北京楼市动态：别再乱买了，投资和自住是完全不同的

ffycxyw2274436

[size=0.833em]我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
[size=0.833em]以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房



[size=0.833em]提问：房姐您好。目前有大户型一套有贷款。即将出国归期不定。想卖房还清贷款后，全款入1000-1200左右纯投资用途房并迁移户口(手上还留几百做其他投资）。主要考虑是现在的大户型是房姐提过的CEO盘其自住舒适但投资属性较弱，反正未来至少五年也不住，想优化并分散投资。您觉得这样做合理吗？ 看您之前说过望京双井大望路青年路附近是这个价位的较好区域。能否给一些具体值得淘的楼盘及分析? 还有其他地方值得看吗？ 另外就同一小区而言，在没有硬伤的情况下，同一户型不同楼层的差价怎么样是合理的? 非常感谢
[size=0.833em]回答：你好，自住和投资是2个不同的逻辑。 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 宝星园性价比最好的，环境不算差周围商业配套齐全 天之骄子 珠江帝景 朝阳公园丽水嘉园 首城国际 乐城国际 富力城 金海国际，能习惯老破大的话九龙花园 华腾园可以考虑。 九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 金海国际其实属于市场价，感觉价格便宜应该说是不高，一方面是户型较大和产品有一定错配，另一方面周边同类质优的产品形成替代效应，加上东四环边上，刚好处于下一级阶梯的地段。 华腾园小区不错的，也是户型略大，实际上明面价格不算特别便宜了，毕竟珠江帝景纯住也只要6.8万了，能淘到5.5万有价格优势。 20层以上，1-5层和顶层折价5-10%左右 如果考虑投资，子弹1000左右建议贷款入手1套自住盘，一套投资盘。剩余子弹用来还月供。


[size=0.833em]提问：为孩子在北京买房，敬爱的房姐建议卖掉天津河东区路劲太阳城的房子，保留西安雁塔区吉祥村房子，现在纠结的是：天津房子是2017年初以2.92万高点买的，现在出手是2.6万左右，而且原来买房是考虑退休后去天津居住，离北京近些，这个可以变化，比如70岁后去北京居住，我现在河北邯郸居住，也可以不去北京。请教房姐，要赔着卖掉吗？另外，西安房子还有多大的上涨空间?谢谢！
[size=0.833em]回答：从城市角度看 天津天花板高于西安，西安有过一波涨幅，近期会趋于横盘，会紧线涨幅，只是天津你的地段楼盘选的不好，等待价格回归后再出也可以，有资金需求选择抵押盘活现金也是一种选择


[size=0.833em]提问：房姐您好！新人求助！我是将自己的房子已经卖掉了，准备换个三居，手里有约590万，因为是二贷（外地也有过贷款），准备贷款210万左右，买一个800左右的房子。家庭税后收入不高，约30万左右，每月还1.3万尚可接受，不想负担太大。孩子目前在西城上学，不需要学区，等两三年后自住，需要不太远、交通方便的房子，现在看了几个区域，一是双井百环家园的139平米房子，780万左右，户型不错，但离三环太近有些吵，小区环境差一些，附近九龙花园和华腾园没有太合意户型，暂时不考虑了；二是角门东西马金润一期139平米商品房，780万左右，还有一个128平米的，720万左右，户型都不错，小区环境可以，但楼层是低楼，离地铁稍远；三是南站开阳里三区一百零点的小三居，约710万，户型可以，但比较小；四是劲松都城心屿房子，110平米，760万左右，户型一般，房子也小一些。请问房姐我该怎么选择好一些，或是还能推荐哪个区域，关注哪些小区？
[size=0.833em]回答：800 的三居还是要牺牲一点的，位置上双井最优，百环家园是回迁房，九龙是经适房和商品房都有。 百环私密性差，人气旺，九龙办公多，华腾园小区不错的，就是户型略大，价格合适都可以买的，有些吵不是大问题。 角门东西马金润5+的单价很贵了， 南站开阳里和都城心屿也比较一般 推荐看下朝青的 青年汇佳园、国美第一城


[size=0.833em]提问：房姐，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号，朱雀门叠拼房型等等
[size=0.833em]回答：东直门8号属于典型的富豪消费品 居住属性很一般，以新房、地段、装修用料为卖掉，没有足够生活氛围与配套便利。 朱雀门小板洋房，南城居住典范，除了较贵没有明显缺点。


