唐冶房价回到三年前！楼市更坏了，还是更好了？

阿豆学长长ov

说起济南的房价涨跌，离不开“宇宙中心”唐冶片区。

话说在2016年年中，济南房价的暴涨始于唐冶土拍；在2017年8月，济南最最疯狂的一次土拍也发生在唐冶；而现在，唐冶的房价已经在不知不觉中回到了三年前……

回想三年多前，唐冶房价11999元/㎡被疯抢！现如今，这里1.2万元/㎡房子任你选……

在市场的轮回之间，济南目前的楼市与三年前相比，是变得更坏了，还是更好了？

1st

暴涨-疯狂-下跌-平稳

唐冶土拍见证济南楼市历史

唐冶的话题，似乎永远和土地拍卖有关。

2016年6月29日，唐冶发生土拍大战，在周围房价六七千元的大背景下，帝华“气势如虹”，把一块住宅用地的楼面地价拍到了7099元/㎡！

这就是鼎鼎大名的6.29土拍！

经此一战，帝华“名声”四起！连国内一些最为知名的房企也感慨：它哪有那么多钱？此后，帝华未能如期缴纳土地款，2.25亿保证金打水漂。不过，济南的房价却被强势拉起！

一年多后2017年8月4日，唐冶再次迎来土拍大战。在这次土拍中，唐冶普通住宅的楼面地价达到1.2万元/㎡左右，低密度住宅的楼面地价达到1.7万元/㎡左右！

这次土拍可谓是空前绝后，它见证了济南地价最为疯狂的时刻，被称为是唐冶8.4土拍。



时间又过了一年，到2018年8月，济南楼市风向突变。当月初，济南进行大规模土地拍卖，新东站球墨铸铁厂、槐荫区西沙A4地块流拍；同一天，唐冶片区智能计算产业园项目首期土地成交，住宅楼面地价7200元/㎡左右，这就是后来的天著春秋项目。

在此后的2018年11月，唐冶又有土地出让，新城、天鸿分别拿地，楼面地价在7300元/㎡左右，这是就是后来的新城悦隽风华、天鸿坤园。

至此，济南楼市的秋天来了，并在不久后便进入了漫长的寒冬……

此后，唐冶似乎淡出了市场的焦点，也很久不再有土地出让。直到今天，唐冶再次迎来了6宗土地拍卖！



对这6宗土地的位置，我们此前已经聊过。其中，住宅地块在远洋天著春秋以西，商业商务地块在浪潮计算机产业园一期以南。



（A4、A5住宅；B1、B2、B5、B6商务）



（唐冶出让土地大致位置）

这次拍卖的土地是唐冶智能计算产业园项目二期用地。所以，它们与一期用地一样，毫不意外地被浪潮与远洋联合摘走。

价格方面，本次成交的住宅用地楼面地价6300元/㎡，较一期用地下跌了900元/㎡。但考虑到一期用地容积率为1.5，二期用地为2.4，同时二期还需要配建一所42班小学，土地价格并未下降。

如果说，2016年的唐冶土拍，点燃了济南房价暴涨的导火索；2017年8月的唐冶土拍，见证了济南地价最为疯狂的时刻；2018年8月后的唐冶土拍，宣告了济南房价上涨的结束；那么，今天的土拍，则是济南楼市平稳延续的体现。

2nd

三年前价格11999元/㎡

现如今多楼盘1.2万/㎡

回想起2017年8月底，济南楼市最为疯狂的时刻，位于唐冶片区的绿地城加推新产品，高层价格11999元/㎡。

对于这个价格，很多人是不解的：怎么能卖这么低？

毕竟，就在不久之前的8.4土拍中，唐冶普通住宅的楼面地价达到了1.2万元/㎡左右！绿地城的住宅售价11999元/㎡，这意味着面包比面粉还要便宜！

除了绿地城，鲁能泰山七号也在2017年年底加推新产品，售价同样是11999元/㎡左右，而与它一路之隔的两三个新地块，楼面地价成本达到1.2万/㎡左右。

当时，很多人都觉得，唐冶的房价会站到2万/㎡以上，因为土地楼面成本已经一万多了。

济南楼市观察当时有些担忧，我们对高价地项目的未来并不看好。但同时，我们也觉得：除了当时的在售项目，未来想再以一万一二的价格在唐冶买房，难了！

现在回头看，我们说对了一半，另一半则被打脸了。

在经历了绿地城、泰山七号11999元/㎡的价格之后，进入2018年，唐冶房价开始新一轮上涨，众多毛坯房纷纷改为精装修，片区价格纷站到1.5万/㎡左右。到2018年年中，随着高价地项目的陆续入市，唐冶片区一些精装房价格到了1.8万/㎡左右，房价冲向两万似乎指日可待。

但是，“涨涨涨”的局面到2018年8月的8.4土拍后，戛然而止。

由于土地市场出现流拍，新盘供应增加，在2018年10月份，济南楼市开始出现价格战。

在价格战的初期，唐冶楼市相对比较“淡定”。毕竟，唐冶的低价地楼盘几乎已经全部售罄，只有泰山七号也改为了精装房。在剩余的高价地楼盘中，大部分楼盘都是赔本销售，如果再打价格战会更加苦不堪言。

所以，从2018年年底到2019年上半年，唐冶虽然有个别楼盘降价，但价格总体没有“脱轨”——片区楼盘基本都是精装房，价格基本在1.5万左右及以上，很多楼盘纷纷推出高溢价的叠墅。

