明年开始，房企将执行两个“硬规定”，楼市梦回9年前

麻辣鸡翅

进入12月份，楼市风向加剧收紧。

前几天，全国房价上涨最快的城市——淮安，开了一个开发商座谈会，针对近段时间社会反映强烈的买房难、价外加价、捆绑销售等问题，提出淮安房地产开发企业开发经营行为要执行“六不准”、“六要”。

珠三角房价上涨领头羊之一的东莞，当地房地产业协会发布《关于加强行业自律进一步规范房地产开发企业经营行为的通知》，《通知》明确，房企不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用；同时各企业不得以“预留房源”为名，违规收取“茶水费”等费用。

西北“老大哥”西安也发布了调控新政，在二套房首付比例方面进行了细化，购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例最高调至70%。



最典型的还是深圳，最近因为某网红盘冻结资金300多亿，代持购房、众筹购房的乱象滋生，引来了央媒的“硬核”批评，甚至提及了要动用“房地产税”，当地住建局长表示，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为，可以预见的是，严厉的调控措施正在酝酿。

有心人可以发现，这似乎是一轮席卷全国各地的调控收紧浪潮，约谈、提高首付比例、规范房企销售、打击投机，各种各样的措施都用上了。

这就是2020年与往年最大的不同，哪怕市场已经开始下行，调控收紧之势却逆向收紧，不像2019年冬天那样，各个城市花样百出的放松限购，降低落户门槛，临近年底这段时间，买房难度反而直线上升了。

事实上，这只是开始，明年起，楼市还将执行两个“硬规定”，对房企、房东、购房者来说，真正的考验还在后面。

第一，地产商全面“整顿”，“黑名单”制度也来了。

根据上海证券报的报道，记者通过多方采访了解到，“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

前段时间，大家都知道有关部门给房企规定了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。



资产负债率、净负债率与现金短债比三大指标，均属于房地产行业的重要财务指标。

按照新规，如果没踩线，每年可以增加15%的负债，“踩一道线”的可以增加10%，三道全部踩中的，不准再从银行、信托、资本市场中借钱。

本来，很多人预期新规会到2023年才开始执行，明年和后年相当于一个超长过渡期，让开发商还能过两年高杠杆的好日子。

但现实是冷酷的，明年房企融资新规开始全面推行，不管是千亿级别的房企巨头，还是混迹三四线小城的小开发商，注定要经历一场大洗礼。

第二，房租、购房资金都要纳入监管账户。

最近，关于租金、购房款这些关乎刚需“钱袋子”的新规定，层出不穷。

12月7日，成都发布《商品房预售款监管办法》，商品房预售款将全部直接存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

也就是说，有关部门给房企规定一个监管额度，从盖房子开始，主体、封顶、装修、交付每个过程，资产账户中剩下的钱，都要达到规定额度的下限，不能拿去挪用。

11月底，江西住建厅发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》，提出全省市、县城市经批准预售的商品房建设项目预售资金，应列入监管范围。

11月初，昆明加强对主城中心区办理商品房预售许可项目的资金监管，同时，预售资金应当全部存入专用账户，按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，监管资金额度为项目预售总额的30%。

山东枣庄、浙江、河北秦皇岛、宁夏银川、四川泸州、浙江嘉兴、河北石家庄、福建福州等地都发布了相关政策，加强预售资金的监管，据澎湃新闻12月10日统计，目前已有至少26个城市加入到了购房资金监管的行列。



还有房租，直打二房东、中介、长租公寓平台的“七寸”。

11月中旬，重庆发布通知，要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。

9月深圳公开征求意见，建立租赁资金监管制度，住房租赁企业应在深圳市辖区内商业银行，设立唯一的租赁资金监管账户，并签订租赁资金监管协议。

9月11日，成都出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》，从9月份开始，新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金，需要存入监管账户。

为什么购房款、租金都要纳入监管账户？

很简单，购房款监管是为了防止烂尾，租金监管是为了防止租房平台“爆雷”。

购房款，按理说应该用于施工，实际上却被大大小小的开发商挪用，不断的拿地高周转，资金链绷的很紧，一旦现金流紧张，旗下大量在建楼盘就会停工烂尾。

租金，本来是房客的“辛苦钱”，却被各大长租公寓企业挪用扩张市场，不断的高价收房源，低价租出去，“拆东墙补西墙”，最终资金窟窿越来越大，房客的房租打水漂后，还要被房东赶走。

可以看出，不管是三道红线、黑名单制度，还是购房款、房租纳入监管，楼市的调控措施越来越严厉，并且不再局限于限购、限贷、限售等常规措施，而是从资金面“锁住”开发商和中介的套利空间，从根源上遏制房地产投机。

这样的形势，跟2011年非常相似，楼市颇有几分梦回9年前的感觉。

2011年初，“国八条”、房产税试点先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。

7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个！



同样也是7月，土地市场迎来新规，“土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，全部土地出让款原则上 1年之内缴清”，而此前土地出让金首付比例一般为30%。

资金面也一样，2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。

在土地市场、货币政策、房贷限制、税费成本，全方位的调控下，房地产迅速冷却，随后才有2013-2014年房价持续回落，直到2015年各大城市放松限购，棚改货币化助推房价，楼市才迎来了第二波上涨。

2020年马上就要结束了，如果把今年的楼市调控与9年前相比，房地产大概率会重复2013-2014年那样的疲弱行情，时代已经变了，当住房回归居住属性，经历了前几年房价大涨的刚需们，终于可以喘口气了。

hecgdge4

这样房价会降吗

白云追月素

取消公滩面积吗？等取消了我再买[呲牙][呲牙][呲牙][呲牙]

晓望爷

越限越涨，不变的规律，看来明年买房又要多花钱了

内托体头

不涨就＝降了

明绍宗朱聿键鼻

提淮安干嘛？房价对淮安是不占边的呀，高吗？有多高？

poney

不准卖期房

阿豆学长长ov

你调到二套全款也限制不了房价

王俊杰2017

这房价不降，算你牛逼。

侬去斯

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