北京楼市现状：望京现在能入手吗？看看内行人怎么说

芊芊551

[size=0.833em]我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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[size=0.833em]提问：房姐好！基本情况：武清别墅正在出售中，还贷后预计获得子弹200（已有客户出价）；广渠门内老破小一套抵押中（学区房、不能卖），子弹200+（月供1万6）；夫京户、妻外地，住垡头（父母房）、合计月入3-5万（含老破小租金）。基本需求：希望上半年购500-700万大两居或小三居，3年内大概率出租，标的依次为望京新城、双井九龙花园（此处希望三居，3年后可自住接送上学）、国美第一城。目前已多次看房，计划拆借全款购得后再抵押（已有相熟的贷款中介及银行渠道），希望届时手中仍有100-200现金流还贷及家用。上述想法妥否、请指教。
[size=0.833em]回答：望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。 主力在130和更大的150+户型，大户型单价5万内的可以接受。 九龙花园是双井标准的老破大。 不过九龙花园的产品类型很复杂，每一套房之间本身存在价格的差异。 这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万内的标的。 国美第一城是非常推荐的淘笋楼盘，如果能淘到单价4万左右的小笋，可以入手。


[size=0.833em]提问：房姐您好！我家老人在西城区右安门内有一套155平经适房一层！有房产证，满五唯一，最近挂1630万，为什么卖不出去。今年有戏出吗？大概多少钱？如果出了，想在玉蜓桥下有个鸿运花园买一套顶层复式236平1850万的，您觉得值吗？
[size=0.833em]回答：1600+的标的没那么快卖出 ，出手周期比较长很正常。建议多挂平台 挂不同的价格。如果你喜欢这个只位置只考虑自住没问题。不过鸿运花园的楼龄偏老，总价高 小区环境不怎么样，保值效果会一般


[size=0.833em]提问：房姐好，我们现在住在惠新西街，房贷6万5\/年，年薪30万+，家庭无负担，工作稳定。打算年底入手二套一居，首付120左右，信用贷可以60万，或者找抵押公司全款后做一抵。刚开始在网上看双龙南里，石佛营，请问您觉得还有什么适合的小区?哪种贷款方式更好?希望租金可以大概覆盖房贷，不要离现在的家太远，以后我们养老住。谢谢~
[size=0.833em]回答：推荐你看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租，也都带电梯 建议看300+的标的，流水覆盖月供的2倍，风险可控，也不会对影响生活质量。首付过低情况建议全款抵押入


[size=0.833em]提问：美丽的房姐您好～ 一直在等橡树湾五期145户型的房源，两个月了还没等到。最近金隅翡丽蓝爵堡出了一个159户型的房源，也是南北通透双卧朝南一个明卫一个暗卫，第三层（所在楼一共五层），格局和橡树湾五期145类似，还大一点，房主现在报价1200万。个人感觉蓝爵堡略微便宜大碗一点，但是又担心和橡树湾比起来，社区氛围会差一点，毕竟周围的小区都是单价偏低一些的。 另外就是世华龙樾147户型，南北通透双卧朝南就是两个暗卫，楼层12。现在报价1225。周边环境好。除了暗卫之外，格局是三个里面我最喜欢的。 蓝爵堡和世华龙樾的这两个房源您觉得单价分别多少值得入？蓝爵堡，世华龙樾和橡树湾哪个投资价值更大一些（租售都考虑）？ 蓝爵堡这个位置，房主介绍是海淀产权，西三旗这个位置尴尬，之后会不会有问题呢？ 问题略多，多谢房姐啦～
[size=0.833em]回答：金隅属于区域内的标杆，比较稀缺的标的，有对比优势。人群多是来自于上地到回龙观的人流溢出，价格比周边高出不少。 世华龙樾没有学区属性，基本靠品质吸引买家，价格8左右可以考虑 世华龙樾\/橡树湾五期>金隅翡丽蓝堡 这几个盘差距不大，更多看标的选择


[size=0.833em]提问：房姐您好，新人小白首问，感谢解答。 本人96年未婚，目前工作满一年，刚拿到京户，具备sfsd资格，首付子弹230-250，月供可承受2w以内。工作地点在金融街，购房需求为自住保值，暂不考虑学区。希望离地铁近，通勤时间不超过1小时。目前新房和老房都有看，情况如下： 1. 新房：长安九里86平小两居，中铁春风和院、臻御府89平三居 2. 二手：安慧里二区、怡海花园、万年花城（由于二手房目前仍在大量看房阶段，还未有目标房源） 存在问题如下： 1. 请问房姐，目前的看房思路是否正确？看580w左右的标是否合适？ 2. 看二手的过程中，中介说最多只能贷款303w，这样的话，首付就无法贷满，请问有什么方式可以贷足？ 3. 自己不在意二手房，但父母老一辈更喜欢新房，如果要买新房，请问哪个盘比较合适？如果长安九里单价能到6.6w是否仍会跑输大盘，能否入手？ 4. 请问二手次新能否圈定一些小区以及可以入手的单价范围？ 非常感谢
[size=0.833em]回答：1. 金融街上班可以重点在 马家堡、草桥、角门板块选筹 2. 想拉高杠杆要么做高评高贷 但要多缴税费，要么垫资全款抵押。 3. 长安九里6.6的单价可以长持 4. 像 怡海花园 万年花城 星河城 保利百合 草桥恋日家园 都可以淘


