致城势•智未来丨变局与机遇 四大维度解读2020成都楼市

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年末的成都楼市，可谓热闹非凡。

前有麓湖生态城、绿城凤起朝鸣等高端项目取证，同时刚需购房者们盼了很久的华熙528、川发天府上城、光华瑞延等楼盘也一同入市，紧接着凯德世纪名邸东庭、华润二十四城玖熹府、光华壹号花园、万达华庭、万科天府公园城等网红级项目全部取证，尤其是华润二十四城玖熹府、光华壹号花园，价格更是给足了惊喜。一时间，十余个城区楼盘同台打擂，让成都人感慨“幸福来得太突然”。

纵观2020年的成都楼市，有挑战、有惊喜也有彩蛋。限购政策、摇号上车始终会成为聚焦点，改善产品市场现状被持续关注，豪宅产品格局发生变化，但毋庸置疑，成都的城市发展能级在2020年再上台阶，这其中有成都东部新区的成立，还有成都100余个TOD站点的推行，也有南拓区域的“公园城市”进一步落地。

2020年成都楼市被赋予了更多城市发展命题，机会涌动，挑战并存，楼市关键词也将被改写。12月17日，第18届“榜样中国·封面-华西房产TOP50”城市发展论坛即将隆重举行云发布，我们梳理今年成都楼市热力词，以致城势、智未来。

中心城区降容&地价刚性上涨

改善趋势不可逆

2019年开始，成都楼市开始全面进入改善时代。2020年，中心城区产品改善化趋势愈发明显且不可逆。究其原因，一方面来源于需求端，成都步入改善时代；另一方面也受制于中心城区降容、地价刚性上涨导致企业通过改善产品实现溢价，改善化进程加速。

据封面新闻记者不完全统计，截至到2020年12月14日，大成都范围内共发出689张预售证，新房成交超17万套，这一数据已超去年同期。

中心城区100-140㎡产品供应比例不断增加，2020年上半年占比已接近60%，100㎡以下产品跌至20%以下。从成交占比情况来看，2020年100-140㎡产品占比过半，但100㎡以下产品成交占比仍在24%。可以看出，供应侧存在一定程度的“被迫改善化”现象。

而相对三圈层的产品结构，仍以100㎡以下户型为绝对主力，在中心城区改善化趋势不断深化的背景下，三圈层成为成都刚需购房客群释放置业需求的主要区域。

同时，从土拍数据来看，据四川中原地产数据显示，2018年-2020年12月8日，成都主城7区+近郊共诞生了94宗成交价破万土地，其中：2018年，18宗；2019年，37宗；2020年，39宗。2019年成都最高楼面地价19800元/㎡；2020年，渝太地产以20700元/㎡楼面价将其刷新，此后成都土地市场热度不减。

面积供应不断加大，地价成本刚性上涨，这或许也可以解释为什么这波年末低价“网红盘”为何如此受追捧，明年成都主城区或优质地段的低价项目将变得非常稀缺。

调控政策层层升级

无房家庭优先购房

2020年，层层升级的限购政策，是楼市精准化调控的进一步深入。

9月14日，成都市人民政府网站发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，同时公布了《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知政策解读》。

《通知》显示：成都将优先确保保障性住房用地供应，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%。提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。热门楼盘销售向无房家庭倾斜。发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

如果说“9.14新政”让换房的时间成本和资金成本大幅攀升，“11.24新政”又彻底切断了“打新”机会。

根据《通知》，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，其中无房居民家庭房源不低于房源数的70%，剩余房源用于棚改货币化安置住户选购。公证机构将按照无房居民家庭、棚改货币化安置住户的分类及顺序，实施公证摇号排序，并施行实行购房资格预审“一户一码、凭码报名”。

换句话说，“11·24新政”无疑是成都楼市转折点，普通资格的购房者基本已经告别热点楼盘。

新政前，虽然市场购买热情一波高过一波，但大多数购房者都紧盯“热盘”，抱有“捡漏”心态；但新政后，成都购房定律发生改变：无房户冲向热点楼盘，普通购房者迅速转换赛道，关注优质改善项目。

