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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥您好，想问一下，如果是自住，买商住房是否可行，因为手里钱有限，正好家旁边很近一个小区是商住房，同样的价钱商住是两室一厅南北通透，而住宅确实一室一厅，朝向也不好。想买来给老人住，我说的商住小区其实就是旭辉奥都，但担心50年产权过后会不会房子就被收了，或是国家占地什么的，总之就是不太放心，想问一下您是商住房怎么看，我们这种情况可不可以买旭辉奥都的商住房？
回答：
1、 我对商住房当然是没什么好看法了，也不建议买。当然，有不少人也和你的想法一样，都是说就是想自住，根本就不考虑投资什么的，那就可以买呗。
但是可想好了，自己到底是不是真的不考虑投资回报，别骗自己。毕竟在中国，只要是房子，人们就会本能的想到投资获利。所谓嘴里说不考虑的，大多数不过是投资失败的说辞罢了。
2、 50年土地使用权到期之后的问题谁也不知道怎么办，等着法律出台吧。但我建议是别抱太大的幻想，既然土地性质已经被明确为“商业”了，而且已经盖成房子，那就没有变性的可能。
从这点上来说，商住还不如小产权呢。小产权好歹还有个盼头，或许会交钱什么的成为国有出让土地。而商住则不可能，全国人大不可能为了小业主的利益去修改《土地法》。
3、 国家占地不用多想，犯不上，老破小还拆不过来呢，谁会来拆这五环外的商住小区？
但也别信网上什么商住公寓拆迁“拆一赔三”的说法，纯属胡说八道。商住的本质就是“商办”，跟所有的商业没区别，如果商住能一赔三，那所有的商铺写字楼就都能一赔三了，人家拆迁办有那么傻吗？凭什么啊！
4、 旭辉奥都自住肯定没问题，很好的小区，租金收益也挺高。但就是升值不怎么样，严重跑输住宅大盘。
这里是2007年开盘的，均价8000，不算高，和当时全北京的均价基本一致。那今天北京的均价是6万出头，这里是3万多不到4万吧。每十年跑输大盘30-40%，这几乎是所有公寓的通例。
而且这还是在不计入杠杆的情况下计算的，那如果算入贷款比例，这收益率的差距可就太刺激了。很多当年的刚需买了这些公寓，现在还是刚需。而同时期买住宅的哪些人，现在应该已经算中产了。
就拿旭辉奥都说，2007年，用40万能买100㎡，贷款50%，十年期。那到现在贷款还完了，房产价值350万吧。
如果买住宅，都不按当年的20%首付算，就算是30%，40万能买130万的住宅，160㎡。到今天价值1000万，减去贷款还剩900多万吧。如果是面对这种收益差距，觉得有多少人能淡定的说：“我不在乎投资，就考虑自住”？
5、 总之吧，只要是真的考虑好了，就在乎自住和租金，决不考虑投资收益，那就可以买。毕竟房子是用来住的。仅供参考。
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发表于 2021-1-6 07:42:30
