楼市现状：北京房价越涨越高，购房者心急如焚

普通人物怨

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐您好，我还想问下二套160的子弹，我最近也在看房，您看朝阳十八里店和垡头那边建议吗？有几套还行发现首付差点，您建议我们再攒攒钱等等还是现在直接借钱买呢？对于跟房主面谈砍价有什么建议吗？请问房姐有代砍价服务吗？
回答：垡头不建议看，这边最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 160首付，老公房是主力选筹， 砍价有写过相关文章，精华帖里面找下


提问：房姐你好，请问对北京西北区域房产未来五年的走势如何预计？博雅西园一套三居室，不自主，出租中，目前两个打算：1. 卖掉，做年收益6%的稳健信托投资；2. 保留房产，二次贷款，然后做相对有保障的12%的私募基金投资。房姐建议如何？
回答：可以看下精华主题，大方向和北京楼市走势一样，持续看好，微观上要注意高学区的溢价 尽量买小降低风险。 最合适的是抵押后再入一套。如果只看两个方案的话，第二个配置更优


提问：房姐您好。新人首问。我的情况是：我和我老公刚结婚，今年打算要小孩。有北京户口，两人均符合sfsd。两人均在东单上班。手里320w。诉求：刚需自住且要保值，上班距离近，因要养宝宝所以想要看个大两居或者小三居，南北通透，有电梯，90年后的房子。之前看过惠新西街南口的房子后因房子老破小且单价贵而放弃。现在重点关注南二环蒲黄榆附近。请问1⃣️蒲黄榆附近是否有推荐值得购买的小区？这边南二环房子需要考虑哪几点因素可认为能够保值？2⃣️除南二环这边您还有别的地区推荐没？3⃣️看到您之前回复的问题现在不需要考虑学区，想确认下我们这种情况是否需要现在入手学区房？ ❤️望回复，谢谢。
回答：1. 蒲黄榆那边的房子，一楼带院子是个优点。，保值是没啥问题，能跟上大盘的涨幅。这边主要是老破小扎堆，上车盘比较多，这一片尽量看90年以后的房子。你们300+的首付可以看下东边的 四惠、朝青、石佛营等板块，做下比较 2. 评估下未来4-5年你们的资金积累是否能支撑换房，如果没问题，现在就别考虑学区，关注升值和自住属性。否则就提前考虑学区属性


提问：房姐您好，本人87年能源国企，购房资格2套，目前子弹285左右，想全款购入2居，自住加投资，想入总价包税费别超600打算FDYH，女友京籍屯里工作STSD，我工作在大屯附近，与女友商量结果婚前我买我主贷我还，保留她的购房资格。目前关注过华纺、国美、朝阳园、白领家园，华纺近期成交单价6.3，国美挂价单价5.3-6，朝阳园户型种类多还需选择，白领均价6可能吃力，有做投资理财承受月供1.5-1.8内，年奖攒下兜底用，都无法顺利拿下，就延静东里2居（学区可能在东方德才）或常营北新，目前正在回笼资金，跟朋友请教流水准备中，出手时间6月，时机是否合适，楼盘选择是否合适，总价是否合适，思路是否清晰请提点。
回答：朝阳园大户型多种类也繁多，收益预期有一定摆动性的标的。小户型不合适 白领家园已经位于四惠东和高碑店之间，地理位置略显角落，优点是板楼，有合适的可以考虑，但不会死第一选择 国美一般会比华纺易城便宜15%左右，可以做为参考 选筹上 国美>华纺易城


提问：房姐你好，我是首套首贷刚需上车，考虑总价350～400的房子，最近看房发现三元桥附近霞光里两个小区，35号院和30号院，准备重点考虑，分析起来有以下优势： 1.有新源里在朝阳还不错的学区：新源里四小和清华附中朝阳分校 2.交通方便，地段繁华，附近靠近大量写字楼区域，也靠近亮马桥的使馆区 3.目前单价在6万出头，比三环里的新源里顺序源里便宜 4.老房子是钢混结构，能做20年公积金贷款，节省商贷的利息支出 5.有60平左右南北通透小3居户型，租金8000左右，租金回报高 能否帮助分析下这两个小区的劣势，以及未来是否有拆迁的可能性？目前的形势下单价多少比较合适？
回答：你好，三元桥到团结湖一带有不少老公房，基本得150万以上可以撬动。 你分析的基本没问题 但是老公房尽量挑90年以后的，霞光里位置还不错，不过现在可以淘到单价6万以内的，选筹再重新淘一淘。 5.8左右入手


提问：房姐你好，自有房住朝阳立水桥附近，考虑在丰台万科云庐买一套，预算700，看中人大附中丰台分校，问该楼盘是否值得买？第一套能否做抵押？利率一般在多少？
回答：万科云庐落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。这一点你能接受也可以入。第一套能作抵押 4-7都有可能，要看你的个人情况


