北京楼市现状：这些郊区不要投资，价格不涨还被套，买房要注意

银鲜目江探

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[size=0.833em]提问：请问亦庄河西区的限竞房可不可以买现在89的三居普遍都在420左右，将来升值潜力如何，意向是金隅学府因为交房早，准备全款购入，限竞房可以在抵押出来吗，现在这个时段买合适吗，非常感谢，已经进入持币待购阶段。
[size=0.833em]回答：你好，金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中。 限竞房需要持有八九年才能出售，而且不能抵押。 如果考虑自住可以买，投资一般不建议买限竞房。


[size=0.833em]提问：房姐您好，我在北京中关村有一套90平米自住房，沈阳二环边有一套住房。孩子还有4年上大学，目标北京或者上海的学校。想在北京或者上海周边入手一套宜居养老房，总价400万以内。目前想考虑在延庆或者嘉兴买房，请房姐帮忙指点一下1.两个地方是否值得入手 2.延庆怀柔密云哪里更适合买养老房 3.上海周边目前还有哪里值得投资 非常感谢
[size=0.833em]回答：1. 我的建议养老还是要靠近城区，近医院和公园比较合适 2. 延庆不是在打造养老CBD么，规划上应该要好些，另外密云的弗农小镇可以看看 3. 上海可以看油坊桥板块，去河西中、河西南都非常近，价格合理而且好租。


[size=0.833em]提问：房姐您好！新人首问。今年以来一直在看房，在家庭资产的配置方向上有些犹豫，着急，盼解惑。 本人与爱人均为京户，家庭现有房产一套，为西城德胜学区一居，月供1.5w，出租中。目前与父母同住来广营一带，2年后孩子入学将搬至学校附近，买房或租房居住。当前家庭年收入90w+（含房租收入），有子弹300w，双方工作稳定，父母无负担。今年想用父母SFSD的资格再入一套房产，有两个考虑方向： 1. 在离德胜学区最近的海淀、朝阳区域购入上车三居，自住为主，兼顾增值。目前看了小西天（志强南园、北园、文慧园）、马甸桥西北（七省办、月季园）等小区的老破小，70平左右，90年后的单价大多在8-9w； 2. 不考虑自住，购入一套投资性房产，以增值为第一目标，孩子上学后租房居住。 我的问题： 1. 您认为以上哪种购房思路对家庭财产配置更有利？ 2. 小西天、七省办老破小升值潜力如何，哪个区域更好？ 3. 如不自住，仅考虑投资，请帮忙推荐值得关注的区域和小区。 谢谢！
[size=0.833em]回答：你好，自住可以在小西天板块淘，不过价格都偏高性价比较低 自住很方便，但是环境差一点 升值潜力也差一点。 马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资。 要么远一点惠新西街附近选筹，能兼顾投资属性 如果能接受投住分离，追求利益最大话，建议入手 双井、望京这些板块。 慧谷阳光、宝星国际、季景沁园、大西洋新城、首城国际可以重点关注下


[size=0.833em]提问：房姐好，新人首问，多谢解答！求匿名～具体情况：夫妻双方在海淀魏公村和蓟门桥附近工作，都是京户，收入一般，月入2w，年入约30w，国管公积金月缴8k。没什么经济头脑，也没有兼职赚外快的能力，目前住单位周转房，打算尽快生娃。纯刚需，首套首贷。现在首付只有200w，只能考虑总价500w左右的房子。目前有三种方案：1.先不买房，等生娃落单位集体户口（教育资源尚可）后买魏公村附近的老破小，上班距离近。风险：房价一年内上涨二十多万。2.现在买魏公村附近的老破小，对口小学差，五年后再置换。风险：置换成本高，无学区老破小没有升值空间。3.买郊区新楼盘，交房时间两三年后，到时出租，在单位附近租房住。风险：单位附近房租高，出租收入不能覆盖租房收入，外加还贷压力大。提问：1.上述三个方案，您觉得哪个比较合理可行？2.比较纠结海淀无学区的老破小和郊区新楼盘哪个更值得选？通勤实在太累了，尤其是将来有娃后。3.目前看了几个老小区，都是80年左右房子，小西天，明光村，钢研社区，动物园宿舍，民族大学南路等。两居四百多的，觉得还可以。您比较推荐哪个区域？4.郊区新楼盘比较多，都很远，昌平大兴门头沟通州，单价5w左右的盘，请问有升值潜力较大的吗？以上，有重复之处请多包涵，谢谢！另外，现在有钢研社区5层顶层80年房，460w，比较喜欢，不知道该不该买。望指点！
[size=0.833em]回答：1. 等一年没有必要啊，你并不能积累更多的资金，踏空的风险更大 不可取。 2. 考虑自住和通勤问题 建议选附近老破小，这类产品能跟上大盘。 3. 钢研社区可以买，但价格有点高，另外推荐看皂君庙、双榆树板块 距离魏公村也很近 再或者看看七贤村附近，距离魏公村也不远，如果你想环境稍微好一点，可以看看厂洼板块


