黄欣伟：各地楼市频繁调控之下，房价将走向何方？

贺老师

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2020年楼市已近尾声。

2020年可谓是非常与众不同，又精彩纷呈的一年。在这一年的时间里，新冠肺炎疫情爆发，国内外楼市形势跌宕起伏，在全球大部分国家GDP呈现负增长的态势下，中国则一路势如破竹，实现了GDP的正增长，而房地产作为经济发展的重要组成部分，也做出了重要的贡献。在“房住不炒”的前提下，经历了各地楼市调控政策，我国的房地产市场，也不断地展现出更好的面貌。那么，在这一年里，楼市的频繁调控究竟意味着什么？对房价又产生了哪些影响？

本期，我们邀请幸福里签约专家，知名房产博主黄欣伟老师，针对大家感兴趣的一系列楼市话题，做共同探讨。




针对2020年里，多地的调控政策，以及“三道红线”的楼市新政调控下，楼市的价格浮动，黄欣伟老师也表达了自己的看法。

核心观点一：“疫情加速了中国各级城市之间楼市的分化速度”

在今年年初，一场突如其来的疫情打乱了人们的日常生活，国外的楼市形势，也随着疫情跌宕起伏，英国美国房价暴跌又上涨，投资人群纷纷看准时机进场，韩国楼市涨价六成却仍然“万人抢房”…这场疫情又对国内的房地产市场带来了怎样的影响呢？




“疫情加速了中国各级城市之间楼市的分化速度”，一线城市因为疫情，更因为在疫情过程中展现出来的基础设施配置、城市管理水平、市民配合程度等优势，反而为一线城市楼市的后市做了有力背书，所以一线城市继续看好并升级为未来的超级城市（并沿着城市圈辐射发展）已成定局，三四线城市在疫情之中的表现，以及“房住不炒”导致的返乡置业等概念转淡，人口在城市之间的变动显得微妙但并不乐观。

虽然从2019年开始不断上演的抢人大战，但（1）抢人大战真有用，同一个城市还需要不断推动抢人么（2）真正的人才是瞎子么？在疫情中部分城市暴露出的软实力缺失，人才在选择发展中不会看不到（3）如果一线城市也开始加入抢人大战，三四线城市和一线城市抢人根本没有优势，所以“三四线甚至更以下级别的城市除了部分自身有产业留人”，一定会出现“被楼市彻底放弃的城市”。




倒是二线城市值得持续关注，一方面其生活成本比一线城市相对要低，另一方面发展可能比三四线城市相对要高，那么接下来就要“因城施策”地来“就市论市”，看介于上下之间的具体某个二线城市，其在性价比天平上，是更靠近一线城市而凸显性价比，还是更靠近三四线城市而增大发展不确定性，这个要具体问题具体分析，但由此也可以证明，二线城市还存在着“楼市机会”，毕竟一线城市的成本已经不可逆不可降。

核心观点二：不要怀疑“房住不炒”的长期作战决心，不要用曾经的所谓经验主义来面对今天的市场

自从进入今年后半年以来，各地的楼市调控政策频出，这其实是国家“因城施策”的一种体现。在重申“房住不炒”的同时，后一句叫做“因城施策”，当时业内都认为其实作为放松调控的“活结”，是一俟市场清淡之后房地产重新上场的讯号。

事实上可能大多数人都误解了因城施策，更误解了管理层长期调控的决心。目前看来，所谓因城施策，是“因不同城市施行调控对策”的补丁之举，也是房地产调控从1.0版本的“中央集中政策、地方各自执行”升级成为“中央针对各地调控中的BUG针对性出台政策，并监管地方落地管控”，管理下沉并一沉到底的做法，让曾经的“重重举起轻轻放下”无从轻放。

就算是号称“史上最严”的深八条，也是被市场误读了，事实上，深八条更多的是直击深圳楼市上半年乱象，包括LPR的连续7个月维持不变，也根本没有“给购房者减压以放松楼市”的意思，特别是后者的“持续维持不变”和当初大多数预计的“持续走低以救市”完全不同。




从2016年四季度的调控收紧以来，业内不断从“不当一回事”到“法不责众”的自我安慰，期间当然也有过几波所谓行情凸显了调控盲区，但除了释放时间上的空间之外，最终都被房住不炒一一填充，不要怀疑房住不炒的长期作战决心，不用用曾经的所谓经验主义来面对今天的市场。

核心观点三：“三道红线”下房企融资迎来新挑战，打折是一个不够精细化的懒政说辞

在今年的众多调控政策中，“三道红线”无疑是其中非常重要的一条。三道红线的黄牌警告对大多数房企而言，一方面是终极震慑，另一方面并没有“只要打折就能去化就能降杠杆”的希望，所以对房企而言，反而比较纠结。




在三道红线之下，今年房地产市场的“金九银十”也显得较为平淡，各个房企为了能够完成自己的业绩，也是以更大的折扣在努力吸引消费者。其中恒大在全国范围内七折卖房更是引起了轰动。房企融资迎来新挑战，是否意味着新盘打折降价已成定局呢？

