市均价上涨不超过6%，如果考虑到3%的租金回报率、7%的资金成本、4%的房产折旧的话，那么这套房子并没有为买房人带来财富增值，一套100万元的房子，名义上增长6万元，再加上3万元租金，扣除7万元资金利息，扣除4万元折旧，最后其实是-2万元。还有很多中小城市，其实根本就没有有效的租赁市场，买100万元房子的最后财富收益为-5万元。



说到这里，很多近期想买房的人开始犹豫了，房价赚钱格局打破，花钱买房等于损失，那今明两年到底能不能买房呢？咱们先看看楼市的发展大走向。一方面买房不再赚钱？另一方面国家“2新规”定音，房价有了“新动向”，楼市2条“新令”。
第一条是央行的三条红线规定，这就毋庸多言，估计关注房地产的人都知道，这条新规出来后，让房地产市场掀起了一波打折促销潮，
第二条是银保监会提出的“禁止险资进入房地产开发领域”，银保监会在发布的《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》中就明确告知了这一点。
简而言之，房地产市场之所以能非常快活地发展，顺风顺水地生存下去，还能产生高额利润空间，其核心因素在于有大量的资金水源注入，房地产的资金来源于银行借款、信托、其他金融机构的变相借资等。央行三条红线直接堵上了银行这条融资明路；银保监会除了“禁止险资直接进入楼市”外，还多次重申不能够让资金流入房地产市场。



无疑，种种举动都在掐断房地产发展的资金水源问题，对于房企们而言，关键的不是这个，而是这2条令带来的债务偿还问题。根据新华社在《前10月房企融资破万亿元，11月迎年度偿债高峰》数据显示，据贝壳研究院报告，2020年的1-10月份，房企境内外融资额度达到10283亿元（超过一万亿元融资规模），今年由于受到“疫”事的影响，上半年有3个月时间融资暂停，所以总体而言前十个月融资规模只有2019年当期的87%左右。也就是说，从现在起到2021年上半年，房企们面临着降低负债和快速偿还债务的双重压力。
面对融资收紧的局面，房企们唯一可以依赖的就是加大销售力度了，预期以“滚雪球”的方式是提升自我造血能力，例如在三红线发布的第三天开始，恒大等就开始布局下半年销售活动，7折已经数见不鲜了。销售回款效果如何？龙头房企当然实现了，但是80%的中小房企在追赶的过程中却被落下。



根据中国指数研究院数据，2020年1-10月份，1000亿元以上的房企26家，销售额增长达到6.7%，500亿元至1000亿元的房企有30家，销售增长约11.6%，200亿元至500亿元级别房企58家，增长率为12.2%。
另外克而瑞数据显示，9月份和10月份，尽管开发商们声嘶力竭地吆喝和促销，但楼市去化依然不理想，前三个季度有80%的房企销售目标完成不足65%，回款面可想而知。正是鉴于这种问题，所以10月份房企“以价换量”明显。TOP50的房企有20家选择“以价换量”，比9月份净增加了9家。
一方面是融资受限，另一方面资金面收紧、同时债务高峰期奖金，销售回款即便是促销也不理想的状态下，这么复杂的难题如何解决？专家们普遍认为只有一个策略：继续促销。



现状态下，如何买房？明年起，买房避开4类房子，或先降价：
第一类：纯粹炒房片区的房子。如果城市一个住房片区多年以来存在大面积住房空置，但是房子全部销售完毕，这样的房子很可能是被炒房客大面积买走了，这种情况下，不建议刚需购买这里的房产，开发商新房都在打折销售，何况这些被抄的二手房呢。
第二类：小产权房。在城市郊区，经常会见到小产权房大面积存在，小产权房之所以不建议购买，主要原因是这种房子是建立在集体用地之上的房子，土地没有经过合法出让程序，违规建设的房子，不被允许交易，而且如果被拆迁了买房人是没有任何补偿的，降价也快。



第三类：老、破、大房子。多年前，在城市棚改拆迁风之下，城中村、老破小房子一度被吹捧得很高，因为如果买了这里的房子，很可能在5-10年里遇到拆迁，进而迎来身价上涨，一套房子可能变换为4-5套房子，但是随着拆迁宣告暂停，城中村房子价格自然就不被看好了，虽然说就该也能为城市老房子迎来一丝升值契机，但比起崭新的高层住宅电梯房，老破小房子总缺失了意思居住的温情。
第四类：公寓、商铺。一直以来有“一铺养三代”的美称，但随着电商网的兴起，商铺造福成为了空谈，实体店生意不佳已经成为常态的事情，所以不建议购买商铺。另外公寓也是要避开的一个房产，无法落户、商用水电、生活成本很高、居住质量低都让人避之不及，何谈升值呢。
撰文/楼市指闻
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阿豆学长长ov

听这些人的话，哎

晓望爷

成都主城区房价太高了，必须降一半才差不多吧，不降买不起，降了才可能循环得起来