提问：房姐好，新人首问，求指点 【需求】1.自主改善四居或叠拼（家有2老人+3岁娃未来独立房间，需独立书房） 2.周边幼儿园和学校配套不要太差 3.生活配套相对成熟，方便老人买菜溜娃 4.上班在望京和东三环，但距离是最后考虑的因素 5.首付400-600相对压力较小，如果综合分特别高，可以努力700 【备选区域】未来科学城（担心能否发展起来），海淀小西口（海淀学校烧好），后沙峪（生活配套稍差，公立学校基本没有），通州（学校太破），亦庄（没仔细看呢，相比未来科学城更成熟） 【已看楼盘】未来金茂府，未来公元；世华龙樾；龙湾别墅的平层，万科观承（但交房晚）；通州当代MOMa（旁边都是老小区） 【问题】1.选哪个区域更优。2.哪个楼盘更适合？ 感谢房姐！！！
回答：未来科学城不太建议，这个板块升值空间有限，没什么学区。别墅位置太偏 考虑保值效果不建议买。 你们情况可以看看新北苑，学区也还行，周边配套成熟，离工作地点也很近，例如 华贸城、中铁、悦溪，都可以重点考虑


提问：房姐好，个人情况首套首贷，子弹160w左右，月薪40k码农西二旗上班。不考虑学区不要小孩，投资为目的，可不自住。 读了您的文章强烈同意2居老破小有增值潜力。惠新西街北口， 柳芳光熙门 ，双井 ，团结湖 ，或者您感觉北京哪个片区的2居上车盘老破小最有投资价值呢？
回答：柳芳地段不差，但是仔细看，柳芳地域闭塞出入和发展都受到限制，长期属于略跑输大盘的类型。 双井800+的楼盘才有投资价值 2居上车盘集中在 团结湖、潘家园、十里堡


提问：新人首问，现在有顺义中央别墅区 400平别墅一套及慧忠北里第二社区老破小98平一套。现在亚运村慧忠北里附近华悦国际公寓租房居住。两个孩子均在国音实验慧忠北里校区上学，老人住顺义。考虑自己及孩子改善居住，考虑买平层，选择有华悦国际公寓218平2200万，亚运新新家园254平2200万，国风尚樾210平2200万，望京金茂府223平及277平，紫御华府380平3500万，碧海方舟3600万。 现在有子弹2000万。 问题一，紫御华府从开盘至今未升值，是否应该直接Pass。 问题二，望京金茂府现在是否严重溢价。 问题三，华悦国际及新新家园林澜是否太老，以后升值空间小而且居住体验下降 第四，国风尚樾如何评价 第五，综合排序如何
回答：紫御华府位置并不好价格偏高，与周边价格形成对立，品质改善很难被认可，所以上涨动能不足 望京金茂府品质好，溢价是肯定的 国风尚樾性价比一般，不如看东湖湾 华悦国际及新新家园林澜位置还不错，但长期跑输大盘 国风尚樾>华悦国际>望京金茂府>新新家园林澜 另外推荐看下 东湖湾，臻园，保利中央公园


提问：首问，恳求指点迷津。 【京户无孩。婚前公积金劲松老破小两居+商贷西坝河老破小一居。租住金地国际花园三居。无通勤需求，自住+保值。两房都卖+手里现金预计共1100个。】 顺着房姐以前的问答踩了盘，觉得不错的：大望路（金地国际、乐成国际）、望京（保利中央公园、东湖湾、华彩国际、橄榄城三期、臻园、上京新航线、华鼎世家、华樾北京），其它（天鹅湾北，阳光上东) 问题： 1、目前看的板块（望京，大望路）和楼盘合适吗？如果有特别不合适的请指出。 求推荐其它类似配套齐全的板块和盘（奥体？东大桥？朝阳公园？）。因没有学区和通勤限制，选择余地有点多，看得眼花，求重点建议关注板块； 2、感觉两个首贷都没用好，求置换方案指点。a、卖二小换一大，二贷1300买一大；b、卖二小，全款抵押（没操作过，会不会办到一半被查），另外您觉得买多少钱的合适呢（收入大于200，但又不想全投到一个房里，想稳妥）；c、卖一小买一中（主要考虑两个老破小拿到全款周期太长，担心房价变化）；d、两小合适就卖，主要用老人票（还没开始办，年底才满60；担心亲家有意见）；e、卖二小，全款买一大，抵押出来投资一个小的（是否有意义）； 3、求提示，我选房在现阶段最容易跳进去坑。 4、问一个盘。普渡寺东西南北巷，2003年开发商回迁正经商品房，两层现代小四合院，据了解北京独有区域。离故宫、王府井近，学区较差不算好的学区房。与平房相比，无被腾退的概率。值得投资吗？在什么情况下值得购买？
回答：1. 楼盘基本正确，适合品质自住。建议集中看望京和双井板块 2. 方案e更好，全款优势入一套品质自住，抵押出6成，再入一套2居做为投资。总月供大概在3-4 3 如果需要保值属性 不要过度关注装修 品质等因素，优先考虑地段和价格 4 不建议，价格贵。自住不一定合适 。北京已经不是中心外扩式发展了，靠近中心不一定保值就好。


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芊芊551

北京房价高 ？高毛啊 看看澳洲纽卡斯尔公寓楼 50平的价格吧。都快300万人民币了 那是啥城市 和北京不是一个段位吧