北京楼市动态：房价冰火两重天，有人笑有人哭

馥琳

[size=0.833em]我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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[size=0.833em]提问：1000-1300改善，中海天钻，海淀幸福里，富力桃园的大平层。北四环三空间。有什么建议。还有什么其他的选择。首付800-900，剩下贷款。
[size=0.833em]回答：中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。海淀幸福里，位置还行，据说定价再9+，在改善盘中还是有竞争力，最终还是要看产品力能否达到要求，可以关注。 三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高。 海淀看看 橡树湾或者当代城市家园，朝阳看看 上林世家、澳林春天


[size=0.833em]提问：子弹1500，房票2张，想买合适的学区+自住的房，考虑海淀\/朝阳，求推荐楼盘。
[size=0.833em]回答：朝阳区可以看珠江帝景，学区在朝阳数一数二，放到海淀也是中上游 海淀可以看看美丽园（海淀实验苏州街），或者世纪城远大园（人大附），郦城（首师大附小），或者华清嘉园（二小华清）


[size=0.833em]提问：房姐好：本人北京两套，均在天通苑（天通苑北二区一套无电梯166平，中苑一套148平），天津一套在天津南站150平 。请问天津南站有升值空间吗？我计划把天津南站的卖了，再加上手里的子弹大约350个，在天通苑再买一套，这个计划可以吗？如果在天通苑买，北二区北厅电梯两居109平总价427万，北二通透电梯三居147平总价580万，东二200平顶层无电梯复式550万考虑投资哪个可买？望都新地有无电梯顶层137三居总价450万，和同户型无电梯四层总价500万。以上总价含中介费，税金等所有费用。我该怎么办？谢谢
[size=0.833em]回答：天津南卖掉，入tty思路没问题 在 东二200和北二通透电梯三居147之间选，两个性价比差不错 先谈下价格，谁的降幅大选谁，另外东二200流动性会略差点，理论上价格也更好谈


[size=0.833em]提问：房姐您好，本人87年能源国企，购房资格2套，目前子弹285左右，想全款购入2居，自住加投资，想入总价包税费别超600打算FDYH，女友京籍屯里工作STSD，我工作在大屯附近，与女友商量结果婚前我买我主贷我还，保留她的购房资格。目前关注过华纺、国美、朝阳园、白领家园，华纺近期成交单价6.3，国美挂价单价5.3-6，朝阳园户型种类多还需选择，白领均价6可能吃力，有做投资理财承受月供1.5-1.8内，年奖攒下兜底用，都无法顺利拿下，就延静东里2居（学区可能在东方德才）或常营北新，目前正在回笼资金，跟朋友请教流水准备中，出手时间6月，时机是否合适，楼盘选择是否合适，总价是否合适，思路是否清晰请提点。
[size=0.833em]回答：朝阳园大户型多种类也繁多，收益预期有一定摆动性的标的。小户型不合适 白领家园已经位于四惠东和高碑店之间，地理位置略显角落，优点是板楼，有合适的可以考虑，但不会死第一选择 国美一般会比华纺易城便宜15%左右，可以做为参考 选筹上 国美>华纺易城


[size=0.833em]提问：房姐好，新人首问。 女朋友现在SFSD，首付200左右，想买一套500以下的纯投资用。请房姐帮忙出出主意 1.目前自己在看的区域是草桥和十里堡的二手房(晨光家园），中介一直在推荐亦庄和瀛海的新房。 东边繁华，基础设施建设好，交通便利，但人口密度很大，是否已经饱和了？草桥各方面适中，但是不看好丰台区的发展；瀛海亦庄那边听说新区建设不错，但是未来发展潜力不清楚。 请房姐帮忙分析分析哪个区域更适合投资 2.目前不自住，纯粹想投资，八年后才考虑学区的话。是应该一步到位考虑学区，还是买低价房等升值呢 3.目前所住的万柳桥离丽泽商务区，以及周边未来规划的地铁站距离都很尴尬，想请问升值空间怎么样啊
[size=0.833em]回答：1. 新盘佣金高中介更愿意推。是否买新盘要看你的首付和需求，低首付适合新盘因为贷款能拉高二手是有贷款限制的，其次如果是短期过度就二手，看重品质自住就新盘，瀛海未来不错，但大部分盘有溢价，新盘可以看下 瀛海府 2. 不考虑学区 3. 丽泽商务区算是丰台的cbd, 但都这么多年了也没整出啥出来


