新规下，3类房或迎“贬值潮”？2021年起降幅或超过30%

David902

未来房价上涨还是下跌？先看2个因素：
1、市场饱和度。央行在《城镇家庭资产和负债》报告中给数据，当前我国城镇人均住房近30平米，户均房产持有1.5套，任泽平也认为，城市存量房产早已突破3亿套的大关，户均房产超过1.1套以上，足以说明其实当前状态下，已经是人户基本100%匹配了，而且市场趋于饱和状态。



除了商品房饱和度已经很高之外，北师大教授董藩还特意提到，小产权房是一个不可忽视的房地产形态，而且小产权房和农村房产比重在住房市场更大，小产权房和农村宅基地房总量虽然没有公开数据，但估算应该是商品房的4倍以上。房子供过于求，房价如何涨得动？
2、央行三红线新规。央行的三红线直接为房地产划定了房价下跌的时间表。恒大、万科等龙头房企为了降负债，纷纷使出大杀器招数：降价促销。2月份全国楼盘7.5折销售，9月份开始全国楼盘开始7折销售，不管是真是假，这种降价将直接影响到市场的价格预期和买房信心。



根据新华社报道，在2020年1-10月份，房企们融资超过1万亿元，在2020年下半年到2021年上半年迎来偿债高峰，超过1700亿元债务要还，三红线机制下，新融资渠道受限，还要被迫降低负债率，所以，2021年开发商们或许还会跌降价的。
新规下，2021年起3类房子或迎“贬值潮”！专家预测：降幅超过30%，别买了。
1、人口净流出城市的房子。

人口，作为房地产的有效承接者，人口增多则住房需求增多，人口减少则住房需求减少。所以，长期来看，买房要尽可能买人口迁入的城市，而在昔日那些人口快速净流出的城市，房价跌幅一度高达30%以上。



从迁移率上来看，我做的东部地区作为中、东、西部地区中唯一一个人口净流入的城市区域，与2000年相比，2010年人口迁入率一度提高了了5.77‰，并且随着城市中心化、区域组团化发展格局越来越明显，今后东部大城市依然有较强的吸引力。而诸多中西部城市因为人口净输出，房价也难维持。
从人口密度来看，东北部例如吉林省除了四平、辽源、通化、松原等城市人口密度有所微增，但其他城市均呈现出不同程度下降趋势。西北的乌鲁木齐、中卫、兰州、鄂尔多斯、宝鸡，以及近些年来发展很红火的西安，人口密度都有所下降。



2、房地产高泡沫化城市的房子。

什么叫做房地产泡沫化，根据斯皮尔伯格的《斯皮尔伯格……大辞典》的论述，泡沫是指一种商品的价格快速上涨，进而市场看到了这种商品的增值契机，与此同时，更多的资本和热钱流向这个行业，再度助推行业价格快速上涨，进而轮番带动价格上浮。当这种商品的价格上涨到一般买受人无力承接的时候，就可能出现泡沫破裂。
判断房地产有没有泡沫，主要从2个指标看：①房价收入比，看收入是否跟得上房价水平；②租金收益率，看市场可接受的住房支出比和购房资产支出比之间的关系。
在房价收入比方面，截止2019年底，我国平均已经达到9.3:1以上，远远高于国际合理的4-5的水平，多数一线城市的房价收入比甚至达到30:1以上；在房租收益率方面，租金收益率普遍偏低，例如上海只有1.2%左右，一套房子月供1.8万元，租金收益估计才不足8000元，需要60年方可回本，而合理水平为20-30年回本。



房地产泡沫越高，则今后这些城市的房价升值潜力越低，特别是很多城市在没有产业支撑、没有人口流入的情况下，被人为炒作起来高房价，这种房产泡沫就更大了。例如燕郊地带，交通不便、产业稀缺、人口净流出，房价泡沫一度高达4万元，随着一份调控到来，房价被彻底打回原形，降至1.5万元左右，降幅不仅仅是30%，甚至达到50%以上。
3、特殊房产类型：例如小产权房。

如果说商品房都在降价，那么小产权房等诸多非商品房的产权房子或将迎来更大的下跌空间。人民日报在《小产权房为何屡禁不止》一文中批评不应该建设和交易小产权房，直言小产权房这种房产不合理、不合法。并且在2020年自然资源部再度重申，农村宅基地房确权，不能对小产权房确权，更不可以通过确权的方式把非法使用的土地合法化。



态度明显，小产权房不可能转正，今后小产权房有可能升值吗？答案100%是否定的，房子本身就不合法的情况下，何来升值可言？在房价上涨期，很多人买不起商品房才投身小产权房市场，在今后的房价平稳期，小产权房价格或许降价30%不止。
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