北京楼市：刚需在观望，投资者在进场

我心如烟卸

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐好，北京基本情况，25岁，家里4套房，首付可以买第5套。总资产2200-2500万左右。我们的房子都是学区房，三环老破小，置换到次新，基本不会有负担，甚至可以匀点钱到外地，而且父母公务员，退休金稳定。我们家老人也愿意帮忙。 买重庆，买沈阳，父母同意。尤其沈阳，但不知道先北京还是先外地。从水库看，好像重庆还是比沈阳好。外地的仓，需不需要建的多一点。 给您发这么多，打扰了。
回答：4套房总额2500万，常见是1000+700+500+300这种结构。 都是学区房，大概率有两套西城海淀800左右或以上学区。 资产比较丰厚，但这样的组成风险性较大，稳定性和成长性较弱。 先要知道每套标的信息和负债进行评估，预估首付资金，以及操作，是选择卖出还是抵押。 资金量比较大，先集中解决北京的大头，1000万资金量级手缝漏掉100万余额也足够重庆\/沈阳多套建仓。 把手上标的优先换成五环内核心地段，价格心动流动性较好的次新房。 乌鸦喝水，先投石子，再填沙子。


提问：房姐好，新人首问，非京籍，二套，现金1000，可借600过桥，想买朝阳或者海淀房最高可到2500（全款付然后抵押贷）考虑自住+保升值+好的私立或国际学校，问题1.分别首选朝阳和海淀的什么区域？首选二手房还是新盘？2.所有资金买1套还是分拆买2套？（市内平层+郊区小别墅）3.新盘壹亮马高板（9.8毛坯）福熙大道洋房（9.4精装），海淀府（11.2豪装），世华龙樾4期洋房（8.2毛坯），观承大家合院(5.4精装)，天瑞宸章这几个楼盘首选那个？倾向海淀府和壹亮马但价格高，是否溢价盘？观承大家是否值入手4.回龙观紫金新干线有套2居是留着还是卖掉换其他区，比如望京？5.请推几个符合我们需求的二手盘，谢谢
回答：海淀比较好的私立就是海淀外国语和建华 朝阳可以虑双井附近的乐城国际，买个三居，以后孩子在旁边的国际学校上学，这个学校还挺出名的 壹亮马 定价过高，不太值，周边环境较差。 海淀府品质不错，可以考虑 观承大家是限竞房, 如果长持可以考虑。 紫金新干线可以换筹到望京


提问：房姐你好！我家老大今年刚被北京二十中附属实现学校录取，老二刚一岁半。想换个学区，预算900-950万，目前意向是上地东里。现有永泰园一套小一居，大兴龙湖时代天街大三居。家里两个老人两个小孩，居住至少得80-90平米。老公上地上班。目前有下面的问题想咨询下您： 1.龙湖时代天街的房子有升值潜力吗？上地房价会不会还要降？现在换学区是不是不合适，还再等等？ 2.西三旗学区换到上地学区有没有必要？上地有推荐的小区吗？上地东西里，马连洼一号院，上地南路几个楼，您推荐哪个？
回答：1. 龙湖时代天街出掉吧，涨幅一直不行。没有大的政策变动，价格会趋于稳定，今年底明年都可以关注，有合适的可以入 2. 上地的小升初划片无坑，而且上地派位还是比西三旗强太多了，考虑学区的角度置换到上地是对的，推荐 上地东里


提问：房姐您好，新人首问。学习了您的精华帖，非常受益！现有燕郊东方夏威夷350平独栋别墅一套，想在4万\/平出，感觉有些困难。目前出租，12万一年稳定收益。另外想改善自住房，喜欢御世佳府联排，怕烂尾。或龙湖花盛香醍下叠，价高。还想投资新华联运河湾四居观景房，目前单价6.8，正在纠结小区内部环境(人车不分流，偏拥挤)。 问题: 1，燕郊别墅多少价位出售合适，目前该不该出？ 2，通州置换联排或叠拼，有其它推荐吗？ 看了您的帖子，此类房产并不是理想的投资升值产品，但感性还是占了上风，想先享受几年再说。3，运河湾目前价位是否可入？ 是否是理想的投资标的？目前想拿出800-1000做为投资。4，能解析一下中建国望府价格为什么这么高吗？周边有什么利好吗？非常感谢！
回答：1. 燕郊别墅趁早出，没有长持价值。 2. 投资我是不推荐这里的别墅的，自住看你的喜好了，可以看看 旭辉御锦和千章墅 3. 运河湾可以入 4. 这个地段这个价格，就是CEO盘。没什么利好和投资价值，完全是品质溢价。只有纯自住才考虑。


提问：房姐你好，sfsd刚需首付260子弹，大兴中海寰宇时代怎么样？在望京上班，想买新房，看上这边88平米户型的性价比。家里新房情结比较重，但是理性上来看是不是还是考虑二手房好一点？想尽快入手，求建议，感谢啊。
回答：中海寰宇时代还是别碰，纯住宅区离产业区也不近，未来发展不明，概率跑输大盘，在北京新房情节一定要避免，性价比来说二手房远超新房，260首付可以看看500+的次新小两居


