楼市调查 | 孤独豪宅 雅居乐4年华大物流地块入市前景

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观点地产网 2020年末复苏的广州楼市加入一位玩家——雅居乐天际715。它是一个还未诞生就被标上“豪宅”标签的明星项目。

回想2016年，广州招拍挂市场火热溢价拿地盛行。雅居乐击败碧桂园、华发、越秀与地铁联合体、保利、时代、合景泰富、龙湖、融创等约30家房企，以21.7亿元溢价率120%，将楼盘前身荔湾华大物流地块收入囊中。

成交楼面地价36995元/平方米，除去竞配建楼面地价35216元/平方米，更是打破了当时广州全市单价记录。只是从成本层面考虑，看起来雅居乐似乎正重蹈过去“因拿高价地倒逼打造豪宅”的覆辙。

高昂的地价，意味着地块项目要面临的是去化套现上的压力。因此拿地后该项目蛰伏了超过4年，期间关于户型、栋数和建设进度存在各种猜测。唯一未有引起异议的是楼盘的售价。

正如雅居乐集团主席兼总裁陈卓林在2016年中期业绩会上所说，公司会通过规划和设计，将项目卖到5万多到6万单价。当然这只是2016年时候的看法，如今天际715就即将以吹风价7.5万-8万元每平面市。

不过这样的单价放在当地区域内会有竞争力吗？尤其是当珠江两岸荔湾区、海珠区有不少一二手改善型住宅可供选择，入市前景又有多乐观？所以与以往的豪宅项目不同，雅居乐此次在产品打造上，就暗示了其为加快销售所作出的某种让步。

高价地往事

回顾历史，雅居乐在广州推出的豪宅项目不多，在天际715之前还要追溯到2012年开盘的富春山居。

按照当时的规划，富春山居与另外两个同时期入市的南京藏龙御景、成都铂雅苑，共同组成公司最高端产品线“A+”系列的首批项目，它们被形容为雅居乐部署三年的战略转型的代表作。

据了解，A+系列是雅居乐要从郊区大盘开发模式转型的其中一条路线，是位于城央的豪宅产品。除此之外，在海南陵水清水湾取得空前成功后，雅居乐决定押宝旅游地产，开发以云南腾冲原乡为代表的文旅豪宅大盘。

但与以低价圈地为主要动力的文旅地产相比，A+系列项目几乎都是在楼市火爆地市异常火热的2009年至2010年期间拿下的高价地建成。

其中广州富春山居项目是雅居乐在2009年10月，以总价43.41亿元拿下的科学城KXC-F8-1-1地块，折合楼面价7074元/平方米，溢价率152%，刷新当时广州土地出让总价纪录。而当时科学城区域土地出让平均楼面价只有约5000元/平方米。

2010年2月雅居乐斥资10.05亿元落子南京江宁九龙湖板块G01地块，折合4407元/平方米的楼面价，刷新了当年江宁片区的地价新高。这副地块就是后来的藏龙御景项目。

因此当时有市场分析称，与其说雅居乐是自身转型需要去发展豪宅项目，倒不如说是因为高价拿地倒逼其打造高溢价的豪宅产品。摩根大通就在一份研究报告中指出，雅居乐在2009和2010年购入过多昂贵的土地，因此被迫开发高端项目。

无论如何，当这批产品在2012年集中入市时，雅居乐决定将它们归类到一条新的产品线，并宣布随着A+项目的研发，雅居乐的产品结构将更多元化，“是雅居乐稳健发展的要求。”

但2010年出台的房地产国十条，豪宅是调控的重点，两年的调控之下政策的影响力度不减，影响了豪宅项目的去化速度。

2013年至2015年，由于此前的战略错步，雅居乐雅居乐积压了不少产品与需求不符的项目、政策调整导致销售失利的项目，尤其因为高端产品比重过大而出现销售不力的情况。调结构去库存是该公司当时的既定战略，而A+系列产品的降价促销亦不可避免。

再以成都铂雅苑为例，2013年8月该项目推出的全新组团“玺园”，其清水房销售单价下降到8800元/平方米。 2014年3月，铂雅苑则再折价推出7000元/平米清水房和1.3万元/平方米精装房

广州富春山居项目最初推出定价为2.8万-3.5万元/平方米，到2013年7月售价也向下调整到2.3万元/平方米。2013年10月项目还进一步推出特价单位，单价下调至1.7万元/平方米。

回看雅居乐天际715项目的建设历程，它几乎复制了旧时A+系列产品相同的路径，同样成为房地产市场周期性的产物。

渡过被管理层称为最糟糕的2015年，雅居乐在2016年进入恢复调整期。相对宽松的政策环境和日渐复苏的市场，加大了国内开发商的购地欲望。于是“地王潮”在2016年出现，不少房企新增土地金额创下历年新高。