无论从年末供应端的集中放量，还是从11.24的摇号新规，我们都能看出成都“房住不炒”和“刚需优先”的大原则是始终未变的。

热闹依旧是传统主城和天府新区的

龙泉、双流稳步逼近

今年市场分化依旧明显，热闹主要集中在主城和天府新区，优质地段项目备受追捧，“狼多肉少”依然存在。

据贝壳链家成都住宅（新建商品房）认购数据显示，虽然主城受供应限制，成交量偏低，但价格上涨明显。天府新区高调崛起，量价齐升，成交均价直逼锦江、青羊。截至11月26日，成都新房均价为15782元/㎡，其中较高的是天府新区，均价28013元/㎡，接近3万；其次是主城区，均价23894元/㎡，主城区较高的是锦江区，超3万的均价。



图源贝壳找房

截至11月，传统主城区住宅成交均价基本已经完成了“破2”的任务，3万+的楼盘也会越来越常见。其中锦江区和高新区的供销缺口最大，金牛区是唯一一个供应面积高于成交面积的区域。

再来看近郊。近郊分化较大，南边的双流、东边的龙泉发展迅猛，北边的新都则相对落后。

近郊均价9440元/㎡，销售数量占了成都的43%。近郊较高的是龙泉驿，均价19254元/㎡，也接近2万。

截至11月，双流区成交均价18799元/㎡，直逼龙泉驿跃升至第二位。双流和龙泉价格上升明显，迫近成华和金牛，房价差距缩小至3000元/㎡；新都、温江被甩开，二圈层的地段，三圈层的房价。



图源贝壳找房

“公园城市”& TOD 建设

成都楼市机会涌动

如果说“南拓”、“东进”决定的是成都的城市发展主方向，“公园城市”就是城市发展的方式。“公园城市”是成都市发展到今天的时代大主题，它从顶层设计上就描摹了城市人们未来的生活工作场景。

而天府新区作为公园城市“首提地”，将按照四川省委、省政府制定的高标准规划、高水平建设、高质量发展，走上先行先试的探索道路，力求打造可推广可复制的公园城市典范。

在公园城市语境下，城市发展思路从原来的 " 产-城-人 "，转变为 " 人-城-产 "。尤其是天府锦城、交子公园、鹿溪智谷以及天府中央商务区等几大示范引领性工程，分别作为历史城区、现代新城和未来新区建设公园城市的示范，规划总长1.69万公里的市域三级绿道体系，正在加速延长。

看看官方定下的目标，即有序长远推进的“三步走”战略目标：

2025年，加快建设美丽宜居公园城市，公园城市特点初步显现；

2035年，基本建成美丽宜居公园城市，开创生态文明引领城市发展的新模式；

2050年，全面建成美丽宜居公园城市，全方位形成人城境业高度和谐统一的大美城市形态。

未来的30年，随着公园城市的落地，天府新区将“腾笼换鸟”，成都的城市发展格局将是超前概念的落地，生活居住工作方式都将得到极大的改变。

此外，2020年的一大看点，还有TOD。今年7月，成都轨道集团对外披露了14个TOD综合开发项目，包括陆肖站TOD、行政学院站TOD、梓潼宫站TOD、 双凤桥站TOD等站点，以一个TOD站点，就是一个公园社区为口号，足以证明了TOD对未来成都城市的改变。



“解决“摊大饼”式的城市病，TOD可发挥作用。”中国建筑西南设计研究院TOD设计研究中心主任、国家一级注册建筑师余晓曼曾对记者表示，TOD，可以是地铁TOD、高铁TOD、机场TOD……

可以预见，随着成都城市能级的提高，以及各项大型城市战略如“公园城市”、“TOD建设”的落地，也为能在这座城市深耕立命的人们，相应的也提供了更为舒适宜居的环境和营商条件。“公园城市”就是对城市奋斗者真诚的回馈。

封面新闻记者 韩钦清



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只是限购政策不扩大土地供应，只能是积压上涨的爆发力。现在土拍的楼面价已经说明一切。等这批低价土地供应万，成都就要进入3万+时代。