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明年将有更多产品上市，开发商的去化压力增加。但是，长春房地产市场整体需求没有问题，就看开发商的楼盘有没有亮点。
张志强 中房报记者 郭家豪/发自长春
“今年特别难！”这是长春房地产行业人士最普遍的感受。
再有不到一个月时间，2020年结束了，记者调查走访长春业界人士和楼盘发现，长春很多开发商的销售压力依然较大。
他们认为压力主要来自三大方面：一是疫情导致上半年大部分时间楼市处于停滞状态；二是政策，今年9月长春出台“长七条”提高了首付比例；三是长春房价上涨四年之后进入了平台期。
“这三大方面情况导致开发企业的回款周期拉长，回款压力增大。”当地业界人士称。克而瑞长春机构资深分析师姜峰则对记者分析称，明年上半年长春房地产市场可能会更难，因为供应增多并且集中，比较“看好后年”。
逼出来的擦边球：首付分期
9月23日，长春市人民政府发布《关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》（简称“长七条”）。其中，对商品住宅市场影响最直接的当属调整商品住房信贷政策。政策提高了首套、二套商品住房首付比例，首套商品住房首付比例从20%提高到30%，二套商品住宅首付比例从30%提高到40%。不予发放第三套及以上商品住房贷款。
新政出手动作迅猛，让很多购房者措手不及。按照100万元的房价计算，刚需房首付一套提高10万元，二套首付得多掏20万元。
“长七条”政策落地后，开发商们随即也感受到了市场变化。“长七条”未实施前，有个别本土开发商实施“低首付”，“长七条”实施后，部分开发商也在擦边试探低首付，在发现并没有受到阻止后，“低首付”在长春房地产市场遍地开花。
记者走访了长春新区北湖区域、长春新区高新区域、二道区、宽城区、净月区等多家楼盘，除了极个别大型国企楼盘没有首付分期政策之外，其余楼盘均可以执行首付分期。
有的首付分期三年，有的首付分期五年，还有的在五年分期的基础上推出零首付，更有楼盘在推出五年十期的首付分期政策基础上，再送一个车位。
长春调控政策提高首付比例，原本目的是在消费端加杠杆，而开发商擦边球打出首付分期又相当于减杠杆，这种“猫和老鼠的游戏”一旦被严查，明令禁止首付分期后，长春楼市将会出现较大变数。
看好2022年
2016年以后，长春房价给人印象直观深刻。从2016年到2020年初，长春房价每年以“肉眼可见”的速度在增长
克而瑞长春机构资深分析师姜峰对记者说，从2016年到2020年初长春房价涨幅达到每年1000元/平方米左右。“长春2016年房价仅6000元/平方米左右，房价经过四年发展，已经基本匹配了长春作为省会城市的房价。”
“2016年的时候，长春的房价作为省会城市来讲，确实有点太低了，现在的房价经过四年的增长，已经进入了一个缓冲期，或者说是平台期。”姜峰说。
整体看，长春在售楼盘单价基本在10000元/平方米左右，也有卖到均价15000元/平方米的楼盘。
现在一些新盘上市时，价格明显低于预期。如长春净月区南临河街一个住宅项目，今年以楼面价5900元/平方米拿地，目前小高层售价11000元/平方米左右，还能首付分期。据当地业内人士分析，5900元的楼面价，再加上建设、资金等成本，开发商几乎是以接近成本价在销售。
“如果新盘价格略低于预期，品质方面再有所提升，市场还是非常认可。数据显示，今年1~11月份，销售前十的企业比去年卖得更好。”姜峰说，长春房地产市场整体需求是没有问题，就看开发商的楼盘有没有亮点。“今年很多外来的开发商在楼盘品质上下功夫，加上学区、价格等因素，获得购房者的青睐。”
对长春楼市的未来走势，姜峰分析说，明年可能会更难，看好后年。他认为，今年9月“长七条”调控政策推出之后，长春的土地大量供应，12月份尤其明显会有40宗地块出让，预示着明年将有更多产品上市，所以，明年的库存去化压力增加，对于开发商来说，明年上半年可能会更难。如果明年下半年的调控政策适当放宽，开发商压力会得到一些减轻。“综合来看，我比较看好后年的房地产市场。目前，长春和沈阳关于国家中心城市的竞争很激烈，如果长春成为国家中心城市之一，对长春房地产市场绝对是一个好消息。” |
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发表于 2020-12-29 23:10:03
