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不知道大家是否想过这样一个令人好奇的问题：
今年的上海楼市，非学区老破小到底有没有涨？
为什么会想起问这个问题，源自于最近团队内部的一个讨论，老破小的行情已经彻底被分流成两个极端——
学区房老破小，低总价小户型涨幅一飞冲天，大户型也跟着涨；
非学区老破小，似乎已经走向了万年不涨和无人问津的极端。
按照上海楼市的历年走势来说，只要优质房源大涨，底部房源的价差和性价比就会越明显，那么非学区老破小就会后续跟上补涨。
但今年我们暂时还没有看到这个趋势，那么原因到底出在哪？
是学区房涨的不够高价差不够大？还是非学区老破小真的就涨不起来了？
1
为什么我会有这个疑问，其实道理很简单。
今年上海楼市里的所有聚光灯都给了涨幅最好的学区房，藏在「隐秘的角落」里的非学区房似乎像角落里被冷落的孩子，眼巴巴的望着你，就差出口问一句：
我还有机会吗？
来看看今年聚光灯下的学区老破小，到底有多厉害。
对口第二中心和进才北的「巨东小区」，挂户口一室小户型从年初的450万涨到了现在的523万，现在已经没有1房小户型可卖，涨幅16%+；
对口静教院的海防村，一室户极其稀缺，曾经创下过20万的成交单价。1室已经没参考，我们来看看57平的2房，4月份成交价758万，11月份834万，涨幅10%+；
对口建平实验的黄山新村，年初的43平一室户成交价是445万，最近的成交价已经冲到560万，涨幅25%+；
对口交大附小和徐汇中学的南丹小区，年初34平的一室户成交价是400万，最近的成交价已经到495万，涨幅25%+；
对口洋泾菊园的东园一村，同事不到300万买的一房，最近成交价455万，涨幅高达50%+。
……
数据来源：链家/兔博士成交数据
我们内部也在吐槽今年上海楼市的走势：
这就是今年的学区力量，可以带着老破小起飞那种。
那么非学区老破小，谁来带？
2
比较尴尬的是，今年的非学区老破小似乎还在苦海中挣扎。那么到底有没有非学区老破小涨的？
由于老破小的数据比较复杂，房龄是可以筛选的，但学区分布错综复杂，所以我们通过抓全市小区均价和顶级非学区老破小（规划能级强、周边新房创新高）的数据来看这批老破小的涨幅。
如果全市普涨数据高，说明非学区老破小亦有涨幅，反之亦然。
如果顶级老破小都没涨，那么非学区老破小基本就歇菜了。
平米研究院在监测全市小区挂牌价之后，每周都在更新「平米指数」。
2020年12月第1周，上海整体房价指数为106.3，环比上月上升0.6%。最近6个月，上海房价持续以月环比1%左右的幅度在上涨。
通过监测我们还发现，目前上海的诸多板块里涨幅低于5%的有73个，全市的均价行情其实是被优势板块带起来的。
也就是说，每个月学区房和优质次新的高涨幅，被大量的非学区老破小摊平到了1%。
再来看几个顶级非学区老破小的表现。
就拿11月涨幅8%领先全市的徐汇滨江举例吧，徐滨属于典型的公办学区弱、规划能级强的板块，今年的次新豪宅普遍有比较好的涨幅，因为西岸的产业能级真的很强，小米、华为、阿里、腾讯……这里不缺金领和企业主。
但徐滨同样也有老破小，这在老破小里面已经算当之无愧的食物链顶端。
可惜，徐滨的老破小也没怎么涨。
就连310亿地王边上的也没涨...只有龙南五村、金龙花苑涨了一点，但成交价波动比较大（挨近融创徐滨新项目，被新房热带动）。
再来看看同样涨幅比较好的世博板块，代表性的老破小——上钢新村没涨、上南新村也没涨。
所以我们无论是从全市老破小和顶级老破小的成交数据来看，能给到大家的结论就是：今年顶级规划能级的非学区老破小，还没涨。
3
知道了这个结论，我们再回过头讨论一个很多人都关心的问题：
非学区老破小，还有没有涨的机会？
有一个结论可以直接告诉大家：可能要等到全市普涨，非学区老破小才有机会。
从团队写手/顾问专家的讨论和上一轮上海楼市的周期轮动来看，老破小并不是不能涨，只是在涨幅周期里最后一个轮动到的。
