楼市“接盘侠”不够用了？我国生育率跌破警戒线

我心如烟卸

[size=0.833em]人口问题又被提出来了。同时，看空楼市的声音又此起彼伏。
近日，我国民政部部长李纪恒撰写了《实施积极应对人口老龄化国家战略》一文，文中表示，中国已经进入了“少子老龄化”，适龄人口生育意愿偏低，总和生育率已经跌破警戒线，人口发展进入关键转折期。
什么是总和生育率呢？它指的是每个妇女一生平均生育子女数，是反映人口发展趋势极为重要的指标之一。学界通常将总和生育率达到2.1界定为世代更替水平，也就是能维持人口总量不增不减的生育率水平。




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而1.5被公认为是总和生育率的警戒线，因为一旦总和生育率降到1.5以下，再想重新回升至1.5以上就会变得非常困难，宛如掉入陷阱一般难以自拔。学界称为“低生育率陷阱”。
像日本、韩国，早已掉入“低生育陷阱”。2019年，日本总和生育率仅为1.36，韩国仅为0.92；而且这一趋势在两个国家已经存在20-30年之久，无论如何提振，人口生育都难以回到正常水平。
那么，我国现在是什么情况呢？根据国家统计局数据，2017至2019年我国的总和生育率分别是1.58、1.495和1.47。而且这还得益于二胎政策放开，如果抛去二胎政策放开的刺激因素，专家估计近几年的总和生育率仅为1.1-1.2之间，恐怕我国的低生育率危机比日本更严重。
我们再来看一组数据：2015年，全国总出生人口1655万人；2016年，全国总出生人口1786万人；2017年，全国总出生人口1723万人；2018年，全国总出生人口1523万人；2019年，全国总出生人口1465万人。
其中，2016年是我国近几年人口出生的高峰，这主要得益于当年放开了全面二孩政策，吃到了一波政策红利。到了2018年，伴随着此前二胎生育需求的陆续释放，全国出生人口同比减少了200万人。2019年，总出生人口进一步下降。
关于我国人口问题，近日，专家建议放开三胎也引发了热议。
恒大研究院任泽平发表文章表示，考虑到当前各界对是否全面放开生育争议较大,建议在“十四五”时期可从尽快放开三孩开始逐步推进并观察效果。
而且据泽平宏观最近做的调查数据，在影响人们生育意愿的影响因素中，教育、时间精力、房价是影响生育的三大因素（如下图）。




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除了低生育率危机，文章还指出了老龄化问题。2019年我国65岁及以上人口占比达12.6%。
若按照目前我国的总和生育率情况，未来以总和生育率1.0估计，到2050、2100年我国总人口将分别为12.1、5.2亿，老人比重分别为31.2%、53.4%；即使以总和生育率1.4稍乐观估计，到2050、2100年总人口将分别为12.7、7.3亿，老人比重分别为29.6%、40.7%。
所以，专家迫切建议放开三胎。但是即使放开三胎，能否提高生育率呢？还是未知数。
当然，一提及人口问题，大家就会想到房价上，甚至不少人认为高房价是生育率主要杀手，还认为生育率降低也终将“反噬”房价，未来人变少了、“接盘侠”不够用了，建那么多房子，还卖给谁？！
没错，这也确实值得思考的问题。对于楼市，业内有条广为流行的分析框架“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，长期来看，还是要看市场基本需求，而决定商品的价值。
我们来看，近期中国社科院财经战略研究院公布的住房大数据纬房指数，数据显示：
近一年来，有十个城市房价累计跌幅超过5%，分别是广东省肇庆、贵州省遵义、云南西双版纳、广西北海、山东淄博、河北保定、河北廊坊等三四线城市。
而一线城市的东莞、深圳、宁波等城市还有较大的涨幅。




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再来对比2019年人口增长的数据情况（如下图），大略呈现：北方人口呈现不断流出的状态，而南方的广东、浙江两省人口增长较高。




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根据上面的数据，我们会发现，因城市的能级不同、人口增长情况，城市房价分化现象越发明显。
一二线城市人口持续流入、城市级别高、产业先进，强者恒强。而三四线城市人口流出，城市竞争力弱，未来，随着人口持续向都市圈和大城市迁徙，这个下跌的过程还将继续。
比如上面中国社科院财经战略研究院公布房价数据中，深圳、东莞涨幅居全国一二名。要知道的是，深圳、东莞、广州、佛山这4座珠三角城市，目前加起来实际管理的人口已经超过6000万了，而这四座城市加起来的面积≈北京市的面积，但人口数量是北京（人口2300万左右）的近3倍，可见人口密度之高。
[size=0.833em]所以，随着我国人口出现低生育率和老龄化问题，对于人口持续流入增长的大城市影响并不明显，但一般城市可能会面临人口基本盘的压力，而人口呈现流出状态的三四线城市、“收缩型”城市，将会迎来较为严峻挑战。
从“十四五”规划来看，未来国家依然重视大城市、都市圈建设。大城市有进一步聚集的趋势，继续强化都市圈（粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、长三角、成渝地区等城市群和都市圈），并且放开户籍限制，鼓励优秀的人都去大城市。因此，买房建议最好选择人口、产业不断流入的大城市！