我不小心捅破了山东楼市的这层窗户纸

飘渺九月

如果你致力于在山东16市买房投资，请认真看完本文。

01 诡异的山东楼市

我把安居客上山东16市二手房挂牌价做了统计，分为2018年12月和2020年12月两个节点：




之所以采用二手房价格，而不是新房价格，是因为二手房价格更能反应真实的市场情况，另一方面你买的新房总要以二手房的名义卖出去。

上表中，山东16市分成了截然不同的两个阵营：

临沂、枣庄领衔“涨”榜，尤其是临沂涨幅达39.96%，上涨了近4成，“涨”势喜人。枣庄上涨幅度27.64%，也接近30%。

后面东营、日照、聊城、济宁上涨幅度在10%以上，德州、泰安、潍坊、淄博上涨幅度在10%以内，也是聊胜于无。

济南、青岛领衔“跌”榜，济南下跌13.56%，青岛下跌11.7%，后面菏泽、威海、烟台、滨州下跌幅度在10%以内。

这个榜单让人看了直呼“诡异”，山东的双子星城市到底是济南、青岛还是临沂、枣庄？至少在房价涨跌上临沂、枣庄是遥领山东16市的。

这个表里还有一个“诡异”的事，济南、青岛、烟台、威海这4个在山东比较富裕的城市房价都下降了，中西部的城市反而大部分上涨了。

02 欠的债总要还

如果你仔细一想，又觉得上述诡异现象合情合理。

我以前说过，房价涨跌有区块轮动现象，无论涨跌都是从大城市向小城市轮动。济南、青岛房价在2016-2017年上涨很多，甚至2018年还在上涨，然后就等来了2018年到现在长达两年多的降价期。




有涨有跌，以前欠的债总要还，济南、青岛的楼市第一次诠释了“楼市终归也是一个市场”的真理，打破了“中国房价只涨不跌”的神话。

不过从上图也可以明显看出，济南、青岛现在的房价已在低位震荡很长时间，济南始于2020年中，青岛始于2019年底。

济南、青岛的房价在低位“蛰伏”后，将很难再进一步下降，大概率在等待机会“复苏”。

反观别的城市，房价上涨时间比济南、青岛晚，房价下跌时间也会比济南、青岛晚，但“房价下跌”不是不来，而是在等待时间。

如今，济南、青岛把“债”已经还的差不多了，别的城市有的已经开始，有的即将开始。

我们看下下跌幅度紧跟济南、青岛的菏泽、威海、烟台、滨州4市近3年的房价变化趋势：




可见菏泽、威海、烟台、滨州也是有上涨周期的，这4个城市都在2018年中涨到顶点，然后在高位震荡，菏泽率先支撑不住而下跌（2019年中的低点应为没有统计到数据，实际接近斜线下降），威海、烟台、滨州缓慢下降。

再来看下上涨的10个城市的房价近3年来的变化趋势：




可以发现，除临沂是从2019年中开始高位震荡的，其他城市都已经高位震荡1年以上，淄博、潍坊、泰安、聊城更是已经高位震荡2年以上。

这些城市的房价在高位震荡后，很有可能会向下探的。

从上图已经可以看出，现在日照、济宁、德州、泰安、淄博的房价已有下降之势。

济南、青岛之外的山东城市，房价基数没有济青高，所以房价下降空间没有那么大，但会更危险。

济南、青岛的房价现在下跌的猛，之后还有回升的时候；其他城市可能就会一直无尽头的阴跌下去，这才是买房者的磨难。

03 买不对房子，就赌不对人生

我把山东的楼市分为两种，即济南、青岛的楼市，和济青之外其他城市的楼市。

常住人口增加量=自然增长+机械增长，自然增长就是出生人口-死亡人口，机械增长就是流入流出量。

山东2019年人口自然增长量为42.95万人，常住人口增加22.97万人，机械增长量为-19.98万。

也就是说，山东2019年流出了19.98万人，流出量排全国第一。

青岛2019年常住人口增加10.5万人，济南增加6.9万人，济青共增加17.4万人。那么其他14个城市常住人口共增加5.57万人，扣除自然增长人口，可以说其他14个城市人口都是流出的。随着中心城市和城市群的强化，以后这种趋势会更加严重。

东北鹤岗等城市的经验已经证明，留不住人口，就“留”不住房价。所以我才建议：一定要去有显著人口和资金增量的城市买房。

在很多小城市，我们只是一味的买买买，只是一味的听说新房价格涨了就高兴的不行了，可当我们卖二手房时才会发现，小城市的人对二手房并不感兴趣，宁愿买价格更高的新房也不会买二手房，你转而想租出去的时候又会发现租金低的惊人，还不容易租出去。

也许你现在感觉在哪买房都没有大的区别，那么等20年后你的孩子在一线城市安家买房时，你是卖了济青的房子还是其他城市的房子对他的帮助更大呢，济青的房子升值空间更大、更容易卖，其他城市20年房龄的房子还能卖出去吗？

现在人口就开始流出，20年后这样的城市会变成什么样，楼市会变成什么样，简直不敢想象。

所以，我建议在济青之外的城市，拥有一套房子自住足矣，投资请去济青，或者其他省外的大城市。

本文来自微信公众：青城山说，专写山东城市发展和楼市分析

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强绝商爸摇

分析的很透彻！同意作者的观点！ 我就是最真实的例子，我住的小区12年入住的 不算太老，靠城市主路旁 周边配套很全，上半年挂贝壳上想卖掉换楼上对门大一点面积的房子，结果这都几个月了 别说看房的人了，就连打电话咨询的都么有，况且我们挂的价格比同小区同户型还低一点，楼层也不错9 ，淄博的二手房要凉了！这是我亲身体会，济南青岛都跌了20了更别说淄博这个人口流失更厉害的城市了！

楚一帆

先有房再说吧[捂脸]

我心如烟卸

华为加油(ง •̀_•́)ง

我是来围观的逊

主编，临沂的房价不准啊，现在最低1万，最高3万啊！你在实际调查一下

强绝商爸摇

特别想知道泰安怎么有勇气卖那么贵的？

真不是我干的的

还是潍坊宜居！[呲牙]

寒郁轩良

我生在枣庄虽有两套房但是我觉得枣庄的房价很快就扛不住了

就放荡不羁就h

济宁汶上县 还不是在县城内 8600 我2016年在济南东买的才7300 真是无语喽

123456914

淄博博山，最低薪资标准是1680，是的，辅警实习期工资。
转正以后你以为很高？
2380，五险。惊不惊喜，意不意外，刺不刺激？
房价新房均价8000+(包括位置不好5000+位置好的8000+还有学区房一万+学区这个价格有房主炒作嫌疑)
绝！
工作一年能买不到4个平方，加油！