北京楼市现状：房产税对房价的影响可以忽略

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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐您好！请问这个房产税对未来一线城市的房价有啥影响？会不会还下跌啊
回答：1. 房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出到现在，房产税依然处在立法讨论的阶段，大量的非商品房 福利房等都是征税的阻力 2. 如果真要出台房产税，征收的对象只能是商品房的购房人。而恰恰是这些人，在购房时已经交过了一次巨额的土地出让金，再让其交一次房产税，于情于理都有点说不过去。可以想见，如果政策一定要出，一定会像上海或者重庆的试点那样，增加大规模的税收减免，如人均40平方米以内免征房产税，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的作用也会很小 3.上海和重庆于2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。而在国际上，韩国在2005年加重了房产税（综合不动产税），但是之后的房价依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。


提问：房姐好，想问一下北京地区DYD的实际操作问题。请问DYD必须要成立公司才能办理吗？可否不成立公司以个人名义来办理呢？另外，想问一下，北京房产办理DYD是必须要全款或者结清贷款的房子才能办理还是有少量贷款的房子也可以办理二抵？谢谢
回答：抵押贷目前都是抵押经营贷，除了实际控制人模式，都是需要公司整套材料。 个人消费型贷款，上限100万。 如果你要贷款，我们来操作全套材料和流程即可。 二抵有银行条件，如果负债率低于35%，可以直接还清一抵。


提问：房姐您好，北京新房期房有配建公租房的部分，这个建好后能像开发商说的那样保证隔开吗？还是说有较大混住的可能呢？因为毕竟园林、物业费不一样，停车位数量安排也有限，所以很关心这个问题，谢谢！
回答：当前政策禁止分割管理，不过当前确实很多混合小区都有隔断。还是要看未来政策的力度，有消息说以后配建公租房或回迁房的商品房小区都要打断商品房与回迁房公租房的隔断，所以还是谨慎购买


提问：房姐你好！儿子和媳妇都在东五环上班。大概有700万的预算。最近想买房子。还得考虑孙子的上学问题。您给推荐一下买那些小区比较好呢？谢谢！
回答：试着够一下 首城国际 的小2居 对口北工大附小，直升附中 或者北纬40度这个小区，比较新，距离望京很近，而且有景山朝阳九年一贯制的学区 还可以看看芍药居板块，对口人大附朝阳，或者安慧北里X园，对口陈经纶嘉铭西校区，再或者慧忠里，对口朝阳外国语


提问：新人首问。美丽动人的房姐，您好。本人持工作居住证，未婚，首套首贷，子弹200～250，预计买90平米左右两居（小三居），总价500～550w左右的房子。由于常年出差，偶尔自住，更多的是希望有投资属性。由于没有工作区域限制（本人比较倾向于东边或东北边）现在已经挑花眼了，有以下几个选择，期待房姐指点迷津：1.东小口限竞房：奥森one；2.后沙峪限竞房：公园十七区；3.常营次新房：北京新天地，柏林爱乐。4.东坝次新房：待选；5.通州：融御，玉兰湾，京贸国际城。实在不知道怎么选择。求房姐先帮忙排个名次。如果这些都不好，辛苦您推荐一个适合自住兼具投资属性的楼盘。
回答：提醒下限竞房有两个缺点，一个是8-9年才能卖，一个不能抵押。能接受这两个可以看看奥森one 二手盘优先看通州 京贸国际城>融御 >玉兰湾。常营这两个盘都差不多可以做为备选


提问：北京工居证，目前有一套石景山西五环自住三居（市场价600万，其中公积金贷款100万），有现金400万。需求：1、购置一套郊区房攒积分落户，好租好售；2、购置海淀中等学区房一套，用于孩子上学（现在2岁半）。我工作地点在西三环苏州桥，请问该如何配置房产，采用什么样的贷款方式才能更好的满足我的需求？家庭税后收入80-100。
回答：1. 看下回龙观板块，流星花园、龙华园、新龙城、和谐家园，买入一套小一居 2. 可以看看中关村一小、二小的房子，比如东南小区、科育，不过只能买两居，想买三居的话可以看看万泉小学的学区房，比如小南庄 3. 出掉石景山房产，全款抵押入一套自住+学区房，在购入一套低总价落户房


提问：房姐您好，我目前情况如下：夫妻共同申请一套限价房，爱人主要贷款人，我是次要贷款人，于19年初还完贷款。虑给孩子找学区，计划在海淀或者西城再入手一套落户，办理离婚已满一年。现在我买房是否能按首套？手里有300万左右可用资金，（可再用亲属房子经营贷抵押300万）年收入60-80，三年有要二胎计划，工作地点在海淀北三环附近，综合考虑学区和生活环境，请房姐指导，谢谢！另：法拍房是否可以选择。
回答：没有记录就是首套 建议自住和学票分离的方式，sfsd入一套品质自住，全款入一套低总价学区(用完即售) 例如 荣丰2008 法拍并不建议，除非有懂行的人帮助，后面坑比较多


提问：新人首问，请宇宙最美的房姐指点迷津。本人年收入60，老人刚60岁退休已投靠sfsd.. 有三十万不到5的优质xyd未还，手里还有三五十的生活保障资金，名下三套房产，一是新街口80年代老破小学区房一套市值不到700（落户用，学区刚用，现房本处于120万无息抵押），二是怀柔科学城一层洋房（传说的拆迁概念，明年九月满五，市值不到350，有150万农行zhd，农行不支持二抵），三是海南有一套（两年后可变现200）。诉求是在改善居住的情况下，尽可能实现财富保值。方案一，静观后，考虑两年后卖出郊区和海南，直接在高米店上手一套900多的联排改善。方案二，新街口不抵押，一年后卖出怀柔，买入六号线沿线东三四五环，或四号线南三四五环，大概就是四十分钟地铁内能到达方便老人接送孩子到新街口的改善盘，总价600左右，如果有环境好的改善型，可再提高总价，两年后卖出海南缓解现金流。方案三，新街口不抵押，现在卖出怀柔，选筹范围同方案二。方案四，是能大概率确认房价到达底部拐点，抵押新街口，直接上车。 请最美房姐指明方向，推荐倾向方案，方案中较好的改善型，以及方案四的实操。如有没想到的更好方案，请一并赐之。
回答：怀柔科学城满五就出掉，再二抵学区房，选择改善盘上车，可以全款抵押的方式拉高杠杆和总价，海南二年后就出掉缓解现金流。 怀柔和海南保值角度都不推荐 ，外加一套学区房，你的资产配置风险都比较高。


提问：您好！关注您有一段时间了，孩子在京上学，以后想留京，不是京户。我想给孩子买套以后自住房，目前可卖一套房产约380左右作首付，月收入3万多，请教哪个位置性价比更适合呢？
回答：以你的首付预算 能选的范围蛮多的 考虑到月供压力，建议标的圈定在700上下比较合适。非京户暂时不自主，选择上朝阳 为主 朝青、石佛营、四惠、大望路 例如 青年汇佳园、爱这城、东恒时代二期 ，其次可以看下亦庄的新盘


提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？
回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。 这里可以引申到另一个知识点： 为什么朝阳路的很多小区价格明显低？ 90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。 而朝阳路是最早开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是最早铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批最早的外销公寓，以及最早的一批商品房（甘露园板块）。 然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连同南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。 这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。 当年的好地段，高价格； 10年后的弱地段，价格上不去。


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