[size=0.833em]提问：【新人提问连载1⃣️】背景：目前家庭有一套亚运村卧龙小区西北向大户型学区房（只有一个主卧朝南，能看到鸟巢近景无遮挡），单价一直不高，现在5万出头，中介售价1120左右。这套房产为男方婚前财产，无贷款，持有五年以上。孩子今年上小学一年级，暂时不打算二胎，但不排除以后会再生。 目标：因平时家中只有三口人居住，大户型舒适但过于浪费，夫妻二人年收入30出头，目前现金80左右。希望利用这套房产实现家庭财富增值。 目前有以下几种方案，从保守到激进依次为： 方案一：大房子DY出300-400万，在亚运村附近买一套450-550左右的一居自住。大房出租一年18万左右用于减轻压力。租金上涨后还贷压力减少。
[size=0.833em]回答：学区房用完后没必要长持，长期跑输大盘，可以出掉。 如果无贷款可以JLH不用等一年，你们各自3成首付一套最合理， 建议在惠新西街板块（自住）和 望京（投资）分别入一套 例如 世纪嘉园、罗马花园、宝星国际、大西洋新城等 如果想抵押现在这套，年限选择越长越好，抵押到6成以上最好。如果有月供压力可以将抵押出的资金预留2年月供，用来兜底防范风险。


[size=0.833em]提问：房姐你好，新人首问，目前华龙苑南里有一套自住三居，市场价扣除剩余贷款大概390（男方婚前购买），手上子弹360，我和老婆加起来税后年入120（含公积金），目前几个方案不知道怎么选，1，再攒几年首付买二套，买美唐或者公园悦府；2，卖了当前三居置换海淀学区房，目前宝宝快两岁，不知道买哪个学区没有方向，置换没有首套首付也怕换不起；3，往里走买世华龙越，女方工作地点在北辰世纪中心，所以希望买8号线的知名盘；目前比较迷茫，家人比较保守，倾向于选1，望房姐指点一二。
[size=0.833em]回答：1. 直接置换最合适 ，入一套大平层做底仓，用全款抵押的方式入，二套方式很鸡肋可以忽略。 如果你是京户 海淀 建议看看 晴雪园、美丽园、郦城、上地佳园 、华清嘉园、 橡树湾， 非京户建议看朝阳的嘉铭桐城 2. 直接买二套是次级方案，也可行。直接垫资全款抵押入，看看回龙观融泽嘉园、金域华府 也都带学区。 你们的收入不错，所以不要过于保守, 好好利用房贷杠杆


[size=0.833em]提问：房姐好，新人首问，打算买婚房，亦庄招商臻珑府的房子怎么样？2居全是纯南，感觉户型挺好的，77平米，总价370万，对应首付在130以内，正好在预算内。就是感觉位置有些偏，不知以后升值潜力如何？您怎么看
[size=0.833em]回答：招商臻珑府是限竞房，如果愿意持有7-8年这个盘也可以入。 如果考虑二手 看看中海御鑫阁的满五小户型吧，自己住或者出租都行 或者炫特嘉园的满五小户型也可以 这俩位置都不错 通州可以看看DBC加州小镇


[size=0.833em]提问：亲爱的房姐您好，北京无户人士，社保满五年。婚前有外地房产贷款记录。目前考虑北京买房，子弹200，总价350左右，目的是一家人自住兼考虑升值，需要两居室，暂时不考虑学区。 我们踩盘看了石佛营，甘露园，康家园等小区，对比之下，甘露园南里二区南北通透，2层，不临街，59.1平毛坯350万；康家园南北通透，3层，略装修，62平360万；青年路小区南北59平350万，请问您觉得以上综合价格等因素，哪个合适？ 另外，西罗园等小区，同等价位，面积以及户型会好很多，您建议如何对比？ 除外以上，我们目前的情况，您还推荐哪些地段（能否具体到小区）？谢谢美丽的房姐~~
[size=0.833em]回答：这几个小区都是上车盘，建议选择甘露园南里二区 西罗园主要是房龄偏老，做为上车盘也可以选。这类产品的涨幅都差不多，所以选筹的时候结合你自己的喜好。 还有 松榆西里、农光里、农光东里、华威北里一带，还可以看看十里堡以及石佛营一带的老破小两居室，比如十里堡北里、石佛营西里


[size=0.833em]提问：房姐老师好，帝都，刚刚订房。 女儿资质，首房首贷。想请问的是，女儿事业单位，入职前做了一家科技公司的股东，占股20%。请问，是用首房首贷资质买好呢， 还是抵押经营贷更好？谢谢回复！
[size=0.833em]回答：如果有首房首贷，可以先考虑首房首贷资格。 全款再抵押，是任何情况都适合的方式，原因有几点： 1.全款买房，价格更便宜 2.全款再抵押，选择面更广，可以买不满五唯一的，更便宜的房源 3.全款再抵押，可以最低指导价过户，省税几十万 4.全款再抵押，有利于抢房，有更多的机会利润（所以有「95%的笋盘是全款再抵押」） 5.抵押贷利率比首套按揭贷款更低 6.抵押贷贷款成数比按揭贷款更高（抵押6-75成，按揭6成普宅65成） ———— 光科技公司不能作为贷款的充分条件，公司需要经营的具体逻辑链。 20%股份多数银行不认可，40%可以 ———— 先做贷款，再买房。 ———— 数据好像有些延迟，刚刷出来


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