年底，楼市麻烦了？超50%城市供大于求，土拍流拍率连升4个月

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临近年底，楼市有点麻烦。

一方面，“供过于求”的城市在变多。

根据克而瑞发布的报告，受房企加快供货节奏影响，七成以上城市供求比明显回升，超半数城市出现阶段性的供大于求。

50%以上的重点城市，消化周期环比有所回升，常州、宁波等消化周期明显拉长，但仍低于12个月，天津消化周期进一步攀升至32个月高位，去库存压力加剧。

具体来看，青岛消化周期达16个月以上，大连、佛山、成都、苏州、长沙、郑州、福州、厦门均突破10个月。

“供大于求”这个词很容易理解，市场里的购买力就那么多，开发商还在不断加推新房源，最终的结果可想而知：降价。



另一方面，土地流拍率连升4个月。

报告指出，土地流拍依然在加剧，11月份流拍率环比10月大幅上升，升至13.3%。重点监测城市平均流拍率已连续4个月上升至13.3%。

从流拍地块所在城市来看，这些遭遇流拍的土地主要集中在长沙、郑州、武汉、成都、太原等中西部二线和三四线城市，其中超四成是商办地块，其余虽为涉宅用地，但因区位偏远、周边配套欠缺，房企青睐度较低，最终遭遇流拍。

众所周知，高价地是房价上涨的“根源”，土地购置费用，是开发商卖房过程中最大的成本，楼面价也是销售端定价的重要参考，而建筑安装费用、营销费用，都是次要的。

因此，高价地只要出现减少的趋势，未来市场氛围回归理性也是早晚的事，这是典型的“羊群效应”，刚开始大家争着挤着往房地产市场里闯荡，生怕自己落下，最终形成了“城里人想跑出去”的“围城”，一旦有人开始往外跑，又有一大批人跟着向外涌出。

那么问题来了，为什么现在开发商急于推出新房源？为什么土地流拍的现象开始加剧？

答案很简单：三道红线。

很多朋友都已经了解这个规定，在10月份，央行、住建部门对开发商规定了“三道红线”，按照有关方面的规定，一旦资产负债率、净负债率、现金短债比财务指标超过“三条红线”，就不能再随心所欲的发债借钱，这对高周转、高杠杆的房企来说几乎是致命的。

恒大、融创、泰禾、富力、绿地等大型房企，“三道红线”全都越过了，扣除预收账款的资产负债率超过70%，净负债率超过100％，现金短债比也不到1倍。此外，阳光城、佳兆业等净负债率也较高，都超过了100%。

关键是，三道红线的过渡期是到2023年，明年开始将在全行业实施，这对所有开发商来说，意味着现金流的长期紧张。

要知道，房地产行业归根结底还是一个“金融游戏”，融到资金，才能拿地、盖房、卖房，用购房者的回款还债，再继续发新债去补旧债的窟窿，这次从资金源头掐住房地产的“喉咙”，调控阵势之庞大，态度、手段之严厉，以往从未见到过。



举个例子，三道红线之后，A房企不符合管理层规定的财务要求，必须要降负债，急需现金流缓解债务压力，B房企也是一样的情况，C房企、D房企都在推盘“抢跑”，急于把手中的存货卖出去，变成真金白银。

当ABCD四家房企都这样做的时候，市场竞争饱和，供大于求之后，房价下跌也就变得理所当然，尤其是那些地处远郊，开发商集中拿地的区域，动辄千亩乃至万亩大盘，降的幅度最猛。

土地市场也是一样的道理，一些原本并不抢手的地块，各家房企掂量一下自身的财务状况，特殊时期，能不拍地就不再拍地，拿地费用是开发商成本支出的大头，为了达到监管的要求，未来能继续发债，就不得不收缩战线，土地流拍也就在情理之中了。

专家认为：一直以来，年末都是各城市推地传统高峰期，但当前资金环境依旧偏紧，大部分房企拿地更加谨慎，拍地积极性继续降低，预计接下来高流拍的现象或将延续。

这就是2020年楼市与往年最大的不同：开发商没钱了。

从2019年的情况来看，50大城市合计卖地4.41万亿元，同比上涨19.33%，规模和增幅均刷新历史纪录，其中有16个城市卖地收入超千亿元，亦达到历史最高水平。



杭州土地出让揽金2836亿居首位，上海1992亿元、广州1864亿元、苏州1850亿元，分列第二、三、四名，武汉1765.8亿、北京1699.4亿、南京1696.8亿，分列第五、六、七名。

按往年的规律，以上这些卖地收入排行较高的城市，将会在最近这段时间加速推地，完成每年的“任务”，补充财政收入。

但是，今年开发商缺钱了，就算推出再多的地，除了主城、核心区的优质土地，谁还会冒着“红线”的风险去拿远郊地块呢？

最近，很多朋友都在问年底能不能买房，看了本篇文章，相信大家心里应该有个数。

那些真正抗跌的城市，仍然没有出现“供过于求”、土地流拍的城市，年底如果有大量房企打折促销，不失为一个机会。

那些库存积压，开发商急着出货却“无人接盘”的城市，还是敬而远之比较好，毕竟，谁的钱都不是大风刮来的。

因醉鞭名马幌

几年没卖出去的多的是

愿为素心人

最正确的判断是；大城市房价还会涨，小城镇房价肯定跌！

胡胡胡美丽_ss

留下地开工厂不好吗？？？

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房子来钱快，全国都建房，钱多了，人没了，让外人住

真不是我干的的

房子翻一倍，他们低压房产就值一倍的钱。

白云追月素

房价只要上涨，什么麻烦也不会有，

强绝商爸摇

去库存最有效最快的办法: 拆啊，使劲拆

勇敢的树袋熊1

卖不动了就继续刺激呀[捂脸][捂脸][捂脸]

我放心你带套猛

虽然说房产供大于求但还看不到房价下降的趋势啊！