[size=0.833em]提问：房姐，你好，350w,北京上车盘，带投资属性，不自住，能否给一个方向或推荐？另，公积金贷款需要流水吗？
[size=0.833em]回答：350万现金，假设贷款能贷满，算进交易成本，估计能买到700+的房产。 根据总价反推单价乘以面积，7*100的双井，望京，6*115的望京老小区 公积金需要流水


[size=0.833em]提问：房姐好，买的房子时，房东告知暂时户口无法牵走，需要等半年后牵走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？ 另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？ 是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。
[size=0.833em]回答：1.在和卖家合同中约定，由卖家负责解决户口迁出问题，并设户口押金及违约罚息标准。 2.派出所查档，如年龄较大会自然死亡可以等几年，押金不变。 3.影响房屋出售，转手越多越影响。 4.中介无义务，一切以条款为准。 5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。


[size=0.833em]提问：房姐，跟女朋友即将领证买房，我非京籍满60个月社保，中介帮我审查了购房资格，已符合（是都可信？）。 廊坊买过房有贷款记录，目前手里子弹180个，准备入手300左右的上车盘。 目前有两个问题 1、贷款我们最多能贷多少，目前得知是4成。 2、最近看了十里堡、潘家园、劲松、三元桥地块。 您觉得哪个地块更适合入手，或者您给推荐几个小区供选择。
[size=0.833em]回答：你的应该使二贷资格，标准使6成首付，4成首付应该加了首付贷 推荐 十里堡5.3 石佛营西里5.5 甘露园5.2 例如 石佛营西里，日月东华，紫罗园，海华堂，京棉新城，城市广场。


[size=0.833em]提问：房姐你好，亦庄和亦庄开发区有适合的房源吗？年收入30，首套，未婚，京集体户，油车指标，国贸附近上班。首付130内可接受，月供1.6内可接受，公积金两人可贷120左右，考虑小部分投资，小两居或小一居都可以。另外亦庄橡树湾和融创亦庄一号对比如何，橡树湾价格更吸引人。另外城区内交通便利的老破小也可以推荐。
[size=0.833em]回答：橡树湾是这一片的商品房，这算一个优势，缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病，据说周边要建垃圾场。亦庄壹号是限竞房，有限售期，离地铁有段距离，如果能长持的亦庄壹号会更稳定一点。城区内兼顾居住质量看看 东恒时代三期和首城国际的一居，老破小两居看下劲松和团结湖板块


[size=0.833em]提问：房姐你好，新人首问， 我在天津南开大学附近有一套总价180万的老破小，天津户口，目前还有106万的贷款，自己还款，因为意外怀孕，要准备结婚了，想在结婚之前先利用男友sfsd资格上车，结婚之后再在房产证上加上自己的名字。男友在四惠附近上班，我在亦庄上班，但不打算长期，将来希望在望京或海淀找工作，目前两人共同出资现金只能拿100W，两人年薪税前60万，打算通过其他渠道再凑50~60W，买一个大概350~400W的小两居，现在有些问题不知道怎么选择是最优的，希望房姐能够解惑 1. 我是卖掉自己天津房产凑钱，还是走其他贷款等程序比较好？ 2. 我比较想看回龙观附近的房子，男朋友比较看好管庄、常营附近的，请问哪个区域更有发展一些呢？
[size=0.833em]回答：1.建议卖掉天津房产，子弹全打在北京更合适 2. 这两处板块属性类似，都是居住区，常营对接东三环CBD中心。回龙观对接望京和西二旗互联网产业园区 码农居多。两个板块没有明显差异，刚需自住建议选择双方通勤更便利的区域。


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