雅居乐2016年的投资拿地战略调整明显，拿地的目的在寻求高周转项目并实现现金流快速回正。同时，由于一二线中心城市的周边县城、卫星城市受到追捧，雅居乐也明显增购了在这些城市和地区的土地。

恰逢集团旗下的高端项目受活跃的楼市影响逐渐进入收获期。2016年雅居乐在广州录得80亿元销售额，其中两大地铁上盖豪宅项目，剑桥郡和富春山居即夺金57亿元。成为公司业绩回暖的重要基础。这进一步增强了雅居乐进入一线拿地的决心。

当年，雅居乐宣告准备100亿资金购置新土储，而实际拿地情况更加激进——其于北京、常州、佛山、广州、海南、惠州、苏州、武汉、郑州、中山、珠海及美国南旧金山增添预计权益总建筑面积共232万平方米的土地，应付土地金额达到192亿元。

雅居乐就是在这种情况下，毅然以21.7亿元成交价，溢价率120%夺下天际715楼盘前身荔湾华大物流地块。成交楼面地价36995元/平方米，除去竞配建楼面地价35216元/平方米，打破了当时广州全市单价记录。

众所周知，进入2018年房地产行业峰回路转，市场整体基调出现下行的趋势。肩负成本压力的天际715自此蛰伏了超过4年。在此期间，雅居乐产品结构继续向刚需靠拢，其次是改善型产品和旅游地产产品，高端型产品再不是主要的发展方向。

“广州已经很多年未见有雅居乐的豪宅推出，新盘算是一种惊喜。”有业内人士表示，但这并不能决定该项目入市后的成绩高低。

“豪宅”

“（地价）就是很贵，当时已经高过广钢了……它定这个价可能还是因为他的成本和一个基本利润的考虑。”合富研究院高级分析师冯佩云说。

据了解，2016年广钢板块中海花湾壹号、尚博雅苑、保利曼城、融穗华府等大量项目入市，“当时虽然广钢某些项目已经卖到4万每平。”有业内人士回忆，但整体价格区间还是大概在2.7万-3.3万。例如当年成交量最高的中海花湾壹号均价就在3万元/平方米左右。

而就算放到如今，7.5万-8万元的均价在荔湾区也是豪宅级别。

例如，滘口-大坦沙组团的新世界凯粤湾、凯德双桥8号以及悦江上品，目前在售均价也才4.4-5万元/平方米。二手房价方面，新世界逸彩庭园均价在3.5-3.6万/平方米，芳村大道西的一些宿舍楼梯楼就卖3万以下。

广钢的热门一手楼盘如中海学仕里、保利和光晨樾、保利东郡等均价也在5.5-6.2万元。同时，这段时间广钢的二手挂牌均价一路上升，但均价也只是达到5.56万元/平方米左右。

所以7.5万-8万元/平方米的吹风价是否合理？“其实我觉得很难说合不合理的，因为毕竟是买方和卖方的敏感点不一样。”冯佩云认为，雅居乐在广州生根很多年，它对市场很熟悉。如此定价还是具有一定合理性。

况且今年广州楼市豪宅的行情还不错，“不单单一手，其实二手一些豪宅板块，包括珠江新城汇景，以及天河公园的交投还是很活跃的，而且价格的话也是有上升的。”冯佩云称。据了解，距天际715不久前入市的中海观澜府、时代大家两个珠江边江景豪宅盘，认筹和去化的表现都很不错。

而且从产品上看，天际715的独特之处还包括它的小面积复式类型。有分析认为这是雅居乐希望在销售单价和项目去化能力之间，找到一个平衡点。

按照规划文件，天际715项目总共建设1栋回迁房和3栋“8字形”围合式住宅楼。由于限高80米的原因，回迁房将建设26层为平层设计，2-4栋主要是62-80平方米的小面积复式产品，为19层至22层高。

“我们目前主推建筑面积64到68平方米的小三房，双主套三个洗手间。”接通电话的销售人员的说，该项目单位是拥有7.15米高的复式三层，首一层和首二层是4.65米的中空设计。

“买两层送一层。” 据介绍，每个单位60余平的复式实用面积可以做到170%，即能达到116-120平方米。

“它的产品可以说是市场上没有见过的产品。”冯佩云称，虽然近年广州市内有几个新盘也做了复式，包括越秀·天悦江湾、保利天珺都做了类似产品，“不过他们的复式没有那么小。”