[size=0.833em]提问：房姐好，新人首问， 本人在朝阳区东坝富东嘉园有一套一居室（下面统称一居室），但因怀孕想换一套两居室来改善居住环境，现住在望京婆婆家，原因是离单位近上班方便，以后打算宝宝生下来也由婆婆来带，所以无论是现在的房还是未来要买的房，未来三年都是计划把房子要租出去，之后再考虑从望京搬出来住。目前一居室有90万公积金贷款，月供4000，租金 4000左右、而现在相中的两居室490万，计划组合贷款149万+60万储蓄，月供8300，租金在 5500左右，考虑到未来地铁3号线的开通带来增值也好（地铁站离小区500米）为了改善住房需求也好，我还是倾向于换房，可一算无论是房贷也好，租金涨幅也好都不合适，确实拿不定主意，所以想和房姐请教几个问题 1. 现在的经济环境下要不要换房？未来整个北京房价是否还会持续涨？ 2. 未来东坝的房子会不会有大的涨幅，在东坝适不适合买经适房？ PS：地铁、第四使馆区等因素、但小区周围限价房和经适房包围，房子升值空间受限 3. *重要*：未来房产的增值预期和房贷，租金不合算之间怎么取舍 4. 除东坝外是否有其他选择，条件是离望京近
[size=0.833em]回答：1. 换房尽早啊，城市化的进程还在继续，都市圈的形成是未来的趋势，产业集聚和人口集聚都是这个过程的必然规律，这些都是支撑北京房价的基本面 2. 东坝随大盘涨，不会有独立行情，经适房适合全款抵押的方式买 3. 租金不必过度在意，一年没多少差距，房产的涨幅才是投资的核心。房贷就是杠杆，选择你能承受的就可以。一个涨幅就能远超你的租金和利率差 4. 酒仙桥和小营也可以看


[size=0.833em]提问：房姐好，今天买了会员，新人首问，之前提了问题，没有被回答，现在重新整理一下，希望有答复。 1. 现在望京有一套住房，利泽西园，有贷款，99年老房子，小两居，满五唯一。优势：周边配套十分便利，距离单位很近，可步行上班。劣势：房子小，社区老。 2. 想改善一下环境，在望京周边看了一下，倾向北纬四十度100平户型，价格750左右，其次是东坝首开常青藤、望京望兴居。 3. 现在置换是否合适？只考虑望京周边是不是太局限。目前无孩，有车。 4. 另外，父母有把户口迁过来的计划，手头有点余钱，有考虑在北京买房，上限在500，需要我支持。不知道是先置换？还是应该帮父母买房？或是投资一套？只能三选一。 谢谢。
[size=0.833em]回答：1. 利泽西园可以置换掉了，北纬四十度整体还不错，也是直升九年连读景山学校（5年小学+4年初中），要注意回避小区西区高层，离马路较近有噪音影响；就近置换就挺好，望京板块潜力还是蛮大的 2. 如果父母还有sfsd，可以接力贷入一套老人住+投资，否则就置换优先。


[size=0.833em]提问：【新人首问】房姐，您好。我是首房首贷，计划首付150-170万想在北京东边和北边五环内买一居室自住。想小区环境好一点，以后能够升值。之前看的是后现代城和苹果社区。这两个地方我只能买到开间觉得不是很划算。后来又看了朝青板块的珠江罗马嘉园、华纺易城、华业玫瑰郡。想请教您以下问题： 1. 我这个预算买哪里性价比较高且能保值增值； 2. 珠江罗马家园、华纺易城、华业玫瑰郡以后是否还有升值空间。 3. 想再请教您买二手房在哪个时间段价钱会稍微低一点。 谢谢。
[size=0.833em]回答：你好，朝青板块比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业，但的确人口密度大。 大望路九龙山附近承接CBD东三环。 板块对比，优先朝青淘笋 年底是买房淡季，业主降价打折相对多一些，有淘笋机会，现在可以开始关注。


[size=0.833em]提问：新人首问：北京户口，二套资格。现在考虑投资一套小户型，用于保值和收租金，计划持有5年左右再置换学区。总预算500左右。 目前看过朝青区域华纺易城、润枫水尚。还有双井区域A派公寓、富力城A区、苹果社区南区。 请房姐帮忙指点： 1.请问这两个区域哪个更合适？哪个小区？理由？ 2.考虑出租和将来变现容易，是不是应该选择总价低的开间而不是一居室？
[size=0.833em]回答：1. 双井租金好，流动性好，双井承接CBD上班人群，属于这一片白领自住首选板块。有产业和购买力支撑，租金和未来和增值潜力都不错。优先看A派和苹果社区 2. 开间或一居不是关键，租金和流动性都差不多。买入的价格才是关键


[size=0.833em]提问： 房姐，求解释到底什么算是直男癌？
[size=0.833em]回答：直男癌的标准： 1.不爱闲聊 2.没空撩骚 3.除工作相关，不关心娱乐热点 4.很少会为女生提供情绪价值 5.没有刻意让人觉得你很屌的爱好 6.衣服是基本款 7.决定做的事情一定拼命做到 8.懂得责任，能为亏损买单 9.爱生小孩 10.擅长赚钱养家


[size=0.833em]提问：住亚运村新荣家园，喜欢周边的环境和设施，奥森就在家门口，因为房子是塔楼，想置换南北通透的三居，华馨公寓，安立花园，润枫德尚，华悦国际，这几个小区如何选？现在置换，该如何操作，是先买再卖还是换个顺序，请房姐给些建议，谢谢
[size=0.833em]回答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 这几个楼盘对比，优先华悦国际。


[size=0.833em]以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。


[size=0.833em]知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。