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记者 | 马一凡
“贫穷限制了我的想象。”正在不断经历认筹、摇号循环的上海购房者小戴感叹道。
600万元认筹金、700万元起步的冻资证明——融创徐汇滨江壹号近日开启认筹，提出了几乎是上海最高门槛的购房验资要求，意味着购房者至少要有1300万现金趴在账上，才有资格成为潜在客户。
然而大批购房者愿意埋单，认筹火爆。
截至12月11日，已经认筹4天的融创徐汇滨江壹号项目认筹接近尾声，共收获超过1060组客户，收取认筹金超60亿元，认筹率高达462%，该项目最终很可能出现5组客户抢一套房的情况。
除了600万元认筹金，该项目还规定个人首套房存款证明金700万元，二套1300万元，企业2000万元，要求冻资至2020年12月17日。
认筹加上冻资锁定的资金总量，按最低门槛来计算，至少达到138亿元。
截至目前，光是划到开发商账户上的认筹金，都超过了此次推盘的总货值——本次可售房源229套，总价位于1410-2700万元之间，总货值不超过60亿元。
而且，该项目位于徐汇滨江西岸板块、11号线龙耀路站附近，单价11.5万元/平方米，无论是单价还是总价，都与上海房产界的“顶豪”差了一截。过去，只有翠湖天地这样的老牌豪宅项目敢提出500万-600万的认筹金要求，其主力户型价格也达到四五千万元。
融创徐汇滨江项目之所以提出这么高的验资要求，是因为它要求摇中的客户全款支付房款。
“一个愿打、一个愿挨。”一名上海资深房产销售人士对界面新闻记者表示，今年年底，几乎每家开发商都对在沪项目的首付回款提出了高于以往的要求，融创项目对首付的要求尤其突出，但是市场火爆，购房者对首付要求提高并不敏感。
一家楼盘销售人员告诉记者，自从领到预售证，他有整整5天没有睡过一个好觉了，每天都忙到凌晨。
同时他也发现年底这波行情里有投资客入局：“有不少客人一到售楼处就问在哪刷卡交认筹金，连样板间都不看。他们专门在一二手倒挂的板块‘打新’，辗转于多个楼盘同时认筹，只要能摇中就买。”
出乎此前市场预期的是，上海新房市场从秋天一直火热到了冬天，“千人摇”购房潮从金九银十延续到年底。
据界面新闻不完全统计，12月，上海有超过30个楼盘扎堆入市认筹，是今年最大一波供应潮，但依然呈现总体供不应求的局面，认筹率在100%以下的楼盘竟然已经非常稀有，新房市场迅速转为卖方市场，开发商有足够的空间对客户设置门槛、挑挑拣拣。
截至12月11日，上海市内正在认筹的项目达到21个，未来7日内认筹的项目有13个，30日内认筹的项目有20个。
一批大热楼盘涌现，以理性的视角来审视，这些楼盘的位置并不优越，甚至存在不少硬伤。
比如位于长宁区，属于大虹桥板块的楼盘中海长宁第，认筹刚结束不久。该项目靠近虹桥知名地标凌空SOHO，但受到飞机航道影响，每隔几分钟头顶就有飞机轰鸣噪音，单价高达8.4万元/平方米，最终286套房源获得1210组认筹总数，认筹率高达423%。
位于浦东的浦开仁恒金桥世纪，近12号线申江路站，靠近外环线，紧邻上汽通用工厂，均价达到7万元/平方米，最终认筹总数超过1640组，认筹率达到445%。
位于嘉定江桥的保利云上澄光，已经是外环外项目，同样受到飞机航道和嘉闵高架线的噪音影响，利好因素是一条在建的14号线地铁在项目附近设站，最终认筹总数1100组，认筹率达312%，该项目二期近日开盘，两个多小时就实现清盘。
在过去长达三四年的时间里，上海房地产市场呈现中心热、远郊冷的局面，郊区盘非常难去化，不过到了今年年底连郊区市场都变红火起来。
比如位于青浦淀山湖大道附近的宝业活力天地，刚开启认筹两天，就收获了102%的认筹率；位于松江泗泾的泗水和鸣项目，刚结束5天认筹期，共获得1210组认筹，认筹率达到213%。
认筹率不足100%的楼盘已经很稀少了，但确实有楼盘在火热的行情下依然得不到购房者青睐。
近期结束认筹的兰香湖壹号只有约10%认筹率，该项目位于较偏远的闵行紫竹板块，定位大平层豪宅，套均价格高达1500万元，目前来看这一市场策略并不成功，该价位段购房者在市中心有更好选择。
靠近嘉定安亭北站的旭辉公元，仅获得约40组认筹，认筹率为13%；位于宝山刘行板块的上实海上菁英推出476套房源，认筹率仅为43%。这两个项目的问题是位置偏僻，离地铁站较远。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，上海新房的供应节奏在恢复，不少楼盘赶在年末陆续开盘，今年最后一个月的成交将有所放量，但考虑到整体供应结构控制得益，今年平稳收尾是大概率事件。
上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，从近期售楼处来访情况来看，市场还是比较活跃，热度可以延续到年末，交易热点也不再是刚需一家在支撑，恢复到以刚改为主的常态。 |
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发表于 2021-1-3 12:35:33
