回顾2020楼市 读懂这几点就约等于触到了2021楼市的脉搏

哈哈SE7

[size=0.667em]2020年终于几近尾声，这一年里，发生了太多的意外，有好也有坏，福兮祸兮。对于房地产行业来说，从年初的跌至冰点、到年中回暖速度过快多个城市迎来趋紧调控、再到当下年底的时间节点，各大房企加大优惠力度以加速去化，无论是阶段性还是导向性，可以说市场的态度都非常的明确。因此，在这个特殊的时间节点，回顾今年以来行业内传递出的一些明确信号，将会对明年的楼市起到重要的参考意义。

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市场调控
[size=0.667em]首先，市场政策方面的宏观调控肯定是一定要参考的，因为调控力度的大小及导向方向不仅会对当下楼市走向产生至关重要的作用，还会对来年的房地产市场发出明确的信号。


[size=0.667em]今年可以说是整体调控的爆发之年，在年初各地都经历了疫情的严峻考验后，政策调控都纷纷开启了救市、纡困的模式，随之而来的就是楼市回暖迅速，以至于出现了像深圳这样的极端案例。所以在“房住不炒”的基调下，下半年多地楼市的调控方向基本都以从严、趋紧为主，当然了对于一些人口流出型、缺乏经济活力的二三线城市来说，依然保持了利好的政策调控方向，比如人才政策、放开限购等等，这也符合“因城施策”的具体要求。







[size=0.667em]但就像上图中列举的，7月以来多地出台的部分调控政策，还是以收紧向为主。同时，根据不同城市的不同情况，调控的发力点也各有不同。以上图为例，深圳作为年内被“重点关注”次数最多的城市之一，在限贷、限购等多方面都下达了年内力度最大的调控政策；而杭州、沈阳、南京等城市的侧重点则是在土地方面，开始逐渐落地“两限”。但无论是限购还是“两限”土地，仔细分析都不难发现，这些政策都会更偏向于无房家庭，换句话说，就是刚需家庭。







[size=0.667em]就在前不久，住建部曾发文肯定长沙房地产模式，并且建议全国推广。长沙的房价水平目前确实是二线城市洼地，且从安居客房价数据中不难看出，无论是环比数据还是同比数据都比较平稳，这也说明楼市整体的浮动并不大，没有因为房价低而出现所谓的炒热风气。主因长沙的调控政策不仅力度大，而且执行层面也比较严格，真正做到了让炒房客无计可施。


[size=0.667em]话说回来，住建部选择临近年底的时间节点点名表扬长沙市场，且建议全国推广，你细品，是不是有那么一种“醉翁之意不在酒”的意思？认可是其次，主要还是要为明年的市场定下基调，楼市发展可以，但不可以“贪杯”哦。由此看来，明年的房地产市场大概率还是会持续这种松紧程度不一的抑制向政策，同时对于无房家庭、刚需家庭的利好将会持续跟进，但短期内限购、限贷、限售等政策很难重回市场，一切都以稳定为大。

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供给端
[size=0.667em]看过了宏观市场，再来说说具体的供求两端。8月份的“三道红线”让年内房企的日子确实是不好过。它对房企的最直接影响比较明确的是，无论是拿地还是融资，难度都将会越来越大，从而整个行业内也将迎来一次房企排名和竞争力的大洗牌。曾有业内人士如此分析：“在三条红线的压力下，现金流、企业管理和运营能力正变得愈发重要。”


[size=0.667em]因此，房企在明年的决策将会将直接影响到供给端的变化。总的来说，降杠杆、偿负债将会成为各大房企、尤其是踩线房企的重中之重，想要摆脱压力，就势必要完成从“三高”到“低成本、低回报、高周转”的转型，所以现金流和回款的保证，可以说将会是明年出给全行业的一道年度考题。


[size=0.667em]那么对于购房者来说，好处是什么？先来看一组数据：







[size=0.667em]从标红的区域中不难看出，截止10月份，虽然疫情后市场回正，房企销售也逐渐步入正轨，但库存量逐月上涨的趋势依然没有打住，说明房企们去化的压力还是非常大的。







[size=0.667em]且从上周（2020.11.30-2020.12.6）部分城市库存变化数据来看，除了南京和温州，其余城市的库存总量环比上月依然在扩大，深圳升幅破10%，可见无论是推盘量还是推盘节奏都在明显加快。







[size=0.667em]而且，从上图中可以发现，一线城市土地方面无论是推出面积还是成交面积都有了大幅度的收窄，而出让金和楼面均价却不降反升，说明房企在拿地时都更为谨慎了，且优质地块的数量变多了；二线和三四线城市推出面积变化不大，推地节奏也以平稳为主，同时地价也较为稳定。预计明年市场也将会呈现这种不能能级城市之间的明显分化情况。


[size=0.667em]那么，从供给端角度来看，明年的楼市能够带给购房者的一大好处就是：优质房源的数量变多了，房企之间的比拼正在逐渐往产品力的打造上回归，好的房子变多了，市场口碑也变好了，对于购房者来说何尝不是一个共赢的局面？

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需求端
[size=0.667em]供给端带来了更优质的产品，需求端的表现又如何呢？







[size=0.667em]据公开数据统计十一月成交量显示，十一月楼市整体成交上行，同比方面更是涨幅持续扩大，仅二线城市成交量环比微跌。由此可见需求端的积极性还是非常高的。







[size=0.667em]成交均价方面，拿北京市场为例，2020年1-11月成交均价为43799元/㎡，上涨1%，说明目前市场上的需求还是以刚需为主。


[size=0.667em]总结，明年楼市的调控方向依旧会以稳定为主，至于“房住不炒”的身影还会出现几次，我们拭目以待；全国房地产市场发展节奏放缓，成交量将持续平稳，推盘量和推盘节奏也大概率会放缓。目前已临近年底，各大房企都在为了年度业绩加速去化回款，纷纷推出了力度不小的优惠方案，结合刚才说过的，今明年将会是刚需的主场，这部分群体可以把握住一波窗口期。


[size=0.667em]那么，在你看来，明年房地产市场的变化方向会更偏向于哪个领域呢？