风向变了！央行前行长、财政部原部长连续表态：房价上涨也算通胀

尘埃416

最近，CPI数据引起了很多人的关注。

国家统计局公布的数据显示，11月份，全国居民消费价格(CPI)同比下降0.5%，时隔11年再次出现负值。

具体来看，食品中，猪肉价格下降12.5%；鸡蛋、鸡肉和鸭肉价格分别下降19.1%、17.8%和10.8%，降幅均有扩大，带动了CPI下行。

这就让很多人摸不着头脑，为什么房价蹭蹭的涨，感觉什么都变贵了，CPI反而跌入负值，没等来通胀，反而等来了“通缩”？

说来话长，房价和通货膨胀的关系，是个老生常谈的话题。

一般来说，所谓通货膨胀，衡量的是人们的衣食住行“消费品”刚需，与房产无关。



众所周知，衡量通胀的指标是CPI，国家统计局参照联合国创立的《按目的划分的个人消费分类》（简称COICOP），结合我国城乡居民家庭消费支出的抽样调查资料，将CPI的调查内容按用途划分为八个大类，262个基本分类，在每一基本分类下选择与生活、消费相关程度高的具体商品作为代表，也就是“规格品”，用于计算CPI的具体数值。

但是，买房是不算在CPI里面的，因为买房算做是“投资”，不是消费品物价指数。

统计局在2009年曾经专门发过一个解释。

根据国际惯例，把住房列入固定资本形成范畴（也就是列为投资范畴），房屋产权有70年，房子购买与消费在时间上严重脱节，而CPI是按月调查的数据，这不符合消费品的属性。

还有，房租、建材价格、水电暖气这些也已经纳入到了CPI，所以不用把房价考虑进去。

但房价上涨真的跟通货膨胀没关系吗？2020年前三季度，全国商品房均价达到9878元，房改20年，均价涨了5倍以上，翻10倍的城市也不在少数，这难道不算通胀么？

针对这个问题，央行前行长、财政部原部长最近连续表态：房价上涨，也应该算进“通胀”中。

先是在11月27日，中国金融学会会长、央行原行长周小川发表了一篇文章，名字叫《拓展通货膨胀的概念与度量》。

其中提到：在人口结构变化之下，很多年轻一代上有老下有小，到手可支配的收入并不多，因为房价上涨，他们感觉未来生活压力大，这种预期，不是现行通胀度量所能反映出来的。

就算各个城市会发补贴，消费者会预估到财政赤字和累计债务愈来愈大，其中包括地方赤字和隐性债务，那未来迟早要加税，或用某种形式的通胀来由居民承担，这就是“羊毛出在羊身上”。

也就是说：居民都得多存钱才能买得起房，教育、医疗等用于消费的大项支出必然会变少，从而拖累经济发展，因此，现在的物价体系，是没办法反映真实“生活成本”的。

文章总结的很到位：过去投资品价格和资产价格可另行考虑，现在再这样做恐怕已经不行了。



随后，12月12日，在三亚·财经国际论坛上，财政部原部长楼继伟表示，各国央行货币政策不断地“放水”，反映为金融资产价格、房地产价格的上涨，不反映为一般货物和服务的价格上涨。

他认为：货币政策“放水”，放出流动性，给金融机构互加杠杆提供了巨大空间。首先表现为金融资产价格的上涨；然后就是房地产价格上涨；再加上收入分配，这种情况下，收入分配差距扩大，而“没有多少钱能够进入金融市场的人则是受害者”。

这一席话，可以说直击目前楼市的“痛点”：货币宽松导致房价上涨，无房者其实最吃亏。

海通宏观发过一篇报告：宽松货币环境下，最为受益的是资产价格。

以美国为例，从2007年9月到2008年12月，联邦基金目标利率从4.75%迅速调降至0.25%，到2014年，美联储共实施了3轮QE，资产负债表从2008年9月的9600亿美元，扩张至2014年10月的4.5万亿美元。

与此同时，自2009年3月以来，10多年间，标普500指数累计上涨了300%，道琼斯工业指数和纳斯达克指数分别上涨了400%和600%。

我们也是一样，过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年，M2增长了16倍。

这么多的钱，动不动就是十几倍的，为啥我们的食品、衣服价格涨幅并不大？看看我们的电视机、智能手机、汽车，反而还越来越便宜？现在CPI甚至跌到了负值？

正如美联储降息、QE导致资金流入股市里一样，我们的钱都流到房地产里了，上文提到，全国平均房价已经破万，房地产年交易额已经达到16万亿的级别，年销售面积达17亿平米，居民杠杆率突破60%，大家都在负债买房。



所以，财政部原部长这番话，其实“话里有话”，跟央行前行长表达的是一个意思：只有把房价上涨算进通胀，顾忌无房者的感受，才算是真正的“通胀”标准。

各位，可千万别小看这个标准，表面上，只是一个供大家讨论的学术问题，实际上，却代表了房地产市场风向的改变。

如果把房价纳入CPI，就意味着货币和楼市调控的政策跟进收紧。

举个例子，今年热点城市房价持续上行，如果这部分房价变动纳入CPI，通胀水平实际上很高，那央行的MLF和LPR肯定会考虑更多房价的因素，而不会动辄降息降准。

更重要的是，把房价变动纳入通胀这个月度数据，会使全社会对房地产市场形成“严防死守”的态度，只要楼市稍有风吹草动，所有人都会形成“必须打压”的一致性预期，惟其如此，才能实现“房住不炒”。

我放心你带套猛

辣椒都10元一斤了。

茉莉707

只要解决住房问题，吃饭就是小事了，家家都得解决孩子结婚住房，才能敢花钱啊。

勇敢的树袋熊1

大葱6.5元一斤，高的离谱。

崔炫俊献

今天去市场看看菜价，高的吓人。比任何一年都高。

白云追月素

如果气温也算，确实下降了。而且降幅还挺大

六月清晨搅

我没有感觉到物价下降，只感觉到涨价。去市场调查一下就清楚了。

我是来围观的逊

我就知道我一家人，是不敢吃不敢喝不敢穿减少一切花销，就是为了给孩子想买个房子

度素告

啥都涨就是工资不涨[流泪][流泪][流泪][流泪]

就放荡不羁就h

看看我们县城的菜价吧！高的都吃不起了！