提问：房姐你好，新人首问， 我在天津南开大学附近有一套总价180万的老破小，天津户口，目前还有106万的贷款，自己还款，因为意外怀孕，要准备结婚了，想在结婚之前先利用男友sfsd资格上车，结婚之后再在房产证上加上自己的名字。男友在四惠附近上班，我在亦庄上班，但不打算长期，将来希望在望京或海淀找工作，目前两人共同出资现金只能拿100W，两人年薪税前60万，打算通过其他渠道再凑50~60W，买一个大概350~400W的小两居，现在有些问题不知道怎么选择是最优的，希望房姐能够解惑 1. 我是卖掉自己天津房产凑钱，还是走其他贷款等程序比较好？ 2. 我比较想看回龙观附近的房子，男朋友比较看好管庄、常营附近的，请问哪个区域更有发展一些呢？
回答：1.建议卖掉天津房产，子弹全打在北京更合适 2. 这两处板块属性类似，都是居住区，常营对接东三环CBD中心。回龙观对接望京和西二旗互联网产业园区 码农居多。两个板块没有明显差异，刚需自住建议选择双方通勤更便利的区域。


提问：房姐好！我目前自住南五环外宇丰苑100平两居，中介网估价330，感觉最多300成交吧？满五唯一。无北京户口。准备换房，准备出一套老家房子大概有70+，加上手里现金120再减掉公积金贷款52估算一共450万。 换房目的是给父母养老，没嫁人前跟父母一起住，所以需要两居，喜欢老式板楼南北通透的那种，因为养老自住，所以要附近方便生活并且有综合医院最好三甲吧。看了你推荐的朝阳丽水嘉园，望京等房子，看上眼的都要700+，怎么看都比我预算多100。 问题是1.有没有办法能多贷出来一百可以买的到我喜欢的七百多的，或者您有什么推荐我这种比较苛刻但总价只能六百多的小区？2.我这种换房先买还是先卖？怎么操作最好？3.关于银行贷款，我一年工资奖金大概不到30，去年奖金不错所以流水近一年的应该有33吧。怎么养流水？4.老家石家庄除了想出的一套还有两套(老房子无法贷款)，但我不想把家里所有钱都用来买一套房子，你怎么看？如果再卖一套大概可以有70(出租)或者120(父母自住)。怎样配置最佳？
回答：1. 使用消费贷，推荐看下 朝青的国美第一城、炫特嘉园、朝阳无限 2. 先卖后买更合适 3. 养流水看下精华帖，有详细说明 4. 石家庄保留一套自住即可，另一套卖掉，投资角度押注北京才是正确方向。


提问：房姐，我的问题有点不同，我是卖房，但不知道要定一个怎样的价格，才能达到快速出手的同时，不至于价格低到吐血（知道肯定要低价，只想不要低的离谱）： 1、位置：北京通州k2清水湾，中偏高档品质小区； 2、房屋：小区内小户型（赠送多），两居，房本面积68平米，+赠送78平米。户型、朝向、楼层、装修、内外环境等都比较优质； 3、问题：小区房价与周边房价差异较大，近几个月来的客户很喜欢和周边小区比房价，这样的话我即使小区内再低也比不过其它低价盘！ 疑惑在于，是否小区房价整体高估？我应该怎样调整价格？（今年1月挂出，最低挂过391，底价380未成交。目前挂399，急于出手！知道目前并非好时机，但无法扛，因为断粮了） 恳请房姐指点！
回答：K2清水湾有一定溢价，你想急出，概率不大。 不要看网上价格，了解下你们小区，隔壁小区，最近每一套的挂牌价，成交价，谈判的情况，盯紧哪些人是买家。 要卖房的原因是什么？月供缺口多大？房屋负债率多少？是否一定要卖房？


提问：STSD，240预算，工作西五环和亦庄，考虑资产保值，如能兼顾自住更好。目前新房、二手房价倒挂，此外，二手房税费较多，相同资金能够买到的二手房总价只能是新房的80%。考虑上涨幅度以及资产总值，考虑入手新房。看了花乡和亦庄河西。诺德及臻御府优势，地理位置在四环边上，但作为限竞房价格比周边二手房没有优势，比同一条街的西华府还要高，感觉买入即亏。河西环境好，附近有人大附中，从近年来看，亦庄独立财政，基建力度不错。限竞房相比周边二手房价差在15%左右，7年后追平现在二手房价格基础上，还是有一定上涨空间，但位置近六环没有地铁配套待完善。 如果优先资产保值，该如何选择，或者是否还有更好的购房区域？谢谢。
回答：zf已经悄悄取消限价，现在有性价比的新盘并不多，倒挂盘也买不到。 西边新盘性价比高的推荐 中海寰宇天下，其次 禧悦学府 如果看二手房，可以在 草桥、马家堡、角门 板块淘下


提问：房姐好。小白一个，纯新人。目前在特区808有一套134平东西向三居，月租金10500，在东直门外18号楼有一套56平两居南北通透央产经适房，月租6500。自己在三里屯附近租房住，月租15000。家庭月收入3万左右。单位在朝阳门附近，孩子在朝阳实验上小学。请问，1、特区808房子有持有价值吗？2、如果想改善居住环境，同时兼顾孩子今后小升初更好的学区和上班方便，有什么推荐的标的？最好两室两卫，南北通透。3、手头资金不多，换房必须先卖房，您有什么建议？
回答：1. 特区808很小， 缺点是略破，交通不是太方便 去地铁走路约15分钟。 合适的机会可以出掉 2. 可以看下太阳宫的房子，例如 冠城大通澜石、太阳公元、火星园等 3. 先卖房，期间筛选出期望的小区，持续关注是否有合适的标的，尽量拉长交易周期


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