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[size=0.833em]我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
[size=0.833em]以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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[size=0.833em]提问：房姐您好，现在计划买一套新房，通州京贸国际公馆580万3居，贷款120，同时通州还有一套一居，是京贸家园东区的，有贷款190，算是学区吧。小区傍边就是公办幼儿园和小学，但是考虑目前北京现状房价看跌不看涨，贷款压力也大，即便出租跟贷款也差很多，是不是可以卖了。做其他投资。新买的肯定继续贷款。
[size=0.833em]回答：你好，感谢付费！ 北京一旦启动，通州会是快车道选手。 虽然北京已经沉寂太久，虽然很多人对北京丧失了信心，但你大爷永远是你大爷，我们坚信北京会王者归来。 市场行情不好时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。 市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。 每一次大涨，之后都会面临好几年的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。 接下来，可以考虑截断抵押融资，入手其他城市的优质资产，上海 广州 杭州 武汉 成都都是不错的选择。
[size=0.833em]提问：- [x] 您好！美丽的房姐！新人首问，我是三元桥凤凰城的一个两居室的业主，预计三年后才有大量需要资金的时候，请问房子是现在把它卖了还是继续持有呢？凤凰城的升值潜力怎样？现在大约十万五一平，我是满五唯一。如果现在决定继续持有，但三年后卖出，现在还出租吗？租金大约每月一万八，谢谢您的回答！好人一生平安！ - [ ]
[size=0.833em]回答：凤凰城品质高，配套优，唯一的硬伤就是交通，但依然值得持有，不建议现在卖。 是否出租取决于你现在的装修情况，1. 现在的装修非常好，2-3年的出租会对现有装修有损耗影响未来的出租计划，那就别租了。2. 现在装修一般而且租金还不错，也好租不会有空置期，就算最坏的情况用两年的租金翻修一下，高价出掉，现在也值得出租。
[size=0.833em]提问：房姐您好！本人非京户，在老家合肥名下有一套房子（有贷款）是婚前购买，老公是京户，名下无房。目前老公家里有门头沟一套80平小两居（无贷款），满五唯一，还有远大路一套军产房（问过可以上人大附小银燕分校）。现在刚怀孕，之前以为银燕分校不好所以打算买学区，但是我们属于二套，卖掉门头沟首付也不多大概只有三百多。这几天发现人大附小银燕分校就是人大附小，只不过一年级都在银燕分校上，二年级再回来。所以考虑了一下，打算买一个上班方便有升值潜力的。我们在长春桥和五道口上班。但是海淀价格太高，也不确定学区的保值性。另外我打算将来拿深圳户口，所以目前考虑的是北京买一个，保值升值潜力的，以后有机会深圳再买一个。请问北京有没有推荐的区域和小区？军产房是否可以抵押多出点首付呢？另外爸妈在合肥有两套两居，不知道是否有必要在合肥换三居呢？还是留着将来去深圳置业？感谢！
[size=0.833em]回答：考虑你们上班就近的话，在东王庄或者西王庄买个三居最佳，这是五道口非学区里面的最好选择。还可以看看西边，比如定慧寺那边，定慧西里。清河板块的 永泰X里，永泰园这些都可以考虑，军产比较特殊应该做不了抵押。有自住需要可以换三居，否则没必要折腾
[size=0.833em]提问：房姐好，新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高收益楼盘，纯投资非自住用，想请教以下问题： 1. 旧房是2个富润家园开间，租售比1.75%，请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适？ 2. 为了最大化收益，您更推荐置换两套小房？还是二合一？ 3. 基于我们的选盘要求，能否推荐几个租售比高且保值升值能力强的楼盘？希望能最大化房产增值+租金的综合回报，最好有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报最高的是五十年产权房，因为未来政策可能放开，这类房子价值会提升，且租售比高，不知道您是否同意这个观点？如果同意，您推荐哪些商住房？ 以下是选盘要求： 范围：全北京 房型：新房二手商住均可 资金：总价不高于1100万（800万卖房现金+300万贷款） 感谢！
[size=0.833em]回答：1. 富润家园基本都是塔楼，小区环境略局促，这个租售比也比较低，可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧，现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手，要去做这个接盘侠么？ 另外买房投资最忌讳太看重租金，租金高的标的往往涨幅都很低
[size=0.833em]提问：房姐感谢回复，我其实是看上了壹亮马那个楼盘（新房），请问您如何评价这个楼盘呢？以及这个楼盘配建了好几百套公租房都快和商品房数量差不多了，而且挨得很近，开发商说能有隔离但我总感觉不放心，说实话这个点会不会成为购买的重大隐患拉低入住品质？希望您再次答疑解惑～
