房价有了“新动向”？国家2新规下，开发商承认：把降价进行到底

惜颜705

中国楼市究竟走向何方？房价是继续上涨还是掉头下跌？对于这个问题，很多人给出了不同的答案，2017年在博鳌论坛上，经济学家李迅雷就提出了自己的见解，李迅雷认为，2021年楼市窗口期开始下行。导致楼市直接发生转变的，其实是人口流动性的缺失。
另一位经济学家马光远也提出了相似的观点，马光远认为，未来的房地产只可能越来越难，估计只有20%的房企能够继续存活下来，政策层面也将悄然出现转变。



其实，不难理解，房子的流动性是很差的，房子与快速消费品汽车、空调不同，多数人购买一套房子之后30年都不愿意调换，这就直接导致了房子的持有时间长、周转时间慢，在房产持有率越来越高、户均房产保有量超过100%的情况下（央行课题组报告称，现阶段我国城市住房拥有率超过96%，户均房产持有量达到1.5套，房子远超需求数量），未来炒房客们的房子将出售转让给谁呢？这是秃子头上的虱子——明摆着的事情。
另外，数据显示，我国现阶段城市家庭财产中70%的比例是房产，居民的杠杆率接近达到60%，这些无一不是房地产发展的天花板，特别是近些年来，房地产调控次数显著增加，2019年全年调控620多次，2020年1月1日至11月30日，调控次数已经接近2019年全年水平，所以，在多方因素加持之下，2021年或许将是房地产的新转折点。



房价有了“新动向”？国家2条“新规”。

第一、央行三红线新规，直接切断了流向房地产的水源。
房地产之所以能拥有高达20%以上的利润空间，主要原因是房子从传统的“居住”属性转变到了“金融”属性，在居住条件下，一套房子可能价值5万元，但是在金融属性的房地产面前，一套房子可能被炒到上百万元。
而决定房子今后发展究竟是“回归居住”还是“继续金融”的，当属流向房地产的资金水源，资金继续源源不断输入房地产，那么楼市泡沫就会越吹越大；相反房子的原始属性或逐渐回归。
2020年央行三红线到来，直接隔断了大量水源入市的可能性，数据显示超过80%的房企三红线不达标，有的负债率甚至超过300%以上。在上市的TOP30家房企中，只有5家勉强满足条件，剩下的25家均踩线。



第二、房贷利率转换对标LPR，利率不再随经济因素下行，降低市场预期。
根据11月20日央行贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，这已经是连续7个月保持不变了，为啥买房人现在这么关注LPR利率，主要是因为根据央行新规，从2021年的1月1日开始，所有的新旧房贷浮动利率都对标LPR市场报价利率，跟着LPR的上涨和下跌进行变化。
很多人不理解，LPR利率切换是一次前后一致的切换，为啥说LPR会降低市场的房价预期呢？对比下LPR和基准利率的未来走势就清楚了，在经济发展步入缓慢轨道的背景下，央行基准利率会跟随刺激经济发展和导流资金贷款向实体化中小企业流转，进而进行降低存贷款基准利率。



这样一来，如果房贷利率继续对标基准，那房贷利率也会随之下降，这就很可能给市场一种强烈的买房信心。
但LPR却非常灵活，每个月都会调整一次，因时而异，房贷利率锚定LPR之后，灵活的LPR可以保障房贷利率平稳，不会有大涨或者大降的预期。
在利率预期平稳的情况下，买房信心也就不足了。





国家2新规下，房价也有新动向，开发商承认：把降价进行到底。

三红线抑制了楼市水源，LPR调节了楼市的购房需求信心，开发商们前后两道资金阀门都被关闭的情况下，面对如期而至的债务，将怎么解决？恒大、万科、世茂、碧桂园等给出了聪明的答案——打折促销。
新华社前不久刊文《前10月房企融资破万亿元，迎年度偿债高峰》给出数据，根据贝壳研究院报告，2020年的1-10月，房地产开发商企业境内外的融资额达到10283亿元，远超一万亿元大关，同比增长1%。



经济学家、高级分析师潘浩认为，虽然今年的房企融资额度只有2019年87%左右，但是接下来的几个月里，房企们的偿债压力很大，因为还面临着资金不足的问题。
这是双向压力：一方面要偿债“放水出去”；另一方面融资“进水被关”了。怎么解决呢？不少开发商朋友表示：2021年起，房企或打折继续。
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因醉鞭名马幌

打折也不买啊！有住的地方就行了啊！房子多了又不能当饭吃啊！

因醉鞭名马幌

这是实话哦！有走运时？就有被运时？正反相等！哦！[灵光一闪]