买房基本逻辑：区域+板块+小区

顺势而为47

买房这件事，说难也难，说容易也容易。关键是在于你有没有掌握买房的基本逻辑。

而市场一直是在变化着的，买房逻辑也是不时更新的。本篇说的就是一些基础的买房观，帮助小白买房从入门到精通。

买房必备新技能

买房三部曲最先需要确定的就是区域+板块+小区，而要想确定区域，先了解下城市规划很有必要。

城市规划是一个城市经过一定科学的可行性研究论证了城市一定时期或者未来的发展蓝图，包括一些城市的规划以及重要在建工程的规划，对未来城市发展具有前瞻指导作用。

城市规划方案一旦确定下来，对于今后大家的生活会产生很大的影响，甚至使我们的生活发生改变。

三大配套务必重点关注

1）商业配套影响住房需求

其中一个是商业体的体量，另外一个则是购物中心的业态。

通常情况下，客流量的多少、商业体的体量以及购物中心业态丰富与否都成正相关关系。按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。

而如果你最后选择的小区周边就有TOP10的商业体，那相信一定是吃喝不愁了。相反，如果是在某些地区，无法引入足够优质的购物中心，看似是城乡结合部的商业体，那就要打上一个大大的问号了。

恰巧的是，女性对于这方面，有天然的敏感和辨识度。多听听她们的建议绝对不会有错。

2）轨道交通的重要性

轨道交通拉伸城市骨架，如今一些地铁能通达的区域都被认为是较为不错的地段。

而我们通常都了解轨交的通行会有三波涨势。

第一波就是确定某条轨交线路会覆盖到区域；

第二波则是开工建设到完工阶段；

第三波就是正式运营之后。

3）优质学区的重要性

换而言之，家长对孩子教育的投资越来越舍得。

而目前佛山在学区房的规划上也已经慢慢的有了分化。

不少新盘也出现在了优质学区对口关系表上，这里只有唯一一点，就是通过官方查询相关对口关系。

3. 对区域板块小区的价格要有清晰的认识和了解

确定了区域和板块之后，那就是小区的选择。

1.对于新房来说，要求产品品质高；

2.对于二手房来说，轨交+学区起码是需要有其一。

网红盘，“红”代表的是人气，也可以理解为是“抢手货”，对于买房来说，哪里热门，就应该作为优先选择。

刚需刚改的标签基本涵盖了性价比、低总价、近地铁；

而二手房的人气呢？要看它的受关注指数。

换而言之，就是去化率，去化率=小区挂牌量/小区成交量，可以了解小区最真实的供求关系。

4、看房到底看点啥？

1）需要从小区+楼栋+房屋三个维度来观察。需要观察小区周边的交通和配套，是否与网站数据一致。进小区以后观察小区路面是否干净完整、停车秩序、健身设施等等是否井然有序。

2）需要了解具体楼栋所在小区的位置，通常情况不建议购买沿马路的房子。

3）进入房间后，观察房屋的朝向、户型、装修、采光以及通风是否与线上或者VR看房的视频相一致。要知道不少视频都是通过技术手段以及拍摄技巧处理的。

比如采光，视频里看似整间屋子亮堂堂，其实是白炽灯亮闪闪。

比如开间，视频感觉十分开阔，到了现场，双手伸展一丈量，才3米出头一点点，就显得较为局促。

4）锁定房源后要二刷或多刷，选择不同天气，不同时段实地考察。

有的是看小区环境，比如观察具体楼栋所处小区位置附近的噪音情况，若是沿马路的房子底层商铺是否受到夜宵的影响，有没有受到广场舞的滋扰，并且晚上能够从灯光数看出小区的空置率与光污染问题。

再者就是雨天看房，通过墙壁、墙角、天花板发现房屋的漏水情况，尤其是顶楼和边套，更要重点关注漏水情况。

5）仔细看户型有无暗房，很多小户型现在建得都非常实用，几乎没有一点浪费的面积，但这些小户型往往也是一层有好几户人家，所以也容易出现暗房。

比如卫生间、厨房没有窗户等。虽说通风可以靠新风系统，但是暗间确实照不进阳光了。

5. 买房过程中其它的注意事项

1）买卖过程中的任何协议及合同请仔细查看后再签字

2）若是购买二手房，请选择大品牌中介。若是买新房，也要选择品牌开发商。

品牌开发商体现的是更好的资金实力、更强的产品营造能力，以及更精细的管理能力。

其中物业品牌更是考量的重点。同一个区域，相邻两个小区差价巨大，这种情况在佛山楼市早已不再新鲜。

究其原因，往往是因为品牌的差异。一个拥有良好美誉度的知名房企以及物业品牌，在二次转让时往往能比其它房子卖出更高的价格。

3）刚需随时都可以上车，而投资的话，就需要做足功课，因为如今的房地产市场已经不是早些年随便买买买都能涨涨涨了。但是依然可以根据自己的最核心需求，确定目标房源后要果断出手。