2021年楼市将迎来窗口期？新规下，专家预测：刚需还要等3年

唰唰冷呵映

还记得经济专家李迅雷在2017年的博鳌亚洲论坛上说过这么一句话，“房价泡沫肯定是会破灭的，我认为要么在2020年，要么在2021年。”
李迅雷认为决定房价的有2个流，即人口流和货币流，从近几年的数据来看，人口流动性在逐渐减弱，而且虽然说北上广深的房价还在上涨，但这更像是一种资金的聚集，就拿上海来说，上海已然不是上海本地人的上海，而是全国人的上海。



马光远现身“中原硅谷大讲堂”支招“掘金中原”

无独有偶，另一位经济学家马光远也有类似看法，他认为城市的崛起是下一个30年中国最大的亮点，当地产作为投资性产品的时代正在慢慢过去。现在很多一二线城市的房价都已经到了高居不下的水平了，再加上限购、限售、限贷等政策的共同制约，房地产的炒作空间正在逐渐缩小，这点从燕郊、大厂、香河等城市房价“腰斩”中就能看出，4年前的房价能达到3-4万元/㎡，可是随后就开始下滑，现在已经降到了1.5万/㎡了。
而且现在大部分家庭都不缺房子住，还有一点就是并不是所有的房子都是“高价值的房子”，换句话说就是有的房子不一定就能达到你心里的价值，毕竟房子也是不同的，不同的地段、不同的楼层、不同的户型都会对价值产生影响。



李毅中：“房地产调控要坚定不移”
楼市窗口期指的是什么

很多行业都有这个词，比如股市窗口期、人才引进窗口期等等，而在我们的印象里，窗口期指的是留出一些准备时间，这样说应该就很简单了，楼市窗口期指的就是给买房一些时间来凑钱买房。
根据国家统计局的数据显示，截止到2020年9月份，全国人均可支配收入为23781元，相比上一年同期增长3.9%，按照这个速度可以算出2020年全年约为31708元。还有一份数据就是目前全国房子均价为10100元/㎡。
而按照一家三口的需求来看，房子面积至少达到89平才能住得下，这样就能得出至少要准备35.95万元首付，可是根据央行的统计，目前人均存款仅为6.3万元，而这显然是不够的。




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而且现在大部分城市的房价都已经涨到了15000元/㎡以上了，因此买房人就需要准备更多的首付款，尤其是刚需购房者，在这种情况下，楼市空窗期就显得尤为重要，那么在2021年，楼市空窗期会来临吗？我认为可以从土地市场、人口变化、政策调整这3个方面来判断：
01、从土地市场方面来看
根据易居研究院发布的《中国百城居住用地成交报告》显示，在今年1月-8月重点监测的100个城市的居住用地成交面积和金额分别增长6.8%和16.7%，土地市场有明显的回暖。
可是想要控制房价，就要先解决地价问题，从今年8月开始，南京、成都、沈阳等多个城市均发布了楼市调控新政，土地市场成为调控的重点，其中南京发布的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》可知，为了防止出现土地市场竞争过度的情况，继续严格执行“限房价、竞地价”政策。



换个角度思考，地价就像是面粉，而房价则更像是面包，如果能有效调控住地价，虽然房价不会因此下跌，但是涨幅会受到影响，这对于想买房但资金不足的人来说，就像是得到了一个窗口期。
02、从人口变化方面来看
根据国家统计局的数据显示，从1982年至2019年的这37年间，全国流动人口总数达到了18.13亿。
可是我们也要注意到，流动人口从2015年开始减少，就像经济专家李迅雷说的那样，人口是房价的重要支撑，一二线城市的房价之所以会不断上涨，大量外来人口的进入就是重要原因。
03、从政策调整方面来看
最近几年，楼市调控政策不断加强，不论是“房住不炒”定位还是近期央行发布的新规“三道红线”，这些对楼市都会产生影响。



尤其是央行颁布的“三道红线”，银监会郭树清就表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，要严防资金违规流入房地产市场。

按照政策要求，如果房企剔除预收款后的负债率超过70%，净负债率超过100%，并且现金短债比超过1倍。

而根据8月份国金债券的报告指出，全国共有38家房企剔除预收款后的负债率超过70%，16家房企的净负债率超过100%，还有4家房企的现金短债比超过1倍，而且这其中一部分还是大型房企，所以就出现了在今年的“金九银十”中，房企打折卖房的 景象，其实这也是为购房者提供了空窗期。
不过根据监管部门的要求，新规“三道红线”真正实施的时间是在2023年，也就是说对于购房者来说，尤其是刚需购房者，购房时间可能要延迟到3年后了。

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勇敢的树袋熊1

希望房价回归理性，让刚需者能买得起房，不用掏空父母的养老钱，父母可以安享晚年生活。