“打折是刚需，但打折不一定能起到效果，因为市场的第一波客户已经被恒大的秋收给收割了”，随着城市楼市的分化，部分城市彻底被楼市抛弃，打折不等于存活已成事实，因为“客户取之不竭”的时代过去了，随着（1）投机客户的退出（2）非投机客户退出炒作型城市（3）因为后市不明朗，购房者意愿在分化导致购房者新增速率放缓，客户层面的培育极不乐观。调控收紧四年以来未有放松，即使2020年的疫情也没有盼来所谓的大放水。房企在左右为难中，会选择打折但幅度和绩效挂钩导致心里并没有底，所以拭目以待（有何其他方式方法）比一叶障目地起哄更有看点，部分房企已经在尝试电商、合作销售、加大费率和折扣、寻找新的客户获得途径等等，打折对房企而言，已经是一个不够精细化的懒政说辞了。

核心观点四：不论从财政需要，还是西方国家的成熟做法而言，房产税都是大势所趋

临近年底，深圳楼市又一次爆火，“万人抢房”、“众筹打新”的又一次出现，更是引起了监管部门的强烈关注。

新华社更是针对此事发表评论，批判“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。其中一段话引发了所有人的关注：

坚持“房住不炒”，保障供给必不可少。近年来一些地方多措并举，如提出长期住房保障计划，停止商务公寓审批，推进低价公共住房建设等。这些措施需加快落地步伐。然而，“打新热”现象警示，增加供给、新房限价之外，楼市调控还有很多事要做，比如更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

这其中提到的“房地产税”，又一次引发了人们的关注。

其实，房地产税的话题和延迟退休一样是老生常谈，事实上房地产税已经在上海等少数几个城市试点，只是“仅限少数城市、仅限存量征收”。

不论从财政需要，还是西方国家的成熟做法而言，房地产税都是大势所趋，无非是“时间点和征收方式要结合国情契合国家发展战略”。




房地产税最大的悬疑在于“靴子久久不落地的过程中，一些城市一些存量是否已经通过某些方式实现了落地”，这个疑问会影响到未来“房地产税真的全面铺开之后，楼市反应没有如某些专家武断所言的那么剧烈和庞大”，就像楼市限购多年，一旦放开限购会发现（1）有些城市放开限购也没人买了（2）限购过程中有些购房者已经移情别恋地完成了住宅消费（3）限购放开的期待越久，限购放开的红利越被摊薄。

同理，关于房地产税的每一个政策甚至每一次会议，都被各路人士拿来咬文嚼字到静若寒蝉的过敏程度，恨不得从字里行间发现天机，但真正是房产税承受群体的人，已经在这个过程中对自己的情形做出了安排，绝不会“傻等到天亮或者傻等到靴子落地”，这是关于房地产税问题“一直问一直猜”过程中被忽视的真正看点和精彩之处。

核心观点五：城市分化、购房者意愿分化、后市判断分化、开发商战略分化已经全面出现

纵观2020年整体的房地产市场，从国家统计局公布的10个月70城房价数据来看，新房价格环比上涨的城市数量减少，下跌城市数量持续增加。这是否意味着房价正在下跌呢？

其实也不尽然，在今年的特殊情况之下，再去过于敏感地关注“环比数据”已经毫无价值，就比如“十月份上海楼市高端成交为主、十一月改为刚需为主”，如果只是以环比来看，就会得出“上海房价跌了”的以点概面误解。




所以，不论是成交量还是成交价格，都要建立在“同比（去年）”的基础上，拉长时间轴、获得更多数据，才能稍微看得出市场的变动趋势，否则难免被无良或无知的机构、媒体、砖家所“误杀”。其次，要关注“由量能引发的价格变动”，不要单一地以价格和成交量来看市场，因为存在“限价导致成交放大”等条件状语背景，而做出武断理解。站在房住不炒的立场，要达到这个宏观市场层面的目的，不仅是要从“限制渠道、逼走投机、拉长成交、剔除非居住”等方式来实现，当然也要结合市场的自然规律，包括供应、推售节奏、价格制定、成交周期、滚动开发等方面（当然做不到全部正确），但事实上城市分化、购房者意愿分化、后市判断分化、开发商战略分化已经全面出现，下一步应该就是调控在过程中的“发现BUG并且点对点补丁”，保护刚需避免误伤。

以上为《幸福里访谈专题——2020年楼市带来的购房思考》栏目的系列文章。

由幸福里主办的《幸福里访谈专题》栏目，汇聚了房产业内资深人士、行业大咖、一线从业者等群体。

我们旨在聚焦房地产市场的现象与走势，为大家梳理不同时期的买房逻辑；通过他们的观点分析，深度挖掘当下中国房产置业新机遇。

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任凭风浪起，稳坐钓鱼船。再怎么说，老子也不买，行了吧？

真不是我干的的

我们湖北宜昌市区房一万左右，乡镇的房五六千，工资普遍二千多，什么世道？？

阿豆学长长ov

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