谢逸枫：年内商品房销售首次转正 全国楼市回暖正在路上

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文/谢逸枫

在经历了“金九银十”以及11月“淡季不淡”后，房地产市场持续复苏回暖。终于迎来楼市复苏回暖加快的强烈信号，继商品房销售额转正之后，全国商品房销售增速年内首次转正。据国家统计局12月15日发布的数据显示，前11月全国商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，年内首次转正，前10月增速为持平。



值得注意的是其住宅销售面积增长1.9%，增速加快。不过，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%，意味着年内转正的可能小。而投资额的增速不断上升，前11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月提高0.5%。其中住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。因此，2020年全年房地产市场量价有望突破新的纪录。

其一是投资增幅扩大，房企看好市场前景。前11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1—10月份提高0.5个百分点。其中住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4%。按照地区看，东部同比增长7.4%，增速比提高0.3%，中部增长3.6%，增速提高1.2%，西部增长8.3%，增速持平，东北增长6.2%，增速提高0.6%，说明各区域投资正在逐渐的复苏，供应端不断增强。






其二是施工面积有所回暖，但是新开工面积、竣工面积下降。前11月，房屋施工面积902425万平方米，同比增长3.2%，增速提高0.2%。其中住宅施工面积637903万平方米，增长4.0%。而房屋新开工面积201085万平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6个百分点。其中住宅新开工面积147344万平方米，下降2.7%。另外是房屋竣工面积59173万平方米，下降7.3%，降幅收窄1.9%。其中住宅竣工面积42655万平方米，下降5.8%。



其三是土地购置面积下降，土地成交价款上升，地价上涨。前11月，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比扩大1.9%。土地成交价款13890亿元，增长16.1%，增速提高1.3%。截至到2020年10月末，全国“国有土地使用权出让收入”达到了55965亿元，同比增长10.1%。前11个月，就已经有上海、杭州、广州三个城市卖地收入超过了2000亿元。

土地购置数据依然保持负增长的态势，比市场预期的要弱。很多城市土地市场面临一定阻力，再叠加"三道红线"政策的影响，有助于土地市场降温。值得注意的是，房地产开发企业到位资金指标已经出现了连续五个月为正的良好态势。虽然当前"三道红线"对于房企具有一定约束，但外部金融大环境宽松也较为明确。

虽然一些融资政策在收紧，但如果地方预售政策没有明显收紧，也有助于改善房企资金状况。因此，对于房企的外部金融环境也不必过于悲观。此外，根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款测算，1-11月份全国土地均价为6746元/平方米，同比涨幅为22.5%。从地价表现来看，涨幅较大。毫无疑问，地价比房价上涨四倍，意味着房价往下降的空间非常小。



其四是商品房销售面积、销售额创新纪录。前11月，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速提高1.3%。其中住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。而商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4%。其中住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降10.7%，商业营业用房销售额下降13.7%。预计全年17亿平方米销售面积、17万亿销售金额。






商品房销售面积指标从跌幅收窄，呈现出开始转正的态势，具有一定积极效应，至少说明当前房屋买卖市场表现不错。从商品房单月销售情况来看，商品房销售面积与销售额均较上月继续提升。从单月销售数据看，仅次于6月份和9月份，成为年内第三高点。从同比情况看，今年11月份的单月销售情况也要好于最近几年的同期水平。

根据2020年以来的国家统计局数据分拆后测算，11月份商品房销售面积达17540万平方米，环比提升8.13%。商品房销售额为17304亿元，环比提升8.03%。从同比情况来看，2020年11月份商品房销售面积和销售额相比2019年同期分别上涨了12.05%和18.61%。按照上涨的幅度看，2020 年全年商品房销售面积约17亿平方米，商品房销售额达到17万亿元左右，创造过去40年历史最好成绩。



房地产依然是中国经济的稳定器。目前全国房地产开发投资额已保持了连续六个月同比为正的态势。开发投资数据呈现稳中向上的良好势头，开发投资的走势不会改变，短期内会成为稳投资的重要力量。1-11月全国商品房销售面积同比增速为1.3%。今年该曲线实际上呈现了跌幅收窄、开始转正的态势。这说明当前房屋买卖市场表现是不错的，甚至是房地产指标里面较早转正的指标。

其五是商品房库存下降到5亿平方米之下，创年内最低。11月末，商品房待售面积49287万平方米，比10月末减少204万平方米。其中，住宅待售面积减少201万平方米，办公楼待售面积减少34万平方米，商业营业用房待售面积增加12万平方米。不过，值得注意的商业营业用房待售面积不下降，反而增加了。如何让商业营业用房待售面积下降，是未来政策调整的重点。



整理发现，商品房待售面积和住宅待售面积自1-2月份达到阶段高点以来，已经连续8个月下跌。经测算，11月份住宅待售面积为22107万平方米。11月末，商品房待售面积49287万平方米，比10月末减少204万平方米。其中，住宅待售面积减少201万平方米，办公楼待售面积减少34万平方米，商业营业用房待售面积增加12万平方米。说明住宅库存去化周期，已经非常合理了。

其六是房企到位资金改善。前11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速提高1.1%。其中国内贷款24256亿元，增长5.4%。利用外资154亿元，下降4.7%。自筹资金56666亿元，增长7.9%。定金及预收款57384亿元，增长5.3%。个人按揭贷款26983亿元，增长10.6%。说明商品房销售加快、银行信贷相对宽松之下，房企的资金紧张趋势有所改善。



从资金角度来看，目前部分融资的政策在收紧，杠杆的压力加大。如果地方的预售、销售方面的政策没有明显收紧，那么本身还是有助于改善房企资金状况的。所以某种程度上说，房企的外部金融环境不必过于悲观。主要是房企的销售复苏回暖之后，手上有钱了，只要控制好现金流的支出与成本控制及管理、债务，房企的资金链不会有太大的问题。

其七是房价稳定上涨，商品住宅房价上涨快速，涨幅扩大，全年的房价达到8%。前11月，全国商品房均价为9876元/平方米，同比涨幅为5.8%。该数据相比1-10月的房价，总体持平。当前应该说房价上涨态势受到遏制，尤其是年底促销季开启，很多房企不会在定价方面过于强势。不过，由于前11月的供应端没有明显改善，未来房价上涨的压力依然存在。



前11月百城新建住宅价格稳中有升。2020年1-11月一线城市价格累计上涨3.77%，在各梯队城市中涨幅最大，较去年同期扩大3.43%。二线部分城市政策收紧后，市场降温，1-11月二线城市价格累计上涨3.32%，较去年同期收窄1.13%。三四线代表城市价格累计上涨2.26%，涨幅较去年同期收窄1.52%。从各城市群来看，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。



其八是国房景气指数连续多月处于100%以上，房地产市场总体还是复苏回暖。11月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.55，比10月份提高0.05点。主要的原因在于销售回暖，土地市场火热。另外是货币、信贷的宽松，经济的复苏。最后是户籍、人才政策的放松。预计全年的国房景气指数保持着100%的增速。

愿为素心人

#商品房销售面积增速首次转正# 终于迎来楼市复苏回暖加快的强烈信号，继商品房销售额转正之后，全国商品房销售增速年内首次转正。据国家统计局12月15日发布的数据显示，前11月全国商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，年内首次转正，前10月增速为持平。

侬去斯

可以去把美国买下来了[赞]

茉莉707

为房地产正名在路上……新一轮上涨可期！

白云追月素

继续涨，争取在最延两年房地产破灭

晓望爷

无药可救了。[祈祷]