[size=0.833em]提问：您好，本人北京工作非京户已有七年社保，请问之前在廊坊市区买的万达广场小区的房100平（商业贷款，未还清），工作在北京军事博物馆附近，想在石景山区买老破小 购房总价在300w内，看八宝山鲁谷永乐西区的房 和古城附近的房不知道哪里合适，我怎样可以二套（廊坊有过商业贷款记录，北京买房贷款按二套）变首套贷款或首付少一些购置。买北京的房需要卖掉廊坊市区的房，不知道什么时候出手合适？
[size=0.833em]回答：鲁谷这一片，我称为养老院片区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是现代商业是没有的 古城那边开车的话到西二环都是一路高架，能做为一个居住区承接外溢人群。 石景山的老破小价值并不高，选择上建议古城 二套想高贷就垫资全款抵押的方式，廊坊尽快出掉，早点在北京上车


[size=0.833em]提问：目前子弹800+，考虑在双井或崇文门附近购买1000以内，南北或朝南户型，租售比高的（五六年内不住），过几年好置换出手的房子，目前只看过富力城，您有什么推荐？
[size=0.833em]回答：通常1000万左右，比较好的标的主要出现在青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江，丽水嘉园 富力城不推荐，由于自住品质已经下降了不少，但价格依然比较贵，涨幅已经提前透支


[size=0.833em]提问：房姐：子弹300w,未来计划定居成都 1.比较纠结是先买北京的房子还是先买成都的（成都还在涨，另外北京限制人口2300万，人口增长有限，像成都中心城市还有很大的潜力，北京感觉发展饱和了），买了北京的至少3年后才有资金购买成都（前提是房价不涨） 很是纠结先入手北京还是成都 2.北京房子还具备长期投资价值吗？已经是高点了 3.北京400w能买入的区域有那些呢 4.买新房合适还是二狗手
[size=0.833em]回答：北京这种超一线城市，房产供应一定是不足的，限制人口并不会影响发展，产业发展本就是更迭交替，北京一直是创新之都， 不存在饱和一说。 300+的资金建议北京，成都的价格并不低了，北京主看二手房。 主看 望京 朝阳cbd 双井


[size=0.833em]提问：房姐：说下我的情况，有北京户口在西城区原单位集体户挂着（我已辞职），目前和妻子在山东定居发展（妻子户口是山东的），想买个总价400左右的两居或三居（可贷款的，是首套房首待），为了安置户口和投资，主要出租为主，不自住，麻烦推荐一下位置和小区？另外评价一下丽泽景园和南庭新苑两个小区，谢谢！
[size=0.833em]回答：丽泽景园位于丽泽板块价格已经偏贵，不推荐 南庭新苑属于回迁房全小区几乎全是两种户型，且都没阳台！配套也不成熟，长期看会跑输大盘 400万总价建议看 百子湾、常营次新两居


[size=0.833em]提问：房姐好，看了问答深受启发，果断付费，新人首问。 基本情况：本人大学即将毕业，暂无收入，父母和我都是北京户口。目前我有sfsd资格，父母现在每年可还贷50，手中现金200万；家里在后沙峪双裕花园有一套顶层四居大复式，现在市场成交价格580左右，预计这两年可以装电梯；下花园北京郡有一套边户联排，看了问答准备卖了，大概可以卖220左右，抛去贷款到手150。 问题：父母想趁着没退休再买个品质高一点的房子，喜欢西边，考虑自住和保值增值。 1.后沙峪的房子现在卖掉是不是有点不值？ 2.目前看了西山锦绣府，临路第一排155p1000出头，但开发商说只能全款，由于是新房期房，全款抵押是不是没法操作？圆明园西路北延对于第一排房价影响大吗？ 2.看了中海天钻，父母对户型很满意，觉得位置通勤也不错，但听说要卖到7.6？古城7.6万算不算CEO盘？可以入吗？ 3.海淀看了看金玉府，丰台春风和院，还有天悦一号都可以考虑，可以推荐一下其他小区品质好的标的吗？ 4.我留着sfsd的指标等之后工作再用合适吗？还是赶紧用了比较好？ 现在还是比较乱，希望房姐点拨。
[size=0.833em]回答：1. 后沙峪的房子如果能装电梯，可以等等再卖 2.期房没发全款抵押，影响不大 3.7.6的价格CEO盘 4. 天悦一号旁边的金府大院也可以看下 5. 有资金就入，不用等


[size=0.833em]提问：您好个人情况：我和未婚夫都是京户，首房首贷，想婚前买2套。男方自住标的700万，女方标的300万。但是选房迷茫。 1.我在人民大学工作，他在丰台科技园。想考虑2居到3居，社区品质交通便利楼层朝向好，预计持有5年甚至更久，不看学区。目前考虑丰台和海淀，只为了自住和好转手，请房姐推荐一下楼盘及合理价格。 2.投资300，因为家庭年收入过百，没有更好投资产品，您看选择房产投资是否合适？目前考虑望京95一居，丰台南三环洼地。其他区也考虑，只为了好租抗通胀。请房姐指点哪些盘可以购入。 两套房购入时间都在今年年底。
[size=0.833em]回答：1. 不需要学区就不看海淀了，丰台看看 星河苑、富卓苑、丽水园、万年花城，这些能兼顾自住保值 2.丰台 看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 租金都还不错


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