12月起，房价“下跌”？专家预测：明年的房子或让人更受伤

落败的青春阳落s

2020年或许是房地产发展史上的一个分水岭，因为房地产被彻底切断了“水源”。
房地产的水源是什么？其实就是源源不断流向房地产的资金流和巨额贷款，专家黄奇帆就曾直言，调控房地产其实手段很简单，根本不用限购限售这些小举措，只需要限制银行给房地产开发商进行巨额放贷就可以，要禁止房地产“背着银行”买地，这样房地产发展就失去了动力，各个方面都会降火。



2019年12月8日，北京，决胜2020—2019（第十八届）中国企业领袖年会举行
指闻君认为，这种办法确实是“一招制敌”的举措，房地产在过去被人们公认为是“高利润”的行业，几乎与黄金和金融划上了等号，买房子被认为是一种金融投资产品，久而久之房子早已失去了“居住属性”。究其深层次的原因，还在于流向房地产的资金太多了。
《资本论》对于资本有这样的一番描述（大概意思）：只要资本流入的行业，都会掀起大风大浪，只要资本流出的行业，都将销声匿迹。
12月起，房价“全面下跌”？楼市执行“新禁令”：房企融资的三根红线。
这对于房地产到整个楼市，将发生不可逆的改变。万科郁亮在记者会上说到，今后房地产企业们将彻底改变原来土地招拍挂时代的“巨额融资”红利模式，今后的房地产将和实体制造业没有多大的区别，央行三根红线把所有的房企摆在了一个起跑线上，今后（谁做得好、谁利润高 ）房企们开始进入管理红利期。



迪拜市中心的傍晚 timelapse, 奢华的现代建筑在明亮的黄色日落灯光和阴影下,
三根红线足以改变当前房地产的发展模式吗？答案是肯定的，看3个方面：
1、房地产开发其实是一个重资金游戏。

房地产开发商通过少量的启动资金立项，然后从银行进行巨额融资借贷，通过银行之手把大量资金发给房企，然后开发商通过这些资金进行周转、买地、建房、销售、回款、偿债，这是环环相扣的5个环节。
举个例子：房企A想要购置一块价值500亿元的地皮，但账面上的资金流只有60亿元，如何从银行获得500亿元？很简单，把手中现有的资产进行抵押，然后拿到500亿元开发新楼盘，5个月之后就可以进行预售偿债。
一旦银行限制了给开发商的资金，那房地产开发就如同枯朽之木，闹不出多大的浪花。



2、三根红线降低房企融资力度的同时，偿债高峰期到来。

房地产是一个高周转的行业（当然了，只要与资本挂钩的行业，都是高周转的，而且周转得越快越赚钱），所以才诞生了30天开盘、90天回款等飞速建楼现象。
在高周转时期，开发商以债养债成为了司空见惯的招数，例如企业资金面只有10亿元，下个月有50亿元债务到期，于是房企开始快速多渠道、多角度融资，新融资额弥补50亿元债务缺口，新融资通过新盘预售、回款等方式快速弥补。



然而，随着三根红线的到来，新融资渠道受限，旧债务到期，房企们或面临双重压力问题。根据华夏时报报道，从2020年6月份开始，房企们相继走出“疫”事阴影，开启了快速融资模式，多家房地产企业相继开始发行美元债，并且规模很大。2020年下半年房企发新债还旧债的规模越来越大，预计2021年上半年，房企们将面临超过1700亿元的人民币债务到期。
另外，新华社刊文《前10月房企融资破万亿元，压力不减，迎年度偿债高峰》给出数据，仅仅在2020年1-10月份，房企们融资额就达到10283亿元，同比增加1%。这也表示着，今后房企们将有更大的债务要偿还。
贝克研究院高级分析师潘浩认为，2020年1-10月份房企融资规模已经达到2019年全年的87%比例，剩下的几个月和2021年都将面临监管升级过渡期的降负债和还债务的双向压力考验。



3、双重压力下，如何应对？明年的房子或让人更受伤。

2020年金九银十开发商们收获满满，数据显示，9月份全国TOP100房企实现单月销售额11905.6亿，同比提升29%，10月份全国TOP100房企单月实现销售额11440.7亿，同比上涨25.2%。
而这优质数据的背后，是“不断降价促销”的结果，有机构研究发现，实现销售提升的房企，都呈现出或多或少降价迹象，平均打折降价幅度为5%。根据这个情况来看，12月份面临着年终收尾冲刺目标，所以价格或还有下降空间，同时2021年为了偿债，或进一步下调。所以专家预测：2021年起，房子或让人更悲伤！

撰文/楼市指闻

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