如果明年上海楼市不调控，整体进入普涨阶段，二手房就会是这样的轮动路径：优质学区房——地段品质次新——郊区次新/地段品质老破小——全市老破小。
等到老破小把学区房、次新之间的价差补涨到合理价格段，这一波上海楼市的行情就基本结束了。
所以从价值逻辑、周期逻辑的判断上，可以很负责任的告诉大家：
老破小全面上涨甚至远郊老破小也上涨之后，基本就是这一波上海牛市的尾声了。
换句话说，现在属于上海楼市的牛市还没结束。
明年的上海楼市依旧有机会，我们看好年后的市场，可能会有一波比较明显的牛市中期表现。
给自住和投资的朋友两个小建议吧。
1、刚需、改善自住的朋友，不要被现在的涨幅吓住。
在上海买房从来就不怕买贵，因为一定会被下一波涨幅拉平，唯一怕的就是买错——买错板块、买错标的、买错产品，所以在上海买房，选筹才是最重要的。
2、投资的朋友，请注重两个逻辑。
一是土拍迭代逻辑，这可以告诉我们未来的板块房价。现在新拍的高价地块预留的涨幅，一定会拉高板块的均价。
二是供需关系逻辑可以决定溢价。现在上海涨幅最热的房子，很大程度就是供需逻辑的不平衡，需求和供应面的挤压，才让热门板块的新房和二手房火爆不已。
4
作为上海楼市里每年成交占比超过60-70%的主力军，我们也需要直面另一个问题：
现在的非学区老破小到底还能不能买？
我经常听到外面大量的言论在说老破小不能买，但是说到底，有钱谁会买老破小呢？还不都是被预算卡住了。
所以我们不站在上帝视角，而是站在用户角度来回答——
从投资属性上看，目前老破小真的要带学区才有希望。
今年带学区的老破小也可以很刺激，我们从数据发现大量学区老破小其实涨幅很厉害，尤其是低总价的挂户口一室，市场消化速度非常快。
投资维度来看，学区好、地段佳，总价低的学区老破小，回报率已经很高了。
所以年轻人在买老破小作为踏板的时候，不妨放弃一些因素，把学区的优先级提高，哪怕是个二梯队学区。
居住属性看，年轻人是很难接受老破小，但又不得不直面现实。
从市场成交数据来看，每年300-500万的成交占到了上海的大头，老破小的换手率也很高。
但现在上海的新房很贵，300-500万的总价段又都是远郊，对于在市中心上班的年轻人来说压根没得选，市区老破小也许是唯一的选择，就算渣渣也得买。
时间成本才是年轻人最大的成本，每天超过2小时浪费在通勤时间，无异于是在浪费向上的机会。
另外还有一点，上海在不断的放宽落户门槛，很多名校毕业生都会选择落户、留在上海。
这些新上海的优秀人才其实并没有那么多的「富二代」，大量占比的普通人，并不能一下子拿出这么多钱买到市中心品质、学区的新房次新。
他们可能要经常加班熬夜，如何通勤，如何杠杆时间获得更高的回报率才是他们最真实的需求。
哪怕买的市中心非学区老破小不涨，也只能选择这个先做踏板。
老破小对他们来说，就是生活以下，生存以上。
你的家就要离学校近，就要离商圈近，就要离辅导机构近，那么市区老破小就要比远郊新房有性价比。
如果没有孩子，在远郊周边上班，那么郊区新房和次新就要优于老破小。
时间，才是最最宝贵的，也是你下次置换的最大本钱。
5
说真的，从研究城市、研究楼市人的视角来看，这两年的楼市趋势变得很无趣。
紫竹半岛在吴泾这么偏的地方，因为学区逆天改命涨到了10万一平。
在御桥的万科海上传奇，因为学区也涨到了10万的单价，似乎大家都完全忘记了“垃圾焚烧场”和“高压海上传奇”的诟病。
今年的上海二手房市场简直是冰火两重天，非学区不涨，学区涨的离谱，楼市似乎已经变成了完全看学区的市场。
城市研究看起来很没意思，大家似乎只要看学区好不好就行了，板块也不用研究了。
我最近也在和很多人交流，什么时候这种趋势会扭转呢？
是要等到教育资源平衡、家长不再择校？还是每个片区都有一所好学校呢？
我想了很久也没有想通这个问题，不过灵光一闪倒是有了一个新的想法：
有机会我要转型教育专家，家长们为了孩子的教育，真的太愿意付费了。
以上为正文，来自楚门。 |
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发表于 2021-1-2 07:42:22
