“激情卖地”之后，哪里楼市压力最大？

我心如烟卸

文/刘晓博

[size=0.833em]毫无疑问，2020年又是一个“激情卖地”的年份。


[size=0.833em]根据财政部公布的数据：截至到2020年10月末，全国“国有土地使用权出让收入”达到了55965亿元，同比增长10.1%。


[size=0.833em]这个增速跟广义货币M2的增速非常接近，远远超过GDP的增速，或者CPI的增速。


[size=0.833em]2019年中国卖地的5强城市分别是：杭州、上海、广州、苏州、武汉，卖地收入分别是：2837亿元、1992亿元、1865亿元、1850亿元和1766亿元。


[size=0.833em]也就是说：2019年只有一个城市卖地收入超过了2000亿。


[size=0.833em]而今年的情况完全不同。仅仅前11个月，就已经有上海、杭州、广州三个城市卖地收入超过了2000亿元。


[size=0.833em]下面是第三方研究机构整理出来的卖地收入排行榜（前50名）：







[size=0.833em]卖地金额同比增幅上，广东中山、惠州，江苏的南通、扬州、盐城，山东的临沂、烟台等城市增长最快，都超过了100%。


[size=0.833em]普通地级市里，佛山表现突出，卖地收入11个月超过了1100亿元，排在苏州、成都、重庆、天津、深圳等大城市之前。


[size=0.833em]卖地收入出现下降的，有：天津、武汉、青岛、济南、郑州、绍兴、太原、合肥、石家庄、大连等城市。


[size=0.833em]卖地收入下降的城市里，只有合肥市场明显回暖，其他都是比较冷的。


[size=0.833em]在卖地收入最高的几个城市里，上海、杭州、广州、北京显得比较醒目。杭州不用说了，是过去3年的卖地冠军，但今年一不留神被上海超过了。


[size=0.833em]上海卖地收入为何大幅反弹？跟经济形势不好有关。今年前三个季度里，四大一线城市里只有上海GDP仍然是负增长，北广深都已经转正。近期上海不断放松人才落户的限制，也与此有关。


[size=0.833em]这证明了我几年前提出的一个“定律”：房价都是在经济不好的时候大幅上涨的。经济好的时候，反而是慢牛。


[size=0.833em]广州卖地收入大幅反弹，也跟经济压力有关。眼看着重庆的GDP要超过自己，这个老牌的一线城市压力肯定大。所以我们看到，过去一年多里，广州至少有5个限购城区放松了人才落后。


[size=0.833em]在广州南沙，深圳购房者不断涌入，很多新盘的购买者超过半数是深圳人。而广州还有两个区——从化、增城，一直没有纳入限购。一线城市有城区不限购，广州是独一份。


[size=0.833em]杭州卖地一直比较积极，跟即将举办亚运会有很大关系。至于北京，其实也有财政压力，今年北京楼市最大的变化是：卖地的时候基本上没有限价了。


[size=0.833em]我整理了北上广深和杭州、成都等6大城市的财务数据，我们可以做一个对比，看看当前哪个城市对土地依赖程度更大。


[size=0.833em]使用的核心指标，是2020年前11个月卖地收入占2019年一般预算总收入的百分比。“一般预算总收入”，不仅包括了“一般预算收入”，还包括了上级的转移支付，其他年度的转结等。但不包括卖地收入，卖地收入计入的是政府性基金收入，属于另外一本账。


[size=0.833em]另外，还拿卖地收入跟当前各城市地方债做了比较：







[size=0.833em]可以看出，杭州今年11个月的卖地收入，就达到了2019年一般预算总收入的130%，堪称高度依赖土地财政。


[size=0.833em]其次是广州，卖地收入达到了一般预算总收入的68.3%；第三是成都。


[size=0.833em]广州一直抱怨自己是三级财政，很吃亏。但加上转移支付等收入之后，广州一般预算总收入还是不错的。


[size=0.833em]深圳是6大城市里对土地财政依赖度最低的，也是地方债余额规模最小的。深圳卖地收入虽然在6大城市里最少，但1年卖地收入就相当地方债余额的2倍还多。所以，深圳财政是6大城市里最稳健的。


[size=0.833em]上海对土地财政依赖度虽然不算高，但明显高于北京和深圳。北京和上海的地方债余额，是大城市里最高的。


[size=0.833em]最后探讨一个重要问题：地方政府大举卖地之后，哪里的楼市压力会更大？


[size=0.833em]各地土地价格不同、容积率不同，所以要看卖出的土地，到底可以建设多少平方米的房子。


[size=0.833em]下面的表格，就是反映这个指标的：







[size=0.833em]2020年前11个月出让土地可以建设商品房面积超过3000万平方米的城市，有7个：成都、西安、广州、南京、武汉、杭州、上海。


[size=0.833em]此外，青岛、长春、贵阳、佛山、惠州、乌鲁木齐、天津、唐山的规模也比较大。


[size=0.833em]可以增加新建商品房面积最少的大城市，是北京、大连、合肥、深圳。


[size=0.833em]我们可以结合人口总量、人口趋势做一个判断，就会发现：


[size=0.833em]第一，深圳和北京的新增供应量是明显偏少的。


[size=0.833em]尤其是深圳，虽然今年大幅增加了住宅用地，但考虑到历史欠账、人口增长，未来住房矛盾仍然是全国最突出的。北京的“用地紧缩”也比较明显，这有利于北京未来房价的补涨。


[size=0.833em]第二，合肥、厦门、福州、烟台、大连供应量也不算大，这有利于楼市企稳，甚至可能引发上涨。最近合肥市场就比较热。


[size=0.833em]第三，结合人口增量、总量考虑，长春、贵阳进入前十名不是好兆头，这意味着未来库存量将大幅增加。此外，乌鲁木齐的情况也类似。


[size=0.833em]第四，成都、西安、广州、南京、武汉、杭州这些城市供应量都是连续多年比较大，未来一旦货币政策收紧，市场压力会比较大。


[size=0.833em]广州11个月供地可建设面积，相当于3.5个深圳，而两个城市人口总量和增量基本上在一个水平上，未来哪里楼市更确定，一目了然。


[size=0.833em]在大湾区内部，除了广州之外，供应量最大的是佛山，其次是惠州，其次才是东莞，珠海和深圳最少。考虑到人口总量，东莞的市场也比较确定。惠州要分片区分析了：临深、配套好的有价值，非临深片区价值一般。


[size=0.833em]重庆、郑州以前供应量也比较大，由于今年市场不好，卖地有所控制，这有利于未来楼市的回暖。

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价都是在经济不好的时候大幅上涨的。经济好的时候，反而是慢牛。按这说法，长沙是全中国经济最好的城市了？呵呵，社会生产产生的财富大于消耗的财富必然带来固定资产的升值，只不过有的在房产上，有的在别的固定资产而已。

我心如烟卸

一旦一个城市以卖地增加收入这个城市肯定也没有什么竞争力！更不会成为宜居城市！