[size=0.833em]回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。开发商应该不会犯这种众怒的事情
[size=0.833em]提问：房姐你好，我是第一次做房屋买卖，有几个问题想请教您：1、我北京房山区有一套大产权、一套小产权，大产权面积小点，小产权面积大但卖不了多少钱（您懂的），我想把这两套都卖了以后做首付，然后还在北京房山区买一套大户型房，请问这种一卖一买，如何衔接比较好？需要注意什么？2、如果买的话，我想买一套复式结构的房，但听说平层比复式升值快，请问有这么回事吗？3、请问中介选择哪家比较好，周围人都说链家好，但房山的链家门店较少，大多都为我爱我家（华熙）中介，这个中介靠谱吗？（小中介我是肯定不考虑）4、我是一个小白，网上的买卖房知识看了点，但感觉很杂乱，第一次还就遇到又卖又买的情况，自己工作又很忙，所以希望房姐能给我画个重点，我最应该关注的应该是什么方面，才不至于被坑？5、买房时如何砍价？卖房时又如何能多卖点价钱？是否有技巧。谢谢！
[size=0.833em]回答：1. 熟练的话买卖可以同时进行的，但你第一次操作也可以保守点，先走卖房流程有下家接盘后，再开始置换走买房流程。 2. 复式大部分利用率不高。住起来舒适度会差一点。历史经验来看平层涨幅会好点。 3. 链家、我爱我就都是大中介都可以选择 4. 流程上先卖后买。买的时候多比较，其它就看价了。 5. 砍价的技巧可以看下精华主题，有详细介绍
[size=0.833em]提问：房姐您好，我在北京以外有过贷款记录（全国二套，首付60%？），现在手里有150的现金。想在昌平县城买套小户型保值，跑赢通货膨胀。但看您之前的精华贴说远郊区会跌，想问下昌平的房以后会不保值吗？ 如果不保值的话哪了买比较合适？
[size=0.833em]回答：你好，北京二套首付6成。 昌平县城的核心问题在于，它不是北京。 每个城市的能量都是有限的，北京也不例外，由于北京的摊大饼式发展，边界更加模糊，小白更容易掉进陷阱。 昌平县城仅仅比密云这种好一点，还差一步就掉进河北县城的级别。 开通地铁并不是万能的，看看广州南沙，上海滴水湖，北京几条新开通地铁线路的终点也是类似的。 昌平县城想要站稳脚跟，必须要依靠西二旗。 而西二旗并不是一个真正的产住结合片区，产和住有一点点分离，产业过于单一，不要以为互联网就是高大上，大部分的互联网公司发展后期，都会把人发配到边疆。 所谓的（互联网）大厂，本质上就是工厂，码农工厂，建在郊区一是地价便宜，二是码农好养活，只需要一个美食广场和公司食堂。 子弹150，关注：中海御鑫阁、三环新城，朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园
[size=0.833em]提问：房姐：我户口通州，有300万子弹，有第2套名额在通州京贸国际城有套投资房，2020年计划再投资，看好通州商务区想再买财富东方或东阁雅舍小区，还有CBD板块代城S0HO，您觉的哪个楼盘更具有投资价值？还有哪些纯投资性价比高的楼盘值得推荐。
[size=0.833em]回答：你好，soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。 soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，从目前市场反馈来看，合理的价格大约是住宅的5折，所以现代城soho4.5的价格是正常的，如果要买入建议找4万内的。 soho的产品的口碑不太好，办公类的住宅产权，要观察产品细节和市场接受程度，特别是以前有些住宅小区办公比较多，有些现在挂5折，但未来随着办公清退，或者人们的生活态度转换，价格会逐渐恢复至8ー9折成，存在很好的套利空间。 但办公清退或态度转变不是三五年能完成的，和地区有关，产品类型有关。 可参照合生麒麟社。 子弹300纯投资 望京 国贸双井都是首选。具体楼盘可以圈内搜索往期推荐。
[size=0.833em]提问：房姐好，特别感谢您的平台！朋友推荐刚注册。北京集体户籍一直在外地，阴差阳错又回北京工作，考虑明年小孩初中，需要买房落户、小孩转户并入学，年后刚回北京，困惑中： 1、现状：外地强二线省会城市三套房，其中一套贷款，现金1100万，年收200+，应属于二套。 2 、落户上学买房区域选择：本人户籍朝阳，朋友都推荐海淀买房落户上学，是否海淀无任何投资价值？或者就在朝阳买？ 3、大小：既然买了，总想着保值增值，或者先搞定落户，再考虑投资？若只为了落户上学，考虑海淀最小的房子，全款后再买第二套？ 4、如果买两套，该如何付款？是不是第一套小房子全款，第二套大点贷款？ 有点乱，不知该如何买？请指教，非常感谢！
[size=0.833em]回答：你的情况在北京属于二套 首先推荐朝阳因为性价比高，海淀学区溢价投资不太合适 只为功能付费，买总价低的老破小 以二套资格买首付太高，建议全款抵押一套投资盘，再全款学区老破小
[size=0.833em]提问：房姐早上好！ 基本情况：目前东五环北京像素早年全款一套，自住价值240万，现金250-300，家庭税后50，一孩常住一老人，SFSD 需求: 因工作地点考虑，想入常营，东坝或酒仙桥的三居，自住改善加保值，总价多少合理，推荐哪个小区？像素房子不好出手，是出租养贷，还是尽早出手补充子弹？谢谢！
[size=0.833em]回答：建议入一套总价700上下的标的，月供2W左右对生活影响不会太大。常营看下 苹果派、柏林爱乐 ，酒仙桥 淘下 亮马嘉园、东润枫景 ， 东坝 首开常青藤 。 像素的房子可以抵押出来补充子弹
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发表于 2021-1-4 09:26:42