“所以从产品上它还没有另外的项目与之形成直接竞争关系。”她说，因此也很难找到对标的楼盘来进行研究。而天际715的三层复式，“也会有会喜欢这种产品的客户，而且会偏年轻。”

“项目在荔湾白鹅潭核心区，还是以荔湾的地缘客户为主，以及天河和荔湾上班的白领、企事业单位的人为主。”另有接近项目的人士表示，该楼盘的目标客户比较年轻化，“即新生代城市新贵。”

“7.5万-8万元的均价算下来，从单价来说是豪宅级别，但总价来说就处于荔湾区的一个平均数。”业内人士分析，这个数字大概在400-500余万左右。

“广钢现在400来万的也不好找了。”冯佩云就表示。只因广钢板块目前推出项目的户型都较大，总价算下来就不便宜了。她提到中海学仕里，该项目目前在售58-89平方米两房至4房单位，均价5.9-6.2万元，按最大面积最高均价算，总价为约551.8万元。

“总价来看去化可以相对快一点，毕竟有人买来是投资的。”有业内人士认为，“荔湾这个板块一直缺货。”项目会有一定的先发优势。毕竟天际715项目地块出让4年后，板块内另一块土地荔湾区金桥地块AF010136地块，才刚刚出让给星河。

除此之外，雅居乐亦正为项目打造一些买房优惠条款。据项目销售透露，客户现时在支付宝冻资1000元，开盘时就能享受购房99折的优惠。“这基本上就算送一个99折。”上述业内人士笑称。

孤盘

面向年轻客群，小户型来带较低的总价，这可能形成独特的差异化。但这类型的产品也并非能受所有客户的喜爱。

虽然雅居乐天际715自己也以“豪宅”自居。在宣传材料中，该项目自称，不仅建筑造型同源于伦敦海德公园壹号，“更从精神层面再次复兴了豪宅内核。”

但有人提出了反对意见。“没有160平方米，或者说没有接近200平方米，根本不可能算作为豪宅的。”某资深业内人士提出。

“因为本身可能买豪宅楼盘的客户，你没有一个空间感给他的话，是没有多少竞争力的。”质疑来自于一个很实际的原因，“改善型买家，他本身就已经住100或者130平左右的房子，他不可能往下的面积去买吧？”

这位人士提出，挑空4.65米的中空涉及肯定是好的户型元素，“但是用豪宅的角度，总面积太小了。”

“即便是200平方米的房子，肯定是平层更受欢迎，更大气。但是如果接近250-300平方米，那肯定是复式比较有优势，甚至说有别墅的感觉。”其称，如此“别具一格”的户型就可能给项目带来一定去化压力。

“其实如果是一般上一定年龄的买家，他都会考虑复式上下不算方便，可能更倾向于大平层。”冯佩云提出。另有业内人士透露：“原先有人认为项目周边茶叶市场门店和档口的私营业主，或会成为项目的主力客群。”如今看来似乎不太可能。

另一方面，“三江之心，江景复式”，江景资源是是目前该项目最主要的宣传方向之一。从地图看，天际715距离江边直线距离只有400米左右，理论上来说北向高层都可以望江。

“它望出去正对着大坦沙岛的岛尖。”是西航道、前航道、后航道等3段珠江广州河道的交汇处，一位现场踩过盘的行家告诉观点地产新媒体，但项目周边配套显然还未算成熟，“都是仓库和旧村旧住宅。”尤其是望江的那一面，隔着华大物流剩余的几个仓库，“算是影响观感吧。”

“其实这个盘严格来说不算江景盘。”另有业内人士透露，就项目前身荔湾区岭海街12号的AF010734地块的控规文件来看，“规划控规显示它前面是还有一块住宅地的。”

天际715本身由于限高80米，每栋的高度都有限，未来有可能会被别的项目挡住。当然，这幅的地块目前还没有出让的消息，同时“地块最终控规会不会调，现在很难去猜测……只能算是一个潜在的影响因素。”

江景之外，地段是另一个重要考虑因素。该项目与拥有新世界凯粤湾、凯德双桥8号以及悦江上品的滘口-大坦沙组团有一段距离，与万科海上传奇、恒荔湾畔坐落的白鹅潭中心商务区，也隔了好几个大型茶叶市场和一条花地河，跟广钢相比就更远了。

结合上述提到的几个因素，无论从区位、产品类型和售价上看，用行业专家的话来说，雅居乐天际715目前来看是一个区域内的“一个相对独立的楼盘”，有其独特性。

至于真正入市后，市场接受程度如何还有待观察。据了解，天际715刚于早前10月17日在西城都荟(领展购物广场·广州原名称)开放展厅，并预计于12月中下旬推盘。