楼市，红灯亮起……

计划你大爷计j

[size=0.667em]文 | 白羊
[size=0.833em]间接反映房企资金紧张度的信号灯——融资利率，持续亮起。
[size=0.833em]日前贝壳发布的数据显示，11月，房企境内债券融资平均票面利率为4.89%，环比增加0.13个百分点，看似涨幅不大。但信号却不容忽视，境内融资成本自8月以来一直保持上升趋势，且在11月加速上升；
[size=0.833em]此外，境外债券融资平均票面利率为8.04%，较10月大增，重回“8%”的水平。而个别房企的境外债票面利率更是达到14%的高位。



[size=0.833em]与融资利率一起走高的还有融资规模。
[size=0.833em]中指院数据显示，11月，房企境内信用债和海外债发行规模环比增长率均超50%。11月，房地产行业信用债发行规模为484亿元，同比增长53.0%，环比增长55.0%，同环比均大幅增长；海外债发行规模达406亿元，虽同比下降35.3%，但环比增长54.7%。
[size=0.833em]可见是房企的融资需求加大，拉高了融资利率成本。换言之，逐渐走高的融资利率也是房企资金紧张局面的一个缩影。
[size=0.833em]即便今年房企普遍卖的还算不错。如克而瑞数据显示，截至11月末已有近8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。目前超6成房企的目标完成率达到90%以上。
[size=0.833em]能够反映房企资金偏紧的另一个信号就是土拍，虽然一些热点城市土拍依然活跃，如截至目前全国已有11个城市的卖地收入均超过1000亿元，30个城市超过500亿元，均刷新历史记录。
[size=0.833em]然而从总盘子看，却并不理想。中指院数据显示，今年前11个月，全国300城市土地出让金总额为43830亿元，同比减少14%。另据克而瑞数据显示，下半年以来，土地流拍率骤然走高。
[size=0.833em]可见土地市场的乏力也预示着房企手里的弹药已不宽裕了。



[size=0.833em]此外，近来很多地方不约而同地出台相关政策，加大对商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。
[size=0.833em]其实官方也是在提前打预防针，防止房企们因缺钱而不讲武德，把预售资金偷偷挪作他用，导致项目工程进度延迟乃至烂尾，然而把烂摊子甩给政府。
[size=0.833em]那么，这些意味着什么？或者该如何理解这些信号呢？
[size=0.833em]首先科普下房地产行业商业模式，搞房地产其实对自有资金的要求并不是太高，关键是看杠杆、看对资金链的把控水平。
[size=0.833em]前期通过少量自有资金（也可能是融资）撬动非银机构的钱去拿地，地拿下后到银行去做开发贷，待项目预售后回笼的资金一部分偿还之前融资，一部分做本金进行下一轮滚动开发。总结起来就是高杠杆、快周转。这也是之前地产行业把快周转奉为圭臬的原因
[size=0.833em]在这个游戏中，决定房企生死的现金流来源有两个，一是资本市场的融资，二是销售回款。只要这两个水管畅通无阻、能有源源不断的水流进来，确保房企资金链不断裂，就能一直玩下去，且越玩越大，即便杠杆加的很高。
[size=0.833em]但今年天变了，尤其是下半年，“三线四档”横空出世，犹如紧箍咒套在了房企头上。三条红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1,此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标;
[size=0.833em]“四档管理”，是指根据踩线多寡划出四档，分别对应着不同的债务约束：不得新增有息负债、负债年增速不得超过5%、负债年增速不得超过10%、负债年增速不得超过15%。
[size=0.833em]若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
[size=0.833em]这也就意味着房企再也不能像以前那样，在资本市场恣意妄行的借债加杠杆，意图通过充沛的融资现金流扛过调控寒冬，甚至在调控期逆势扩张。
[size=0.833em]另一方面，经过这么多年的狂加杠杆，基本上每家房企们都身背着巨额的有息负债。其实，现在房企们在资本市场的高息融资已经不是在为了扩张，而是为了还债，也就是借新还旧、拆东墙补西墙。
[size=0.833em]事实上，11月融资规模增速较高的一大背景就是到期债务规模也相对较高。
[size=0.833em]据贝壳研究院统计，11月境内外债券融资到期债务规模约为837亿元，环比增长2.6%。
[size=0.833em]然而即便如此，还是入不敷出、融资规模未能填平到期债务的坑。这已是自9月以来，连续三个月发债规模不及到期债务规模。
[size=0.833em]换言之，融资这个水龙头已是自顾不暇。
[size=0.833em]值得一提的是，现在还不是最糟糕的时候。
[size=0.833em]贝壳数据显示，明年（2021年）才是房企的还债大年，境内外到期债务规模预计达1.24万亿，同比增长36.0%。也是近些年，第一次破万亿。



[size=0.833em]前有巨额到期债务，后面临三道红线降负债压力、融资增速受限。这些都迫使着房企们比任何时候都更加依赖销售、依赖销售回款这个水龙头。
[size=0.833em]在房地产调控不可能明显放松，其实下半年热地城市还是持续收紧，明年随着疫苗上市、疫情得到明显控制，因经济向好，货币更不可能大水漫灌的情况下，房企们靠什么在销售上取得更大的突破呢？
[size=0.833em]唯有降价，以价换量。当然除个别房企，更多是偷偷摸摸的降。其实今年一些房企看似不错的销售业绩，很大程度上就是降价的功劳，只是明年这种力度会更大。
[size=0.833em]现在迹象已经很明显了。
[size=0.833em]迹象一：前不久，哈尔滨市印发相关文件，其中明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。
[size=0.833em]官方公开鼓励房企降价自救，于行业而言，这可是破天荒的事。要知道在此之前，要是有房企降价搞得太明显，可是要被官方约谈批评的。
[size=0.833em]迹象二：近日，媒体报道，福州一些项目以“工抵房”名义变相降价，砍出了6折优惠。
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[size=0.833em]或许明年才是广大刚需上车买房的好时机！

楚一帆

上海二手房挂牌价比上个月涨了10%左右!