上海楼市岁末反弹，断档两周后楼盘扎堆入市，市场全面复苏

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徐凡淋/发自上海
上海楼市在11月连续两周供应断档后，积压的消费需求带动市场全面复苏，岁末反弹，迎来成交高峰。
“今天接待了30多组客户，嗓子都哑了，太累了。”12月6日下午，位于嘉定区江桥板块保利云上售楼处楼盘销售小何满脸疲惫，她说，“354套房源，1200多人认筹，3个人抢一套房源，今天认筹刚结束，只能等我们下期开盘。”
12月8日，英子（化名）参与了云上名邸项目摇号，由于没有摇到前面的号颇为失望，她跟中国房地产网上海说：“两小时就售罄了，只能再摇其他楼盘。”
上海火热的楼市下不止这一个楼盘，随着浦东新疫情退去，11月在连续两周供应断档后，进入12月认筹及开盘楼盘一个接一个，多个楼盘认筹人数居高不下，市场呈全面复苏态势。
价格倒挂，供货量骤降成交量上升
11月份，整个上海仅7个项目开盘，月中到月末连续两周断档零供应，同比2018年11月的17盘以及2019年11月的14盘，2020年11月成为了这3年来开盘最少的一个月。
根据中指院数据显示，2020年11月，上海商品住宅（不含保障性住房）新增供应仅15.98万平方米，环比下降76.8%，同比下降67%。11月，上海市商品住宅（不含保障性住房）可售面积675.09万平方米，环比下降5.3%。
在成交方面，根据上海网上房地产数据统计，2020年11月28日上海成交住宅952套，其中内环以内成交19套，内外环间成交270套，外环以外成交669套，当天成交面积58348.76平方米，创11月以来成交高峰；11月30日上海成交住宅875套，其中内环以内成交37套，内外环间成交192套，外环以外成交646套，成交面积达80663.81平方米。
11月推出的7个项目中，位于浦东周康的仁恒锦绣世纪、浦发仁恒珊瑚世纪、唐镇的金融家，以及黄浦区老西门中海建国里，认筹率均超过100%，取得了相当亮眼认筹成绩。
从成交价格来看，除了内环中海建国里均价高达14万元/平方米，对购房者经济购买力有着硬性要求外，其余3个楼盘价格均在7万元/平方米以下，金融家不到5万元/平方米价格置业门槛比其他楼盘更低。
从成交面积来看，内环以内成交面积多以140平方米以上改善型户型为主，外环以外则以79平方米至90平方米刚需户型为主，浦东新疫情之后的11月末出现翘尾行情，整体成交均价略有下浮。
准备认购松江区楼盘泗水和鸣的陈明亮（化名）对中国房地产网上海说：“验资时说11月中下旬开盘，实际开盘时间为12月下旬，多个楼盘修改入市时间，主要还是受新疫情影响。”
同策研究院分析师谢梦娴在接受中国房地产网上海采访时表示，上海11月开盘的7个楼盘中，中海建国里属于内环内核心地段豪宅，交通便利，学区医疗配套较好，主力户型139—220平方米，最小户型总价1600万元/套起，对比周边二手房价，新旧盘形成价格倒挂，认筹率超200%，去化表现好。
浦东新区11月新增三楼盘，其中，仁恒前后两天在周康同一板块推出两个楼盘，均价相当且产品类型有部分重叠，会因区域内配套不同而分流客群。珊瑚世纪周边商业、教育等配套齐全，小高层+洋房产品类型吸引了区域内对居住品质要求较高的改善型客群；锦绣世纪周边两公里以内聚集了商业综合体，距地铁11号线浦三路站约800米，公共交通便利。
位于唐镇板块的金融家项目，价格和周边新盘相比优势明显，处于唐镇板块均价价段，认筹率高，去化效果好。
闵行吴泾新盘兰香湖壹号单价超8万元/平方米楼盘为220-270平方米大平层，总价过高，1600万元/套起且位置离市中心远，虽然有江湖双景和紫竹学区做噱头但不足以弥补缺陷。
谢梦娴认为，11月刚需型楼盘、改善型楼盘、豪宅形楼盘均有推出，新盘市场上改善型和豪宅去化表现更好，刚需用户可能会优先考虑置业二手现房。郊环外刚需型产品选择多，用户会考虑更多实用性问题，因此交通便利的项目更有优势。外环内改善型项目客群更注重商业、教育以及医疗类配套，对于房型大小的选择上需求面也更广，房企品牌的受认可程度也会为楼盘有所加分。内环类豪宅项目所处的核心稀缺地段以及因新房限价带来的与周边二手房倒挂现象则成为客户选择最重要因素。
量价齐升，12月万余套房源入市
进入12月，上海楼市打破11月连续两周断档供应局面，徐泾前滩等多个热盘加推及入市，加上开发商年底业绩压力，将有万余套房源入市，打破年内当月开盘记录。
根据中国房地产网上海统计，截至12月11日，上海共计拿证待开及认筹项目达54个楼盘，其中新增8盘拿证，宝山区为年底供应大户，拿证待开项目7盘，其次，青浦区、嘉定区、奉贤区、浦东新区均有3—4盘拿证。
从开盘价格来看，各个区域板块房价均有小幅上调。如：大华公园城市，最新的房源单价较之前上涨了2400元/平方米；2019年单价一直在5.7万—5.8万元/平方米的徐泾板块，近期开盘项目均价已经突破6万元/平方米；奉贤南桥新房均价也开始向4万元/平方米迈进。
从新开楼盘认筹比来看，12月6日至12月10日，有7个项目认筹比例超100%，其中融创徐汇滨江壹号认筹比例达371.18%，招商虹桥公馆和泗水和鸣认筹人数过千人。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，年底供求趋弱，出现超高认筹率不应该是普遍现象。今年年底楼市温度不减原因，首先主要有市场供应不足、消费者投资心态以及今年城市动迁释放的购买需求。
今年上海新盘供应大约678万平方米，同比去年减少10%，成交量却同比增加超过10%。在上海，开发商从拿地到可以销售，周期约11个月，由于预售制度、监管制度等因素，房企在上海建造房子的节奏开始跟不上销售节奏。
其次，房价上涨趋势明显，从3月最低点到11月最高点，反弹幅度超过5%，大家普遍有买涨不买跌心态，急切入市人也就增多。
最后，今年上海旧改力度非常大，动迁旧改涉及上万户居民，年底还有黄浦区动迁，相当一部分需求直接进入了新房、二手房市场，持币入市。
从房企方面来看，虽然今年楼市表现不错，头部房企基本能完成销售任务，但绝大部分房企受疫情影响下在12月进入年度业绩冲刺阶段，并集中在12月开盘，争取以价换量，为缩小目标差距做最后努力。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，年底楼市热度不减，买家入市心情急切，但买房决策仍需冷静，楼市整体温度高不代表所有项目都一房难求。今年楼市最大的特点是项目分化，中环内环认筹率要高于外环项目，中环内抢不到房，不代表外环外项目就不好，楼盘个体差异非常大。

（文章来源公号：中国房地产报长三角观察）

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