解读：突发的“11·30”楼市新政，对市场和房价影响在哪？

快乐人L

[size=0.833em]“11·30”西安楼市新政突然间发布，已过去一周多的时间，公积金使用细则已经公布，商贷使用细则尚未公布，各方都在焦急等待。


[size=0.833em]等待之中，对于西安市场未来的不确定性、房价走势等，也是疑问丛生。那么，本次新政对市场和房价都有哪些直接和间接的影响呢？







[size=0.833em]西安“11·30”楼市新政的突发性在于，没有像往次那样事先吹风、且在凌晨2点发布，一觉新来，事情变了！


[size=0.833em]如果要找一下本次新政的背景，其实也不难：


[size=0.833em]直接的原因：从国家统计局发布的数据看，2020年前11个月，西安房价依然每月环比上涨，且排在全国70个大中城市前列。


[size=0.833em]间接的原因：与总基调及相关要求密切相关，也与未来的趋势关联。这从住建部座谈会和12月11日会议精神可知。


[size=0.833em]12月4日的住建部座谈会强调：时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。鼓励和指导城市政府因地制宜，落实好地方政府主体责任。


[size=0.833em]12月11日最高层会议分析研究2021年经济工作，不仅提出要进行需求侧改革，更极为罕见地提出要强化反垄断和防止资本无序扩张，促进房地产市场平稳健康发展。


[size=0.833em]应该说，西安本次的楼市新政无论是直接意图还是间接意思，都与这两个会议的精神高度吻合！


[size=0.833em]房价基数高，而且不断上涨，压力太大，再不采取进一步的动作，可能就扛不住了；住建部和央行对房企资金“三道红线”管控，从改革需求端出发，对二套房首付比例提高，这对于去杠杆化、抵御金融风险也是有利的。


[size=0.833em]总体看，这次的楼市新政，除了没有事先吹风、打了个猝手不及外，还真挑不出啥。







[size=0.833em]本次新政后，大家都在看和等待：房企在思考如何应变，买房人在关心自己受不受影响，都在期待执行细则何时出来、如何说！


[size=0.833em]截止目前，西安公积金新政解读已经出来，一只靴子已经落地，另一只尚悬在空中——商贷新政解读还没出炉，估计也就是这几天的事。


[size=0.833em]客观地看，细则如果过严，那么中高端市场可能就“死”了；如果不痛不痒，那么可能等于没有发布，分寸的把握确实有点难！


[size=0.833em]12月8日，西安市主要领导赴住建局调研；12月9日组建局召开30多家房企参加的座谈会……据悉，相关会议开了一个接一个，有风声说，某些之前推出的政策，局部或面临调整。


[size=0.833em]可以肯定的是，既然这次新政发布了，那就要在执行上起到一定的效果，否则，依然难以交代。耐心等待结果吧，反正没几天时间了！

[size=0.833em]西安这次新政结合住建部和最高会议精神，对楼市未来产生什么影响，这是更为值得关心的事。


[size=0.833em]从住建部座谈会报道内容看，“十四五”期间的房地产发展模式，要“换挡”了：过去实际以市场化手段为主的情况，要逐步变为政府保障和市场化手段并举的模式。


[size=0.833em]从12·11分析2021经济工作会议报道内容看，在坚持扩大内需，并对需求侧进行改革，防止资本无序扩展等表述看，房地产的供给和住房消费模式，将面临大变化。


[size=0.833em]今年是“十三五”收官之年，明年是“十四五”开启之年，当前每个涉及到经济和房产的重量级会议，如上述2个会议，都颇为值得关注，不少预示未来的内容已释放。


[size=0.833em]结合西安的实际，再看对房地产和房价的影响，趋势预判就隐约显现了。







[size=0.833em]对于西安楼市的未来，不能简单地以一个“热”或“冷”来概括；对西安房价的未来，也不能以一个“涨”或“跌”来预判，须分层面、有区别地来看。


[size=0.833em]1、短期影响：


[size=0.833em]一是对部分手上有户型面积较大、价格较高项目的房企影响较大。直接导致目前项目的成交和回款萎缩，影响年度目标实现，甚至影响其未来西安布局。


[size=0.833em]二是对于轻改善需求，即意向购买户型面积约144-160㎡的置业需求，资金实力不够强的，面对较大的首付压力，或会延缓置业，甚至打消置业诉求。


[size=0.833em]三是由于新盘价格备案的博弈时间长，影响到一些新盘的入市，短期内市场供应难以有较大增量，房源紧张态势缓解的周期进一步拉长。


[size=0.833em]于是，大家一方面在等待新政细则出台，而有些房企手上待推的价格预期较高的大户型项目，干脆延后入市，放到2021年再说。


[size=0.944em]2、间接影响：


[size=0.833em]一是或会因此导致一些新项目，修改原先产品定位，面积大改小、降标降级，使得房源适应主流置业，房价预期调低，以便尽快入市。


[size=0.833em]二是在经过短期的调整适应后，或会造成某个时间段楼盘入市井喷，类似2020年8-10月份，适价盘房源集中入市的情况再现。

[size=0.833em]三是或会导致外溢置业加剧，西咸新区不限购区域、高陵、咸阳城区等与西安主城区政策不同步的区域，住宅成交量会持续上升。


[size=0.944em]3、房价影响：


[size=0.833em]一是对于中高端市场影响较大。大户型、价格高，短期比较难。如果后续此类产品增量缩减，成交缓慢，直接影响总体房价涨势进一步趋缓。部分房企资金紧张的话，出现阶段性降价促销可能性较大。这就比拼产品价值了。


[size=0.833em]二是刚需刚改市场或会改观。从2020年的供应结构看，刚需刚改产品明显有供应不足态势，未来一定时间内或会改观，但受地价和溢价预期影响，此类新盘价格依然会走高。悬念在于浮动幅度大小的问题。


[size=0.833em]三是商办类产品[size=0.667em]（不限购）[size=0.833em]有涨有跌。价值性强，具有办公功能和氛围，同时适合替代居住的产品，因为面积不大、总价不高，且不存在首付比例提高（首付50%）的问题，性价比较高的，成交量会上升，价格也会缓慢提高。


[size=0.833em]这三个层面9个细分的影响之外，不排除或还会有其它的政策性因素叠加，对市场和房价产生综合影响，所以现在起买房置业要更加谨慎了。

芊芊551

哈哈，总体意思。不能降 缓慢涨

清风吹袭断

0涨幅，照着死里弄。没人盖房了

飘渺九月

你有千条妙计我有老主意

寒郁轩良

感觉是豪宅的冬天来临，逼迫大家去买西咸的房子

白云追月素

0涨幅，那贷款买房稳赔不赚？？？[酷拽][酷拽]

我心如烟卸

长沙加油

hecgdge4

西安还是好好学习长沙经验吧。

真不是我干的的

目的就是把人往西安周边赶！

我心如烟卸

干吗谨慎有钱就买，一买就涨是大趋势，有啥可怕？多买房发大财仍将是中国的中流砥柱。