给唐冶房价带来沉重打击的是2019年下半年更凶猛的价格战！

这场价格战，从新东站片区率先打起！精装房，从1.5万下降到了1.3万，甚至1.2万；毛坯房，从1.3万，下降到了1.1万，1万出头，甚至有1万以下的房源出现！

新东站片区的价格战，让整个济南东部市场都乱了！雪山打起来了，郭店打起来了，孙村打起来了，唐冶自然也不例外……

而且，就在2019年下半年，唐冶迎来了一个全新楼盘，它就是新城悦隽风华。

新城在济南有着“价格杀手”的美誉。在新东站区域，就是新城将片区内的房价干到了1万元的水平！在唐冶，新城同样手起刀落，在片区内重新推出了毛坯房，以低价形象冲击市场，1.3万、1.2万、1.1万……到2019年年底前后，它甚至出现了价格1万出头的毛坯房……

同时，唐冶的一些高价地项目也终于认清了市场现实，不得不低头讲价，1.2万元左右的毛坯房产品大面积回归。

此后，唐冶片区的房价基本保持着相对稳定的势头。目前，除了新城悦君风华，鲁能泰山七号、保利和唐悦色也有1.2万出头的毛坯房，高铁城、翡翠山语、玖唐府有价格一万四五的装修房。

回想3年前，唐冶片区绿地城、泰山七号的价格为11999元的/㎡。现如今的房价，与那时候的价格相差无几。

3rd

唐冶新建两出租房项目

飞跃大道以南人气越来越足

唐冶房价回到三年前，这是一个更好的时代，还是一个更坏的时代？

三年前，绿地城、泰山七号售价11999元/㎡，每次开盘都是火爆售罄。那时，买房人没得选，买房不是买房，而是抢房，甚至会有一些绑定条件。

现如今，唐冶片区房价1.2万左右的楼盘，可让买房人仔细挑选，开发商在产品设计方面甚至还更加用心了。

所以，对于买房人来说，现在的时代显然是更好的时代，因为它对买房人更友好。

对于开发商来说呢？

目前，唐冶很多开发商都很难受，“卖一套赔一套”一点也不过分！为了不赔钱，怎么办？把在唐冶亏损的项目，跟其他盈利的项目捆绑在一起，用其他项目赚的钱，来弥补唐冶的亏损。不得不说，这些在唐冶亏钱的公司，真的是给唐冶做贡献了——把在其他地方赚的钱砸到唐冶，这不是贡献吗？

但反问一句：开发商目前的困境，是今天造成的吗？恰恰相反，今天只是“果”，它的“因”早在3年多前就已经种下了。

三年前，大家在“光明前景”下，被冲昏了头脑！就像买房人“买买买”地买房，开发商也在“买买买”地买地!大家都坚信，只有买到地才有未来，仿佛无论是多么高的成本都能分摊到买房人的头上。

所以说，是三年前的狂热，造就了今天的痛苦！相反，今天相对冷淡的市场，反而让开发商更为理性。今年拿地的开发商，大部分都不会亏钱。即使有个别亏钱的，也不会像三年多前高价地一般亏得那么惨！

所以说，对开发商来说，现在也是一个好时代——市场平稳，大家安心做产品，“讨好买房人”，让买房人受益，让市场产品更好。

而且，唐冶楼市的平淡，并没有让唐冶停滞。相反，这两年唐冶的发展速度依然很快。

我们之前聊过，在目前济南东部刚需区域中，唐冶片区是最成熟，也是配套最完善的区域（详情点这里）。



我们在唐冶不仅仅看到了一座座住宅，也看到了一个个商业商务项目，片区的就业机会正在聚集中。



特别一说的是，在今天的土地出让之后，唐冶飞跃大道以南的土地就几乎出让完毕了！

除了今天的土地拍卖，唐冶最近还进行了两次住宅用地出让，不过它们都是协议出让，未来用来建设租赁房！这两块土地，一个在鲁能泰山七号的北侧，一个在万科翡翠山语的东侧，位置如下：



（圆圈内为唐冶近期出让土地）

目前，飞跃大道以南只剩下两个住宅地块未出让，一个在天著春秋的东侧，一个在银丰唐郡项目包裹中。商业商务地块也不多了，主要在绿地城项目北侧，春江悦茗项目北侧、奥特莱斯项目北侧。

唐冶房价回到了3年钱，这是更坏了，还是更好了？

在我们的心中，目前的唐冶楼市，包括整个济南的楼市，都比3年前的疯狂模式更好。

买房有疑问,可以问我们，我们将为你提供专业、客观、中立的咨询。请扫码加入我们的知识星球：

济南楼市观察原创文章，如需转载请获得授权！

茉莉707

今天收到电话帝华公寓4000多，不知真假

胡胡胡美丽_ss

18年买房的那批人还好吗？

就放荡不羁就h

唐冶最开始是他吗农村山沟沟，回到开发之前不好吗？开发之前唐冶的穷，济南东边数一数二的，要不要回到那时候？

我放心你带套猛

还11900？1900就不少！

内托体头

四年前唐冶五千左右

晓望爷

房价跌是应该的，目前跌得还不够，直跌到合理范围，让它回归理性！

强绝商爸摇

三年前，17年，正疯长的时候，回到15年才好

我放心你带套猛

前几天去唐冶看了看，房子多，密集，但是没多少人

楚一帆

济南就这么点人口，大多数八零后七零后都买房子了，多数九零后零零后父母都给孩子买房子了。哪还有这么多人去买房子，况且那位置又这么偏。
如果济南没有大量外地人进来，这房价不会大涨了，不降价就是好事了。