2021年房子迎来“贬值潮”？3大条件具备，房价或还会降？

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2021年房子迎“贬值潮”？银行行长：3大条件下，房价或不得不降，一般而言，影响房地产发展的因素有3个：

第一个是金融政策； 第二个是调控预期。 第三是市场信心。

金融政策直接影响着流向房地产水源的多寡，调控直接调节市场供需关系，市场信心直接影响着买房人是否愿意走向楼市，是否愿意把口袋中的钱交给开发商。只要3者有一个存在，那房地产市场发展速度就不会太慢。然而随着国家新规的到来，楼市发展的这3条“黄金腿”都断了。



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第一、央行“三条红线”新规，直接限制了房企们的融资能力。

专家黄奇帆就曾提议“要禁止房地产企业背着银行开发房地产”，黄奇帆认为，房地产之所以快速发展，根本原因是背靠银行这座大山，有了银行和其他金融机构大量的资金注入，房地产企业不费吹灰之力就可以开发楼盘、销售获利。所以调节楼市、抑制房地产泡沫的措施很多，但黄奇帆认为抑制“背着银行”买地才是关键。而这个提议，在2020年央行新规中得到了实现。
随着“三红线”的出台，房企们巨额融资的“豪放”发展史开始终结了。正如万科郁亮在记者会上说的那样，三红线意味着楼市正式结束了“融资的土地招拍挂”红利期，今后各家房企都站在同一起跑线上，就看谁的管理能力强，今后房地产迎来“管理红利期”，例如下滑有多少也可想而知。



根据华泰证券调查统计，在TOP30房企中，完全符合央行新规的企业只有5家，这5家房企要么是国有企业、要么是有国企的大背景。而剩余的25家房企中，有9家房企负债率未达标，有的负债率甚至超标300%以上。
第二、调控持之以恒，买房利润空间为零。

2016年之前的买房人，确实遇到了很好的买房机遇，笔者身边既有3位朋友，在2013年房地产低谷波动期，糊里糊涂地买下来3套房子，到2017年的时候，房价已经翻了接近100%，原本一套房子60万元，2017年出售的时候，每套房子接近120万元，可谓赚得盆满钵满。



今后买房依然有赚钱空间吗？答案基本是否定的，2020年以来，楼市调控不减反增，首先在货币层面，各大国有银行相继开始压缩对个人的房贷额度，有的甚至暂停房贷，这就直接限制了买房资金入市能力；央行随后的三条红线直接卡住了房地产开发商的融资流；在房贷利率切换为LPR利率之后，LPR已经连续6个月不下降，这足以说明今后各项楼市政策基本以稳健为主，不要再幻想有多大的买房升值空间了。
2019年百城房价涨幅为6.1%，虽然表面上看起来一套200万元的房子在2019年 能升值12万元，但是现阶段还有高额的资金成本需要考虑，预计资金成本在8%左右，也就是说如果你购买一套100万元的房子，1年之后不仅没有为财富带来增加，反而财富缩水了约1万元。



第三、市场信心因为买房不赚钱在下滑。

有的城市房价进一步上涨，也有的城市房价下跌。
未来的城市房价格局如何？专家们其实已经给出了基本的预判，一线城市和核心城市的房价可能继续上涨，但是个别三四线城市的房价可能下跌。什么原因导致？主要是人口和产业，北上广深和新一线城市会因为产业多、就业岗位多继续吸引大量人口聚，进而为房地产提供源源不断的购房需求，但是东北城市和西部城市则人口成为输出型城市。



现代的摩天大楼，谢赫扎耶德路迪拜
根据恒大研究院数据显示，从全域层面看，最近4年一、二线城市人口的流入速度为年均1.33％、0.69％，人口继续保持领先流入态势；三、四线城市人口年均增速为0.38％、0.34％，人口持续流出。
在这种人口流动作用下很多城市房价下滑，例如东北铁岭、阜新、鹤岗等城市，就多次出现白菜价房子，3万元60多平米的大房子，还有的炒房客200万元买入150万卖出。
所以说，2021年房子会不会迎来“降价风向”？以上3个条件都具备了，你怎么看待？
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